Пред да потпишете
Повеќето станодавачи користат однапред отпечатен типски договор (Formularmietvertrag). Одредбите во него што ве ставаат во неразумно неповолна положба или ги прекршуваат задолжителните правила за заштита на закупците се неважечки — остатокот од договорот останува во сила, а наместо нив важат законските правила. Сепак, разјаснете ги отворените прашања пред да потпишете, прочитајте го секој прилог, на пример куќниот ред (Hausordnung), и чувајте копија потпишана од двете страни. Почнете од основното:
- Вид на договор: за стан во кој живеете, треба да биде договор за закуп на станбен простор (Wohnraummietvertrag). Внимавајте со „деловни“ или „делумно деловни“ договори — голем дел од заштитата на закупците можеби не важи за нив.
- Страни: целосното име и адреса на станодавачот — ви требаат за писма, пријави на недостатоци и отказ. Секој што потпишува станува закупец, со целосни права и целосна одговорност за киријата.
- Станот: адреса, кат и положба (на пример „2. кат лево“), собите и станбената површина (Wohnfläche). Ако се покаже дека станот е повеќе од 10% помал од наведеното, тоа се смета за недостаток и киријата обично може да се намали.
- Дополнително: визба, поткровна просторија, паркинг-место или гаража треба да бидат наведени во договорот — инаку можеби немате право да ги користите.
- Почеток и ветувања: кога почнува закупот и кога ги добивате клучевите. Секоја работа што ја ветил станодавачот, на пример поправка на недостатоци, треба да биде запишана во договорот.
На неопределено или на определено време?
Вообичаен е договор на неопределено време (unbefristet). Тогаш станодавачот може да го откаже само поради причина призната со закон — на пример ако му треба станот за себе или за своето семејство (Eigenbedarf). Договор на определено време (Zeitmietvertrag) важи само ако станодавачот при потпишувањето писмено ви ја наведе причината: на пример дека потоа сака самиот да живее во станот или значително да го преуреди. Без таква причина, договорот се смета за договор на неопределено време.
Многу договори го исклучуваат редовниот отказ одредено време (Kündigungsverzicht). Во типски договор, судовите го прифаќаат тоа најмногу четири години од потпишувањето; откажување од правото што ве врзува само вас како закупец по правило важи само заедно со скалеста кирија (Staffelmiete). Вашиот отказен рок како закупец е три месеци: отказот мора да биде писмен со ваш своерачен потпис (е-пошта или порака во месинџер не се доволни) и да стигне до станодавачот до третиот работен ден во месецот — на пример до третиот работен ден во март, за закупот да заврши на 31 мај. Не морате да наведете причина.
Кирија и тековни трошоци
- Kaltmiete (студена кирија): киријата за самиот стан. Над неа доаѓаат аконтации (Vorauszahlungen) за оперативните трошоци (Betriebskosten) и за греење и топла вода. Тие се пресметуваат еднаш годишно, па или доплаќате или добивате пари назад; со паушал (Pauschale) нема пресметка.
- Побарајте да ја видите последната пресметка на трошоците: прениските аконтации подоцна водат до големи доплати. Повеќе во нашиот водич за пресметката на трошоците.
- Staffelmiete (скалеста кирија): идните покачувања се веќе утврдени во договорот како износи во евра, најмногу еднаш годишно. Додека трае, другите покачувања — до локалната споредбена кирија или по модернизација — се исклучени.
- Indexmiete (индексирана кирија): киријата го следи индексот на потрошувачките цени, најмногу еднаш годишно и само по писмено известување од станодавачот (е-пошта е доволна). Покачувањата до локалната споредбена кирија се исклучени, а покачувањата по модернизација се можни само во исклучителни случаи. Кога инфлацијата е висока, индексираните кирии можат брзо да растат; сојузната влада планира да ги ограничи таквите покачувања — проверете дали веќе важат нови правила.
Mietpreisbremse: дали киријата е дозволена?
Кочницата на кириите (Mietpreisbremse) не важи насекаде во Германија, туку само во области со тесен станбен пазар што ги определила владата на сојузната покраина — проверете дали вашиот град е на листата. Во Берлин важи во целиот град до крајот на 2029. Каде што важи, киријата на почетокот на нов закуп по правило смее да биде најмногу 10% над локалната споредбена кирија (ortsübliche Vergleichsmiete). Неа често можете да ја процените со огледалото на кириите во вашиот град (Mietspiegel); во Берлин, онлајн-калкулаторот за Berliner Mietspiegel е на mietspiegel.berlin.de. Исклучоци се, меѓу другото, станови првпат користени и издадени по 1 октомври 2014, првото издавање по сеопфатна модернизација и повисока кирија што веќе ја плаќал претходниот закупец. Ако станодавачот се повикува на таков исклучок, мора да ви каже пред да потпишете.
Можете прво да потпишете, а потоа да проверите. Ако киријата е превисока, приговорете со писмо или е-пошта до станодавачот (Rüge). Ако го направите тоа во рок од 30 месеци од почетокот на закупот, по правило можете да ја барате назад прекумерната кирија уште од првиот месец. Побарајте совет пред да го испратите приговорот.
Депозит и еднократни плаќања
Депозитот (Kaution) смее да изнесува најмногу три студени кирии, без аконтациите. Можете да го платите во три еднакви месечни рати; првата доспева на почетокот на закупот, а не при потпишувањето. Станодавачот мора да го чува одделно од своите пари и со камата, а каматата ви припаѓа вам. Плаќање само за тоа што претходниот закупец се иселува (Abstandszahlung) не е дозволено; купување мебел од него е дозволено, сè додека цената не е грубо претерана. Како подоцна да го добиете депозитот назад: враќање на депозитот.
Поправки, миленичиња и подзакуп
- Schönheitsreparaturen (козметички поправки, како бојадисување ѕидови, тавани, радијатори и врати): според закон, тоа е обврска на станодавачот, но договорите често ја префрлаат на закупецот. Таквите одредби често се неважечки — на пример ако се вселувате во нереновиран стан без соодветен надомест или ако договорот поставува крути рокови или бара завршно реновирање без оглед кога последен пат сте бојадисувале. Фотографирајте ја состојбата при вселувањето.
- Kleinreparaturen (мали поправки): одредба може да ве обврзе да плаќате за мали поправки на работи што често ги користите, како славини, прекинувачи за светло или кваки. По правило важи само со горна граница по поправка (судовите често прифаќаат околу 100 €, некои до околу 120 €) и годишна горна граница (често 6–8% од годишната кирија). Вие само плаќате — станодавачот ја организира поправката; ако сметката ја надмине границата, станодавачот плаќа сè.
- Миленичиња: малите животни како хрчаци, папагалчиња или риби генерално се дозволени. Типска одредба што ги забранува сите кучиња и мачки е неважечка; станодавачот мора да го процени секој случај. Прашајте пред да набавите куче или мачка и добијте ја дозволата писмено.
- Подзакуп (Untervermietung): ви треба дозвола од станодавачот. Ако подоцна имате оправдана причина — на пример сакате да ги делите трошоците или партнерот се вселува кај вас — обично можете да барате дозвола за дел од станот. Сопружникот и децата можат да се вселат без дозвола.
- Куќен ред (Hausordnung): проверете ги часовите за мир и дали морате сами да ги чистите скалите или да го чистите снегот, или тоа го прави фирма, а трошоците се дел од оперативните трошоци.
Наместени станови и „Wohnen auf Zeit“
Mietpreisbremse важи и за наместени станови: станодавачот смее да додаде разумен додаток за мебелот, а вие можете да прашате како е пресметан. Сепак, ниту кочницата на кириите ниту вообичаената заштита од отказ не важат ако станот се издава само за привремена употреба. Според судската пракса, за тоа по правило е потребна посебна краткорочна потреба од ваша страна, како проект или пракса; самото нарекување на договорот „Wohnen auf Zeit“ не е доволно. Планирани се нови сојузни правила за наместени и краткорочни закупи. Ако не сте сигурни, дајте го таков договор на проверка пред да потпишете.
Вселување и помош
На денот на вселувањето, прошетајте низ станот со станодавачот и потпишете записник за предавање (Übergabeprotokoll): постојни оштетувања, состојби на броилата и клучеви, со фотографии со датум. Тој ве штити подоцна кога ќе сакате депозитот назад. Побарајте од станодавачот потврда што ви треба за Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Нашата листа за разгледување ви помага да забележите недостатоци пред да потпишете.
Ако не сте сигурни, дајте го договорот на проверка пред да потпишете. Здруженијата на закупци (Mieterverein) ги советуваат своите членови за годишна членарина; осигурувањето за правни трошоци често важи дури по период на чекање, затоа зачленете се навреме. Многу градови и општини нудат и бесплатно советување за закупци (Mieterberatung) — прашајте во општината; во Берлин го нудат општините, а термините и адресите се на berlin.de. Сè уште барате? Прелистајте го каталогот на Flat-Radar, прочитајте како да најдете стан во Берлин ако барате таму или создадете барање за сместување на Flat-Radar.