1. Policz budżet
Niemieckie ogłoszenia zwykle podają dwie kwoty. Kaltmiete (czynsz „na zimno”) to opłata za samo mieszkanie. Warmmiete (czynsz „na ciepło”) obejmuje dodatkowo zaliczki na koszty eksploatacyjne (Nebenkosten) i zazwyczaj ogrzewanie. Prąd i internet opłaca się najczęściej osobno.
Zaplanuj też wydatki jednorazowe: kaucję (Kaution), przeprowadzkę, meble, a być może kuchnię — nie każde mieszkanie ma zabudowaną kuchnię (Einbauküche).
Wielu wynajmujących oczekuje, że czynsz „na ciepło” nie przekroczy mniej więcej jednej trzeciej dochodu netto gospodarstwa domowego.
2. Przygotuj dokumenty
Na dobre mieszkania w ciągu kilku godzin przychodzą dziesiątki zapytań, a wynajmujący często wybierają spośród pierwszych kompletnych zgłoszeń. Przygotuj dokumenty z wyprzedzeniem jako pliki PDF:
- formularz informacyjny najemcy (Mieterselbstauskunft) — zwykle udostępnia go wynajmujący lub pośrednik;
- kopię paszportu lub dowodu osobistego oraz, jeśli dotyczy, dokumentu pobytowego;
- potwierdzenie dochodów z ostatnich trzech miesięcy: odcinki wypłat, zaświadczenie od pracodawcy lub decyzję o świadczeniach;
- raport kredytowy — zobacz nasz poradnik o Schufa;
- zaświadczenie o braku zaległości czynszowych (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) od poprzedniego wynajmującego, jeśli je masz;
- krótki list motywacyjny: kto zamieszka w mieszkaniu, czym się zajmujesz i dlaczego będziesz rzetelnym najemcą.
Wysyłaj kopie dokumentów dopiero po oglądaniu i tylko wynajmującemu lub pośrednikowi, którego sprawdziłeś. Oznacz każdą kopię dopiskiem „Wyłącznie do zgłoszenia najmu” i datą.
3. Gdzie szukać
- Flat-Radar: katalog ogłoszeń z filtrami według miasta, dzielnicy i liczby pokoi. Możesz też utworzyć zapytanie o mieszkanie: wynajmujący je widzą, a nowe pasujące ogłoszenia trafiają na Twój e-mail.
- Państwowe spółki mieszkaniowe: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND i WBM. Publikują wolne mieszkania na swoich stronach i we wspólnym portalu inberlinwohnen.de. Do wielu ich mieszkań potrzebny jest WBS.
- Spółdzielnie mieszkaniowe (Genossenschaften): czynsze są często niższe, ale trzeba kupić udziały spółdzielcze, a listy oczekujących bywają długie.
- Duże portale i grupy: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, grupy dzielnicowe w mediach społecznościowych, a dla pokoi — WG-Gesucht. Tam szczególnie uważaj na oszustów.
- Znajomi: powiedz kolegom, przyjaciołom i sąsiadom, że szukasz mieszkania — wiele mieszkań przekazuje się bez ogłoszenia.
4. Oglądanie i umowa
Przyjdź na oglądanie punktualnie i z gotowymi dokumentami. Zapytaj o koszty eksploatacyjne i ogrzewania, rodzaj ogrzewania oraz świadectwo energetyczne (Energieausweis) — wynajmujący musi je pokazać najpóźniej podczas oglądania.
Przed podpisaniem dokładnie przeczytaj umowę: czynsz i zaliczki, data rozpoczęcia, umowa na czas określony (befristet), czynsz schodkowy lub indeksowany (Staffelmiete, Indexmiete). W razie wątpliwości daj umowę do sprawdzenia stowarzyszeniu lokatorów (Mieterverein); wiele berlińskich dzielnic oferuje też bezpłatne porady dla najemców.
5. Kaucja, prowizja pośrednika i hamulec czynszowy
- Kaucja (Kaution): maksymalnie trzy czynsze „na zimno”. Możesz ją wpłacić w trzech równych ratach miesięcznych; pierwsza jest płatna na początku najmu.
- Prowizja pośrednika (Maklerprovision): płaci ten, kto zlecił pośrednikowi pracę. Jeśli zlecił ją wynajmujący, nie płacisz prowizji.
- Hamulec czynszowy (Mietpreisbremse): w Berlinie obowiązuje do końca 2029 roku. W przypadku większości mieszkań czynsz na początku nowej umowy może przekraczać lokalny czynsz porównawczy (Mietspiegel) najwyżej o 10%. Wyjątki obejmują m.in. nowe budynki wynajęte po raz pierwszy po 1 października 2014 roku i mieszkania po gruntownej modernizacji.
6. Gdy czynsz opłaca Jobcenter lub urząd socjalny
Przed podpisaniem pokaż ofertę najmu swojemu Jobcenter lub urzędowi socjalnemu (Sozialamt) i uzyskaj pisemną zgodę (Zusicherung). Bez niej urząd może pokryć tylko część czynszu. Kaucja jest często przyznawana jako pożyczka.
7. Wprowadzenie się
- Odbierz mieszkanie razem z wynajmującym i podpisz protokół zdawczo-odbiorczy (Übergabeprotokoll): stany liczników, klucze i istniejące uszkodzenia, ze zdjęciami.
- Zamelduj się pod nowym adresem w ciągu dwóch tygodni — zobacz nasz poradnik o Anmeldung.
- Zawrzyj umowy na prąd i internet.
Jak rozpoznać oszustwo
- Czynsz jest znacznie niższy od rynkowego, a „właściciel” przebywa za granicą i chce przysłać klucze pocztą.
- Prosi się Cię o wpłatę kaucji, czynszu lub „opłaty rezerwacyjnej” przed oglądaniem lub przed podpisaniem umowy.
- Płatność ma nastąpić przez serwisy przekazów pieniężnych, karty podarunkowe lub linki do nieznanych „serwisów rezerwacyjnych”.
- Ktoś naciska, żebyś zdecydował natychmiast albo wysłał kopie dokumentów obcym osobom.
Nigdy nie przelewaj pieniędzy, zanim nie zobaczysz mieszkania osobiście i nie podpiszesz umowy. Podejrzane ogłoszenia na Flat-Radar zgłaszaj przyciskiem „Zgłoś” na stronie ogłoszenia.