Ki kicsoda egy albérletben
Albérletben (Untermiete) a főbérlő (Hauptmieter) kiad neked egy szobát vagy az egész lakást, amelyet ő maga bérel. Ha csak meghatározott időre szól – például amíg a főbérlő külföldön van –, gyakran Zwischenmietének hívják. Fontos: az albérlő (Untermieter) csak a főbérlővel köt szerződést, a tulajdonossal nem. A főbérlő továbbra is felel a bérbeadónak a bérleti díjért és a lakásért.
Ha albérletbe szeretnél kiadni
- Minden albérlethez kell a bérbeadó engedélye (Untervermietungserlaubnis) – egy szobához, az egész lakáshoz, és akár néhány hétre is. Írásban kérd, és add meg az albérlő nevét, a helyiségeket és az időszakot.
- Ha a szerződésed aláírása után jogos érdeked keletkezett (például megváltozott a családi helyzeted, anyagi okok, vagy ideiglenes munka egy másik városban), általában követelheted az engedélyt a lakás egy részének albérletbe adására. A bérbeadó fontos okból megtagadhatja – például az albérlő személye vagy túlzsúfoltság miatt.
- Ha az albérlet a bérbeadó számára csak magasabb bérleti díj mellett elfogadható, az engedélyt egy észszerű pótlékhoz (Untermietzuschlag) kötheti. A törvény nem ír elő konkrét összeget.
- Ha a bérbeadó az albérlőt érintő fontos ok nélkül tagadja meg az engedélyt, a törvényes felmondási idővel idő előtt felmondhatod a saját szerződésedet. Mielőtt ezt megtennéd, kérj tanácsot egy bérlőegyesülettől.
Engedély nélkül albérletbe adni kockázatos: a bérbeadó figyelmeztetést (Abmahnung) küldhet és felmondhat, súlyos esetben azonnali hatállyal. 2026 elején a Szövetségi Legfelsőbb Bíróság (BGH) kimondta, hogy annak a bérlőnek, aki haszonszerzés céljából ad ki albérletbe, nincs joga engedélyre, és egy ilyen berlini ügyben helybenhagyta a felmondást. Az albérlőd által okozott károkért is te felelsz.
Ha te vagy az albérlő: a helyzeted
- A bérleti díjat és a kauciót a főbérlőnek fizeted, és minden követelésed csak vele szemben áll fenn. Kérd, hogy mutassa meg a bérbeadó albérleti engedélyét.
- Ha a főbérlet megszűnik, a bérbeadó követelheti, hogy te is költözz ki – még ha a saját szerződésed még tart is. Ilyenkor esetleg csak a főbérlővel szemben lehetnek követeléseid.
- Ha egy olyan lakásban bérelsz bútorozott szobát, ahol a főbérlő is lakik, vagy csak ideiglenes használatra bérelsz helyet, a felmondási védelmed sokkal gyengébb, és a felmondási idők nagyon rövidek lehetnek.
- Ha viszont hosszú távra bérelsz egy egész lakást vagy egy bútorozatlan szobát, általában a főbérlővel szemben egy bérlő szokásos jogai illetnek meg.
Bérleti díj: bérplafon és bútorozott helyek
A bérplafon (Mietpreisbremse) csak ott érvényes, ahol a tartomány bevezette – Berlinben például az egész városban. Ott általában az albérletekre is vonatkozik: a Berliner Mieterverein szerint ezt a BGH 2026-ban megerősítette. Kivételt képeznek a csak ideiglenes használatra bérelt helyek, valamint a bútorozott szoba egy olyan lakásban, ahol a főbérlő is lakik. A bútorokért észszerű felár megengedett, de nem használható a plafon megkerülésére. A szövetségi kormány új szabályokat tervez a bútorozott és rövid távú bérbeadásra, ezért aláírás előtt nézd meg az aktuális helyzetet.
Szerződés, kaució és Anmeldung
- Köss írásos szerződést: a felek, mely helyiségeket használod egyedül és melyeket közösen, a bérleti díj és mit tartalmaz, a kaució, a futamidő és a felmondás. Csatolj bútorlistát és az állapotról készült fotókat.
- A kaució (Kaution) legfeljebb háromhavi nettó hideg bér lehet. Inkább banki átutalással fizess, ne készpénzben, vagy kérj írásos átvételi elismervényt.
- A bejelentkezéshez szükséges bérbeadói igazolást (Wohnungsgeberbestätigung) az adja ki, aki ténylegesen lakóhelyet biztosít neked – albérletben a főbérlő. A beköltözésedtől számított két héten belül át kell adnia, és neked is két héten belül be kell jelentkezned. Lásd az Anmeldungról szóló útmutatónkat.
- Tilos ilyen igazolást kiállítani olyanoknak, akik ténylegesen nem laknak ott, és ez magas bírsággal járhat. Soha ne vegyél „bejelentkezési címet”.
Nyaralási és rövid távú kiadás
Ha turistáknak vagy néhány éjszakára adod ki a lakásodat, az nem szokásos albérlet. Sok város és tartomány saját szabályokkal tiltja a lakások rendeltetésellenes használatát (Zweckentfremdungsverbot), ezért előre kérdezd meg a városodnál, kell-e engedély vagy regisztráció. Berlinben az ilyen kiadáshoz, még a saját fő lakóhelyed esetén is, általában engedély vagy regisztráció kell a kerületi hivataltól (Bezirksamt), és a szabálysértés magas bírsággal járhat; a részletek a berlin.de oldalon vannak. Mindenképp kell a bérbeadód engedélye.
Hogyan ismerd fel a csalásokat
- Ne fizess bérleti díjat vagy kauciót, mielőtt láttad a helyet és aláírtad a szerződést.
- Légy óvatos, ha a „tulajdonos külföldön van”, és fizetés után postán vagy egy állítólagos letéti szolgáltatáson keresztül akarja elküldeni a kulcsokat.
- A gyanúsan olcsó ajánlatok központi helyen, az időnyomás és a pénzküldő szolgáltatáson keresztüli fizetés kérése tipikus figyelmeztető jelek.
- Ne küldd el az útleveled vagy más iratod másolatát, amíg nem vagy biztos benne, hogy az ajánlat valódi.
- Ellenőrizd, hogy az illető valóban ott lakik és bérli a lakást: kérd, hogy mutassa meg a bérleti szerződését és az albérleti engedélyt.
Még nem tudod, mi illik hozzád jobban? Olvasd el a WG-szoba vagy saját lakás című útmutatónkat. A Flat-Radaron ingyenes lakáskeresési kérést hozhatsz létre: a bérbeadók látják, az új, hozzád illő hirdetéseket pedig e-mailben kapod meg.