Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa
Spółdzielnia mieszkaniowa (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) należy do swoich członków. Kto mieszka w mieszkaniu spółdzielczym, nie jest tylko najemcą, lecz członkiem i współwłaścicielem. Zamiast zwykłej umowy najmu zwykle podpisujesz umowę stałego użytkowania (Dauernutzungsvertrag); co do zasady obowiązuje w niej również niemieckie prawo najmu. Spółdzielnie nie dążą do maksymalnego zysku, więc ich czynsze są często niższe niż rynkowe — ale nie jest to gwarantowane i zależy od spółdzielni i budynku. Członkowie głosują na walnym zgromadzeniu lub wybierają zgromadzenie przedstawicieli (Vertreterversammlung).
Członkostwo i udziały
- Aby dostać mieszkanie, wstępujesz do spółdzielni i kupujesz udziały (Genossenschaftsanteile). Statut (Satzung) określa udział wymagany do członkostwa; za mieszkanie wiele spółdzielni żąda dodatkowych udziałów zależnych od jego wielkości (Pflichtanteile).
- Kwoty bardzo się różnią między spółdzielniami; w nowych budynkach są często znacznie wyższe niż w starszych zasobach. Zapytaj o dokładną kwotę jeszcze przed złożeniem wniosku. Niektóre spółdzielnie pobierają też bezzwrotne wpisowe (Eintrittsgeld).
- Udziały to nie czynsz ani kaucja, lecz Twój wkład kapitałowy w spółdzielnię. Zwykle nie są oprocentowane albo tylko nieznacznie; niektóre spółdzielnie wypłacają niewielką dywidendę.
- Gdy występujesz ze spółdzielni, odzyskujesz pieniądze z udziałów — ale nie od razu. Członkostwo wypowiadasz co najmniej trzy miesiące przed końcem roku obrotowego (statut może przewidywać dłuższy termin, najwyżej pięć lat), a wypłata następuje w ciągu sześciu miesięcy od wystąpienia. Jeśli spółdzielnia miała straty, kwota może być niższa.
Listy oczekujących i wstrzymane przyjęcia
W Berlinie popyt jest dużo większy niż podaż. Wiele berlińskich spółdzielni całkowicie wstrzymało przyjmowanie nowych członków albo przyjmuje ich tylko do konkretnych nowych inwestycji; inne prowadzą długie listy oczekujących. Samo członkostwo nie gwarantuje mieszkania: wolne mieszkania trafiają zwykle najpierw do obecnych członków, np. gdy potrzebują większego lub mniejszego lokalu. Czekanie może trwać latami, więc składaj wnioski wcześnie i do kilku spółdzielni naraz.
Jak znaleźć spółdzielnie, które przyjmują członków
- Zacznij od strony inicjatywy marketingowej spółdzielni mieszkaniowych (wohnungsbaugenossenschaften.de, region Berlin). Znajdziesz tam listę uczestniczących spółdzielni z linkami do ich stron.
- Sprawdź stronę każdej spółdzielni, zwykle zakładki „Mitglied werden” lub „Wohnungsangebote”. Widać tam, czy przyjęcia są otwarte, czy jest lista oczekujących i jak złożyć wniosek.
- Szukaj nowych inwestycji: spółdzielnie, które budują, często szukają nowych członków do nowych mieszkań — ale wymagane udziały są tam zwykle wyższe.
- Składaj wniosek z kompletem dokumentów i aktualizuj dane kontaktowe. Niektóre spółdzielnie publikują wolne mieszkania dla członków lub ogłaszają się na portalach z mieszkaniami.
Kto może zostać członkiem
Niemieckie obywatelstwo nie jest potrzebne: ustawa o spółdzielniach nie stawia warunków dotyczących obywatelstwa, a wiele spółdzielni przyjmuje każdego, kto mieszka w Berlinie lub chce się tu przeprowadzić. O przyjęciu decydują statut i zarząd, a spółdzielnia, jak inni wynajmujący, może zapytać o dochód, meldunek (Anmeldung) lub zaświadczenie SCHUFA. Niektóre mieszkania spółdzielcze zbudowane ze środków publicznych są tylko dla gospodarstw domowych z WBS.
Pomoc w opłaceniu udziałów
Kraj związkowy Berlin wspiera gospodarstwa domowe z zaświadczeniem uprawniającym do mieszkania socjalnego (Wohnberechtigungsschein, WBS) programem Investitionsbank Berlin (IBB) „IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb”: nieoprocentowana pożyczka od 2000 do 50 000 euro na gospodarstwo domowe na pierwszy zakup udziałów, której część jest umarzana. Przysługuje tylko raz na gospodarstwo i tylko przy pierwszym wprowadzeniu się do mieszkania spółdzielczego w Berlinie; wprowadzić się trzeba w ciągu sześciu miesięcy. Złóż wniosek w IBB przed podpisaniem umowy i sprawdź tam aktualne warunki — od czasu do czasu się zmieniają.
Jeśli pobierasz Grundsicherungsgeld (wcześniej Bürgergeld), Jobcenter może pokryć udziały spółdzielcze — tak jak kaucję, zwykle jako pożyczkę i tylko po uprzedniej zgodzie (Zusicherung). Złóż wniosek przed podpisaniem. Więcej w naszym poradniku o Jobcenter i czynszu.
Zalety i wady
- Zaleta: często niższe czynsze i umiarkowane podwyżki, bo spółdzielnia nie dąży do maksymalnego zysku.
- Zaleta: duże bezpieczeństwo: jako członek zwykle możesz mieszkać do końca życia; wypowiedzenie z powodu potrzeb własnych (Eigenbedarf) spółdzielni nie dotyczy.
- Zaleta: współdecydowanie: członkowie głosują na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu przedstawicieli, a wiele spółdzielni ma wspólne pomieszczenia i wydarzenia sąsiedzkie.
- Wada: potrzebujesz pieniędzy z góry na udziały, a odzyskujesz je dopiero kilka miesięcy po wystąpieniu.
- Wada: długie czekanie, wiele zamkniętych list i mały wybór — zwykle bierzesz to, co jest oferowane członkom.
Spółdzielnia to tylko jedna z dróg. Przeczytaj też, jak dostać mieszkanie od berlińskich państwowych spółek mieszkaniowych i jak znaleźć mieszkanie w Berlinie. Na Flat-Radar możesz bezpłatnie utworzyć zapytanie o mieszkanie: wynajmujący je widzą, a nowe pasujące ogłoszenia trafiają na Twój e-mail.