Кој е кој при подзакуп
При подзакуп (Untermiete), главниот закупец (Hauptmieter) ви издава соба или цел стан што самиот го изнајмува. Ако е само за ограничено време — на пример додека главниот закупец е во странство — често се вика Zwischenmiete. Важно: подзакупецот (Untermieter) потпишува договор само со главниот закупец, а не со сопственикот. Главниот закупец и понатаму одговара пред станодавачот за киријата и за станот.
Ако сакате да издадете под закуп
- За секој подзакуп е потребна дозвола од станодавачот (Untervermietungserlaubnis) — за една соба, за цел стан, па дури и за неколку недели. Побарајте ја писмено и наведете ги името на подзакупецот, просториите и периодот.
- Ако по потпишувањето на договорот се појавил оправдан интерес (на пример промена на семејната ситуација, финансиски причини или привремена работа во друг град), обично можете да барате дозвола за подзакуп на дел од станот. Станодавачот смее да одбие од важна причина — на пример поради личноста на подзакупецот или пренаселеност.
- Ако подзакупот за станодавачот е прифатлив само со повисока кирија, тој може дозволата да ја услови со разумен додаток (Untermietzuschlag). Законот не одредува фиксен износ.
- Ако станодавачот ја одбие дозволата без важна причина поврзана со подзакупецот, можете предвреме да го откажете својот договор со законскиот отказен рок. Побарајте совет од здружение на закупци пред да го сторите тоа.
Подзакупот без дозвола е ризичен: станодавачот може да ви даде опомена (Abmahnung) и да го откаже договорот, во тешки случаи без отказен рок. На почетокот на 2026, Сојузниот врховен суд (BGH) пресуди дека закупец што издава под закуп за да заработи нема право на дозвола и го потврди отказот во таков берлински случај. Одговарате и за штетата што ќе ја предизвика вашиот подзакупец.
Ако сте подзакупец: вашата положба
- Киријата и депозитот ги плаќате на главниот закупец, а сите ваши побарувања се само кон него. Побарајте да ја видите дозволата за подзакуп од станодавачот.
- Ако главниот закуп заврши, станодавачот може да бара и вие да се иселите — дури и ако вашиот договор сè уште трае. Тогаш можеби имате побарувања само кон главниот закупец.
- Ако изнајмувате наместена соба во стан каде што живее главниот закупец или место само за привремена употреба, вашата заштита од отказ е многу послаба, а отказните рокови можат да бидат многу кратки.
- Ако, пак, долгорочно изнајмувате сопствен стан или ненаместена соба, обично ги имате вообичаените права на закупец кон главниот закупец.
Кирија: кочница на кириите и наместени простори
Кочницата на кириите (Mietpreisbremse) важи само таму каде што ја вовела сојузната покраина — во Берлин, на пример, во целиот град. Таму обично важи и за подзакупите: според Berliner Mieterverein, BGH го потврди тоа во 2026. Исклучоци се просториите изнајмени само за привремена употреба и наместена соба во стан каде што живее главниот закупец. Разумен додаток за мебелот е дозволен, но не смее да се користи за заобиколување на ограничувањето. Сојузната влада планира нови правила за наместени и краткорочни закупи, затоа проверете ја актуелната состојба пред да потпишете.
Договор, депозит и Anmeldung
- Потпишете писмен договор: страните, кои простории ги користите сами, а кои заеднички, киријата и што вклучува, депозитот, траењето и отказот. Додајте список на мебелот и фотографии од состојбата.
- Депозитот (Kaution) смее да изнесува најмногу три нето-студени кирии. Плаќајте со банкарски трансфер наместо во готово или побарајте писмена потврда.
- Потврдата од станодавачот (Wohnungsgeberbestätigung) за пријавување ја издава оној што навистина ви го дава местото за живеење — при подзакуп, главниот закупец. Тој мора да ви ја даде во рок од две недели од вселувањето, а и вие мора да се пријавите во рок од две недели. Видете го нашиот водич за Anmeldung.
- Издавањето таква потврда за лица што всушност не живеат таму е забрането и може да доведе до висока парична казна. Никогаш не купувајте „адреса за пријавување“.
Туристичко и краткорочно издавање
Издавањето на станот на туристи или за неколку ноќи не е обичен подзакуп. Многу градови и сојузни покраини имаат свои правила против ненаменско користење на станбениот простор (Zweckentfremdungsverbot), затоа однапред прашајте во вашиот град дали ви треба дозвола или регистрација. Во Берлин, за ваков вид издавање, дури и на сопствениот главен дом, обично ви треба дозвола или регистрација од општинската управа (Bezirksamt), а прекршоците може да доведат до високи парични казни; детали има на berlin.de. Во секој случај ви треба дозвола од станодавачот.
Како да препознаете измама
- Не плаќајте кирија или депозит пред да го видите местото и да го потпишете договорот.
- Внимавајте ако „сопственикот е во странство“ и сака да ви ги испрати клучевите по пошта или преку наводна посредничка (escrow) служба откако ќе платите.
- Сомнително евтините понуди на централни локации, притисокот со време и барањата за плаќање преку служби за пренос на готовина се типични предупредувачки знаци.
- Не праќајте копија од пасошот или други документи пред да сте сигурни дека понудата е вистинска.
- Проверете дали лицето навистина живее во станот и го изнајмува: побарајте да ги видите неговиот договор за закуп и дозволата за подзакуп.
Сè уште не сте сигурни што повеќе ви одговара? Прочитајте го нашиот водич соба во WG или сопствен стан. На Flat-Radar можете да создадете бесплатно барање за сместување: станодавачите го гледаат, а новите соодветни огласи пристигнуваат на вашата е-пошта.