Што е Nebenkostenabrechnung?
Кај повеќето закупи, покрај студената кирија плаќате месечни аконтации (Vorauszahlungen) за оперативните трошоци (Betriebskosten, често наречени Nebenkosten). Еднаш годишно станодавачот ги пресметува наспроти вистинските трошоци во Betriebskostenabrechnung, обично наречена Nebenkostenabrechnung; греењето и топлата вода често доаѓаат во посебна пресметка (Heizkostenabrechnung). Резултатот е доплата (Nachzahlung) или поврат (Guthaben).
Смеат да се наплатат само трошоците наведени во Уредбата за оперативни трошоци (Betriebskostenverordnung, BetrKV) што договорот за закуп ги префрла на вас, и тоа во износот што навистина настанал; станодавачот мора да ги одржува економични. „Другите оперативни трошоци“ (sonstige Betriebskosten) се сметаат само ако договорот ги наведува. Типични ставки:
- данок на имот (Grundsteuer);
- снабдување со вода и канализација;
- греење и топла вода;
- чистење на улиците, собирање отпад и дезинсекција;
- лифт, чистење на зградата, одржување на градината и осветлување на заедничките простори;
- оџачарски услуги, осигурување на зградата и домар (Hauswart).
Што не смее да се наплати
- администрација: управување со зградата, банкарски провизии, поштарина;
- поправки и одржување, на пример на лифтот или греењето; смеат да се наплатат само редовниот сервис и безбедносните проверки;
- резерви за одржување (Instandhaltungsrücklage), кои се појавуваат кога станодавачот ја префрла пресметката на заедницата на сопственици (Hausgeldabrechnung);
- уделот на празните станови: по правило го сноси станодавачот;
- закупнина за детекторите за чад;
- надоместоци за кабелска телевизија од 1 јули 2024.
Рокови
- Пресметковниот период смее да трае најмногу 12 месеци; не мора да биде календарската година.
- Пресметката мора да стигне до вас во рок од 12 месеци по крајот на периодот: за 2025, до 31 декември 2026.
- Ако стигне подоцна, станодавачот повеќе не може да бара доплата, освен ако доцнењето не е негова вина. Повратот сепак го добивате.
- Можете да приговорите до 12 месеци по приемот на пресметката; потоа, по правило, повеќе не.
Што мора да покажува уредната пресметка
- пресметковниот период и, ако сте се вселиле или иселиле во него, вашиот период на користење;
- вкупните трошоци за секој вид трошок;
- клучот за распределба, на пример површина, број на лица или потрошувачка, објаснет ако е потребно;
- пресметката на вашиот дел;
- одбивањето на аконтациите што навистина сте ги платиле.
Греење, топла вода и трошоци за CO2
- Ако еден систем за греење снабдува повеќе станови, 50–70% од трошоците за греење и топла вода мора да се распределат според измерената потрошувачка, а остатокот обично според површината (Heizkostenverordnung).
- Ако овие трошоци не се пресметуваат според потрошувачката иако би требало, смеете да го намалите својот дел за 15%.
- Каде што мерните уреди можат да се отчитуваат од далечина, имате право на месечни информации за потрошувачката; по правило, сите уреди мора да можат да се отчитуваат од далечина до крајот на 2026. Ако ова недостасува, смеете да го намалите својот дел за 3%.
Од 2023 година трошоците за CO2 од греењето со гас, нафта и други фосилни горива се делат меѓу станодавачот и закупецот во десет степени, зависно од емисиите на CO2 на зградата по квадратен метар годишно: во многу ефикасни згради (под 12 kg) закупецот плаќа сè, во најнеефикасните (52 kg или повеќе) само 5%. Пресметката за греење мора да ја покажува поделбата; ако не ја покажува, смеете да ги намалите трошоците за греење за 3%. Ако сами го купувате гасот за сопствениот котел во станот (Gasetagenheizung), побарајте го делот на станодавачот во текстуална форма, на пример по е-пошта, во рок од 12 месеци од сметката на снабдувачот. За системи за греење на гас и нафта инсталирани од крајот на јули 2026, од 2028 важи поделба 50/50.
Увид во сметките и приговор
- Проверете ја пресметката набргу по приемот и споредете ја со минатогодишната. Ако недостасува некоја од точките погоре, пресметката е формално неисправна: доплатата не доспева додека станодавачот не ја исправи.
- Ако нешто не е јасно, писмено побарајте увид во сметките и документите (Belegeinsicht), како фактури, договори и отчитувања на броилата. Тоа е ваше право. Обично се врши во канцеларијата на станодавачот или управителот; смеете да ги фотографирате документите, а станодавачот може да ги достави и електронски.
- Испратете ги приговорите писмено и наведете ги конкретните точки: по можност во рок од 30 дена, најдоцна 12 месеци по приемот на пресметката. Чувајте доказ за испраќањето.
- Додека станодавачот не ви овозможи увид во сметките, по правило можете да ја задржите доплатата; кажете го тоа изрично. Ако е спорна само една ставка, платете го остатокот. Ако платите пред да проверите, напишете „unter Vorbehalt“ (со резерва).
Доплата, поврат и нови аконтации
- Доплата: ако пресметката е точна, платете ја, по правило во рок од 30 дена од приемот. Ако тоа ви е тешко, навреме прашајте за плаќање на рати; станодавачот не мора да се согласи.
- Поврат: доспева кога ќе ја примите пресметката. Ако не е исплатен по околу 30 дена, обично можете да го одбиете од следно плаќање кирија; некои договори бараат известување еден месец однапред.
- Аконтации: по секоја пресметка, и вие и станодавачот можете да ги прилагодите на соодветно ниво со изјава во текстуална форма, на пример да ги намалите по голем поврат.
- Jobcenter: ако ги покрива вашите трошоци за станување, веднаш испратете му ја пресметката. Тој одлучува дали ќе ја покрие доплатата, а повратот ги намалува неговите подоцнежни исплати; видете кирија и Jobcenter.
- Иселување: ако се очекува доплата, станодавачот смее да задржи разумен дел од депозитот до конечната пресметка; видете враќање на депозитот.
Чести грешки на кои треба да внимавате
- погрешна површина, број на лица или период на користење;
- аконтациите недостасуваат или се помали од она што навистина сте го платиле;
- трошоци од друг пресметковен период;
- ставки што не смеат да се наплатат или не се во вашиот договор;
- трошоци за домар што вклучуваат поправки или администрација;
- греењето не е распределено според потрошувачката или не е прикажана поделба на CO2;
- големи покачувања во однос на претходната година без објаснување.
За ориентација, споредете ја пресметката со минатогодишната и со просеците за цела Германија што ги објавува Германското здружение на закупци, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); во Берлин и со Berliner Betriebskostenübersicht, табела со просечни берлински вредности на berlin.de. Таквите табели не се обврзувачки, но покажуваат кои ставки се невообичаено високи.
Каде да добиете помош
Здруженијата на закупци (Mietervereine), кои постојат во многу градови — во Берлин, на пример, Berliner Mieterverein — ги проверуваат пресметките за своите членови за месечна членарина. Некои градови и општини нудат бесплатно советување за закупци (Mieterberatung) — прашајте во општината; во Берлин тоа го прават многу општини, видете ги страниците на вашата општина на berlin.de. Може да помогне и Verbraucherzentrale (центарот за заштита на потрошувачите), а со низок приход можете во основниот суд (Amtsgericht) да побарате помош за трошоците за правен совет (Beratungshilfe). Кои трошоци ги плаќате, е утврдено во вашиот договор: видете како да го проверите договорот за закуп. Ако трошоците за станување се превисоки за вашиот приход, проверете дали можете да добиете Wohngeld, додатокот за станување.