Отказ на закупот во Германија: рок и пример-писмо

Форма: на хартија, рачно потпишан

• Отказот (Kündigung) мора да биде писмен (Schriftform) и рачно потпишан. Е-пошта, факс, СМС, порака на WhatsApp или скенирано писмо не се доволни — таков отказ е неважечки, дури и ако станодавачот го примил.
• Ако договорот го потпишале повеќе лица како закупци, сите мора да го потпишат отказот. Еден закупец сам не може да го заврши договорот за сите.
• Адресирајте го писмото до сите станодавачи наведени во договорот. Ако договорот или станодавачот наведува фирма за управување со зградата (Hausverwaltung) како контакт, испратете го таму; ако не сте сигурни, испратете го и до станодавачот.
• Не морате да наведете причина. Наведете ги станот, договорот и датумот кога сакате да заврши закупот и додадете „или на следниот можен датум“ во случај вашиот датум да е прерано.

Отказен рок: три месеци

За закупците, законскиот отказен рок кај договор на неопределено време по правило изнесува нешто помалку од три месеци (§ 573c BGB) — без оглед колку долго живеете во станот; одредба со подолг рок за закупците е неважечка. Правилото: ако отказот стигне до станодавачот до третиот работен ден во месецот, тој месец се смета, а закупот завршува на крајот на месецот по следниот. Пример: ако отказот стигне до среда, 4 ноември 2026, закупот завршува на 31 јануари 2027; ако стигне на 5 ноември, дури на 28 февруари 2027. Меродавно е кога писмото ќе стигне, а не кога сте го испратиле.

Саботата тука се смета за работен ден (Сојузниот врховен суд, BGH, 2005); недела и празниците не. Дали рокот се поместува кога третиот работен ден е токму сабота, не е јасно решено. Не оставајте го за последен момент: испратете го отказот така што ќе стигне неколку дена порано — најдобро на крајот на претходниот месец.

Доказ дека отказот стигнал

• Einwurf-Einschreiben: поштата евидентира кога писмото е ставено во сандачето на станодавачот. Чувајте ја потврдата и проверете го статусот на доставата онлајн. Тоа го докажува доставувањето, а не содржината — затоа по можност нека некој види како го ставате потпишаното писмо во пликот.
• Лично доставување со сведок: лице што не е страна во договорот го чита писмото, го става во сандачето на станодавачот (или го предава) и ги запишува датумот, времето и местото, со свој потпис. Можете и сами да го предадете отказот и да побарате потврда за прием со датум и потпис на копија.
• Чувајте потпишана копија и сите докази за доставување додека не се пресмета депозитот. Писмо ставено во сандачето доцна навечер може да се смета за примено дури следниот ден.

Определено време, Kündigungsverzicht и Staffelmiete

Многу договори го исклучуваат редовниот отказ одредено време (Kündigungsverzicht). Во типски договор тоа по правило важи најмногу четири години од потпишувањето; дотогаш обично можете да заминете само со согласност на станодавачот или врз основа на посебно право. Кај скалеста кирија (Staffelmiete), правото на отказ на закупецот исто така може да биде исклучено најмногу четири години од договорот. Вистински договор на определено време (Zeitmietvertrag) не може предвреме да се заврши со редовен отказ; важи само ако станодавачот при потпишувањето писмено навел законска причина, како сопствена потреба — инаку се смета за договор на неопределено време. Ако не сте сигурни, дајте го договорот на проверка; видете и што да проверите во договорот за закуп.

Митот за тројца закупци-замена

Многумина веруваат дека можат да заминат предвреме ако најдат тројца закупци-замена (Nachmieter). Такво општо правило не постои. Станодавачот мора да прифати замена само ако договорот го предвидува тоа (Nachmieterklausel) или, во исклучителни случаи, ако имате сериозна причина — како селидба поради работа или болест — која јасно преовладува над интересот на станодавачот, типично кога сте врзани уште долго време. Дури и тогаш станодавачот смее да одбие несоодветен кандидат. Со нормалниот рок од три месеци обично нема такво право; но секогаш можете да му предложите на станодавачот договор за предвремено раскинување (Aufhebungsvertrag) — направете го писмено.

Посебни права на отказ

• По покачување на киријата: ако станодавачот бара покачување до локалната споредбена кирија или по модернизација, можете да дадете отказ до крајот на вториот месец по приемот на барањето; закупот тогаш завршува на крајот на месецот по следниот, а покачувањето не стапува во сила (§ 561 BGB).
• Пред модернизација: по приемот на најава за модернизација, можете да дадете отказ до крајот на следниот месец, со дејство на крајот на месецот потоа (§ 555e BGB). Ова не важи за помали работи.
• Смрт на закупец: преостанатите созакупци можат да дадат отказ во рок од еден месец откако ќе дознаат за смртта; наследниците, ако никој не го продолжува закупот, исто така во рок од еден месец — во секој случај со законскиот рок од три месеци (§§ 563a, 564 BGB).
• Одбиен подзакуп: ако станодавачот одбие да дозволи подзакуп без причина поврзана со подзакупецот, можеби ќе можете да дадете отказ со законскиот рок (§ 540 BGB).

Заеднички станови и подзакупи

Во заеднички стан (WG) каде што сите цимери го потпишале главниот договор, само сите заедно можат да дадат отказ. Ако едно лице сака да замине, за промена на закупец е потребна согласност на станодавачот и на другите. Ако живеете како подзакупец (Untermieter), отказот му го давате на главниот закупец, а не на сопственикот — по правило исто така писмено, со рок од три месеци. За наместена соба во сопствениот стан на главниот закупец често важи пократок рок: отказ до 15-ти во месецот за крајот на истиот месец. Повеќе во нашите водичи за подзакуп и WG или сопствен стан.

Пример-писмо за отказ

Испратете го отказот на германски. Пополнете ги деловите во аглести загради, испечатете го писмото, нека секој закупец го потпише рачно и чувајте копија. Текстот во наводници е самото писмо:

1. Испраќач (имињата на сите закупци и адресата на станот): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Примач (сите станодавачи или управителот на зградата): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Место и датум: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Наслов: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Отказ (на определен датум или на следниот можен датум): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Барање за потврда: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Предавање: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Депозит и нова адреса: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Завршеток и потписи: „Mit freundlichen Grüßen“ — под тоа, своерачните потписи на сите закупци.

По давањето отказ

• Продолжете да ја плаќате киријата до крајот на закупот. Ако станодавачот не го потврди крајниот датум, прашајте повторно писмено.
• Договорете датум за предавање, вратете го станот испразнет со сите клучеви и запишете ги состојбите на броилата. Како да се подготвите за предавањето и да го добиете депозитот назад: водич за депозитот.
• По селидбата пријавете ја новата адреса во Bürgeramt или службата за пријавување (Meldebehörde) во новиот град во рок од две недели (Ummeldung; ако се селите во странство, одјавете се) и известете ги банката, осигурителите, работодавачот и органите: промена на адресата.
• Откажете ги или преместете ги договорите поврзани со станот: струја, гас, интернет. Проверете ги условите навреме — некои договори имаат свои отказни рокови.

Го барате следниот дом? Прелистајте ги огласите во каталогот на Flat-Radar, а ако барате во Берлин, прочитајте како да најдете стан во Берлин. На Flat-Radar можете да создадете бесплатно барање за сместување: станодавачите го гледаат, а новите соодветни огласи пристигнуваат на вашата е-пошта.