Kto jest kim przy podnajmie
Przy podnajmie (Untermiete) główny najemca (Hauptmieter) wynajmuje Ci pokój albo całe mieszkanie, które sam wynajmuje. Jeśli chodzi tylko o określony czas — na przykład gdy główny najemca jest za granicą — często mówi się Zwischenmiete. Ważne: podnajemca (Untermieter) zawiera umowę wyłącznie z głównym najemcą, a nie z właścicielem. Główny najemca nadal odpowiada wobec wynajmującego za czynsz i mieszkanie.
Jeśli chcesz podnająć mieszkanie
- Każdy podnajem wymaga zgody wynajmującego (Untervermietungserlaubnis) — na pokój, na całe mieszkanie, a nawet na kilka tygodni. Poproś o nią na piśmie i podaj nazwisko podnajemcy, pomieszczenia i okres.
- Jeśli po podpisaniu umowy pojawił się uzasadniony interes (np. zmiana sytuacji rodzinnej, powody finansowe albo praca na czas określony w innym mieście), zwykle możesz żądać zgody na podnajem części mieszkania. Wynajmujący może odmówić z ważnego powodu — np. ze względu na osobę podnajemcy lub przeludnienie.
- Jeśli podnajem jest dla wynajmującego do przyjęcia tylko przy wyższym czynszu, może uzależnić zgodę od rozsądnej dopłaty (Untermietzuschlag). Ustawa nie podaje stałej kwoty.
- Jeśli wynajmujący odmawia zgody bez ważnego powodu dotyczącego osoby podnajemcy, możesz wcześniej wypowiedzieć swoją umowę z ustawowym okresem wypowiedzenia. Zanim to zrobisz, skonsultuj się ze związkiem lokatorów.
Podnajem bez zgody jest ryzykowny: wynajmujący może udzielić upomnienia (Abmahnung) i wypowiedzieć umowę, w poważnych przypadkach bez okresu wypowiedzenia. Na początku 2026 roku Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) orzekł, że kto podnajmuje mieszkanie dla zysku, nie ma prawa do zgody, i uznał wypowiedzenie w takiej berlińskiej sprawie za skuteczne. Odpowiadasz też za szkody wyrządzone przez podnajemcę.
Jeśli jesteś podnajemcą: Twoja sytuacja
- Czynsz i kaucję płacisz głównemu najemcy i wszystkie roszczenia masz tylko wobec niego. Poproś o pokazanie zgody wynajmującego na podnajem.
- Gdy kończy się główny najem, wynajmujący może żądać, byś także Ty opuścił mieszkanie — nawet jeśli Twoja umowa jeszcze trwa. Pozostają wtedy co najwyżej roszczenia wobec głównego najemcy.
- Jeśli wynajmujesz umeblowany pokój w mieszkaniu, w którym mieszka sam główny najemca, albo lokum tylko do przejściowego użytku, ochrona przed wypowiedzeniem jest znacznie słabsza, a okresy wypowiedzenia mogą być bardzo krótkie.
- Jeśli natomiast wynajmujesz na stałe osobne mieszkanie lub nieumeblowany pokój, wobec głównego najemcy masz zwykle normalne prawa najemcy.
Czynsz: hamulec czynszowy i mieszkania umeblowane
Hamulec czynszowy (Mietpreisbremse) w Berlinie zwykle obowiązuje także przy podnajmie: według Berlińskiego Związku Lokatorów (Berliner Mieterverein) BGH potwierdził to w 2026 roku. Wyjątki to lokum tylko do przejściowego użytku i umeblowany pokój w mieszkaniu, w którym mieszka sam główny najemca. Za meble wolno doliczyć rozsądną dopłatę, ale nie może ona służyć obchodzeniu hamulca. Rząd planuje nowe przepisy dla mieszkań umeblowanych i najmu krótkoterminowego; przed podpisaniem sprawdź aktualny stan.
Umowa, kaucja i Anmeldung
- Zawrzyj umowę na piśmie: strony, z których pomieszczeń korzystasz sam, a z których wspólnie, czynsz i co obejmuje, kaucja, okres najmu i wypowiedzenie. Dołącz listę mebli i zdjęcia stanu mieszkania.
- Kaucja (Kaution) może wynosić najwyżej trzy czynsze „na zimno”. Płać przelewem zamiast gotówką albo poproś o pisemne pokwitowanie.
- Potwierdzenie od udostępniającego mieszkanie (Wohnungsgeberbestätigung) do meldunku wystawia ten, kto faktycznie udostępnia Ci lokum — przy podnajmie główny najemca. Musi Ci je dać w ciągu dwóch tygodni od wprowadzenia się; również w ciągu dwóch tygodni musisz się zameldować. Zobacz nasz poradnik o Anmeldung.
- Wystawianie takiego potwierdzenia osobom, które tam faktycznie nie mieszkają, jest zabronione i grozi wysoką grzywną. Nie kupuj „adresu do meldunku”.
Najem turystyczny w Berlinie
Wynajmowanie mieszkania turystom lub na kilka nocy to nie zwykły podnajem. W Berlinie obowiązuje zakaz wykorzystywania mieszkań niezgodnie z przeznaczeniem (Zweckentfremdungsverbot): na taki najem, nawet własnego głównego mieszkania, zwykle potrzebne jest zezwolenie lub rejestracja w urzędzie dzielnicy (Bezirksamt), a za naruszenia grożą wysokie grzywny. Dodatkowo potrzebujesz zgody wynajmującego. Szczegóły znajdziesz na berlin.de.
Jak rozpoznać oszustwo
- Nie płać ani czynszu, ani kaucji, zanim nie zobaczysz lokum i nie podpiszesz umowy.
- Uważaj, jeśli „właściciel jest za granicą” i po wpłacie chce wysłać klucze pocztą albo przez rzekomy serwis powierniczy.
- Podejrzanie tanie oferty w centrum, presja czasu i prośba o płatność przez serwisy przekazów pieniężnych to typowe sygnały ostrzegawcze.
- Nie wysyłaj kopii paszportu ani innych dokumentów, dopóki nie masz pewności, że oferta jest prawdziwa.
- Sprawdź, czy dana osoba naprawdę mieszka w mieszkaniu i je wynajmuje: poproś o umowę najmu i zgodę na podnajem.
Wciąż nie wiesz, co bardziej Ci odpowiada? Przeczytaj nasz poradnik pokój w WG czy własne mieszkanie. Na Flat-Radar możesz bezpłatnie utworzyć zapytanie o mieszkanie: wynajmujący je widzą, a nowe pasujące ogłoszenia trafiają na Twój e-mail.