Mi az a Nebenkostenabrechnung?
A legtöbb bérletnél a hideg bér mellett havi előleget (Vorauszahlungen) fizetsz az üzemeltetési költségekre (Betriebskosten, gyakran Nebenkosten néven). A bérbeadó évente egyszer elszámolja ezeket a tényleges költségekkel a Betriebskostenabrechnungban, amelyet általában Nebenkostenabrechnungnak hívnak; a fűtés és a melegvíz gyakran külön elszámolásban (Heizkostenabrechnung) szerepel. Az eredmény pótfizetés (Nachzahlung) vagy visszatérítés (Guthaben).
Csak az üzemeltetési költségekről szóló rendeletben (Betriebskostenverordnung, BetrKV) felsorolt, a bérleti szerződésed által rád hárított költségek számolhatók fel, a ténylegesen felmerült összegben; a bérbeadónak takarékosan kell gazdálkodnia. Az „egyéb üzemeltetési költségek” (sonstige Betriebskosten) csak akkor számítanak, ha a szerződés megnevezi őket. Tipikus tételek:
- ingatlanadó (Grundsteuer);
- vízellátás és csatorna;
- fűtés és melegvíz;
- utcatakarítás, hulladékszállítás és kártevőirtás;
- lift, épülettakarítás, kertgondozás és a közös terek világítása;
- kéményseprés, épületbiztosítás és gondnok (Hauswart).
Mit nem lehet felszámolni
- adminisztráció: ingatlankezelés, banki díjak, postaköltség;
- javítások és karbantartás, például a lifté vagy a fűtésé; csak a rendszeres szerviz és biztonsági ellenőrzés számolható fel;
- felújítási alap (Instandhaltungsrücklage), amely akkor jelenik meg, ha a bérbeadó továbbadja a tulajdonosi közösség elszámolását (Hausgeldabrechnung);
- az üres lakásokra eső rész: ezt általában a bérbeadó viseli;
- a füstérzékelők bérleti díja;
- kábeltévé-díjak 2024. július 1. óta.
Határidők
- Az elszámolási időszak legfeljebb 12 hónap lehet; nem kell, hogy a naptári év legyen.
- Az elszámolásnak az időszak végét követő 12 hónapon belül meg kell érkeznie hozzád: 2025-re 2026. december 31-ig.
- Ha később érkezik, a bérbeadó már nem követelhet pótfizetést, kivéve, ha nem ő tehet a késésről. A visszatérítést ettől még megkapod.
- Az elszámolás kézhezvételétől számított 12 hónapig kifogást emelhetsz; utána általában már nem.
Mit kell tartalmaznia egy szabályos elszámolásnak
- az elszámolási időszakot és, ha közben be- vagy kiköltöztél, a használati idődet;
- az egyes költségtípusok teljes költségét;
- a felosztási kulcsot, például alapterület, személyek száma vagy fogyasztás, szükség esetén magyarázattal;
- a rád eső rész kiszámítását;
- a ténylegesen befizetett előlegeid levonását.
Fűtés, melegvíz és CO2-költségek
- Ha egy fűtési rendszer több lakást lát el, a fűtési és melegvíz-költségek 50–70%-át a mért fogyasztás szerint kell felosztani, a többit általában alapterület szerint (Heizkostenverordnung).
- Ha ezeket a költségeket nem fogyasztás szerint számolják el, pedig kellene, 15%-kal csökkentheted a rád eső részt.
- Ahol a mérőeszközök távolról leolvashatók, havi fogyasztási tájékoztatásra vagy jogosult; főszabályként 2026 végéig minden eszköznek távolról leolvashatónak kell lennie. Ha ez hiányzik, 3%-kal csökkentheted a rád eső részt.
2023 óta a gázzal, olajjal és más fosszilis tüzelőanyaggal való fűtés CO2-költségeit tíz fokozatban osztják meg a bérbeadó és a bérlő között, az épület négyzetméterenkénti éves CO2-kibocsátásától függően: a nagyon hatékony épületekben (12 kg alatt) a bérlő fizet mindent, a legkevésbé hatékonyakban (52 kg vagy több) csak 5%-ot. A fűtési elszámolásnak mutatnia kell a felosztást; ha nem mutatja, 3%-kal csökkentheted a fűtési költségeidet. Ha a lakásod saját kazánjához (Gasetagenheizung) magad veszed a gázt, a bérbeadó részét a szolgáltatód számlájától számított 12 hónapon belül szöveges formában, például e-mailben követeld. A 2026 júliusának vége óta beépített gáz- és olajfűtéseknél 2028-tól 50/50 arányú felosztás érvényes.
Bizonylatok megtekintése és kifogás
- Az elszámolást a megérkezése után hamar ellenőrizd, és vesd össze a tavalyival. Ha a fenti pontok közül valami hiányzik, az elszámolás formailag hibás: a pótfizetés addig nem esedékes, amíg a bérbeadó ki nem javítja.
- Ha valami nem világos, kérd írásban a bizonylatok megtekintését (Belegeinsicht), például számlák, szerződések és mérőállások. Ez a jogod. Általában a bérbeadó vagy az ingatlankezelő irodájában történik; lefotózhatod a dokumentumokat, és a bérbeadó elektronikusan is rendelkezésre bocsáthatja őket.
- A kifogásokat írásban küldd el, és nevezd meg a konkrét pontokat: lehetőleg 30 napon belül, legkésőbb az elszámolás kézhezvételétől számított 12 hónapon belül. Őrizd meg a küldés bizonyítékát.
- Amíg a bérbeadó nem engedi megtekinteni a bizonylatokat, általában visszatarthatod a pótfizetést; ezt kifejezetten közöld. Ha csak egy tétel vitatott, a többit fizesd ki. Ha ellenőrzés előtt fizetsz, írd rá: „unter Vorbehalt” (fenntartással).
Pótfizetés, visszatérítés és új előlegek
- Pótfizetés: ha az elszámolás helyes, fizesd ki, általában a kézhezvételtől számított 30 napon belül. Ha ez nehéz, időben kérdezz rá a részletfizetésre; a bérbeadónak nem kötelező beleegyeznie.
- Visszatérítés: az elszámolás kézhezvételekor esedékes. Ha kb. 30 nap után sem fizették ki, általában levonhatod egy későbbi bérleti díjból; egyes szerződések egyhavi előzetes értesítést írnak elő.
- Előlegek: minden elszámolás után te és a bérbeadó is szöveges formájú nyilatkozattal megfelelő szintre igazíthatjátok őket, például nagy visszatérítés után csökkentheted.
- Jobcenter: ha ő fedezi a lakhatási költségeidet, azonnal küldd el neki az elszámolást. Ő dönt arról, átvállalja-e a pótfizetést, a visszatérítés pedig csökkenti a későbbi kifizetéseit; lásd: lakbér és a Jobcenter.
- Kiköltözés: ha pótfizetés várható, a bérbeadó a végső elszámolásig a kaució egy észszerű részét visszatarthatja; lásd: a kaució visszaszerzése.
Gyakori hibák, amelyeket érdemes keresni
- rossz alapterület, személyszám vagy használati idő;
- hiányzó vagy a ténylegesen befizetettnél alacsonyabb előlegek;
- egy másik elszámolási időszak költségei;
- nem felszámolható vagy a szerződésedben nem szereplő tételek;
- javításokat vagy adminisztrációt is tartalmazó gondnoki költségek;
- nem fogyasztás szerint felosztott fűtés, vagy hiányzó CO2-felosztás;
- az előző évhez képest magyarázat nélküli nagy emelkedés.
Tájékozódásként hasonlítsd össze az elszámolásodat a tavalyival, valamint a Német Bérlőszövetség, a Deutscher Mieterbund által közzétett országos átlagokkal (Betriebskostenspiegel); Berlinben a Berliner Betriebskostenübersichttel is, amely a berlini átlagértékeket tartalmazó táblázat a berlin.de oldalon. Ezek a táblázatok nem kötelező érvényűek, de megmutatják, mely tételek szokatlanul magasak.
Hol kaphatsz segítséget
A bérlőegyesületek (Mietervereine), amelyek sok városban működnek – Berlinben például a Berliner Mieterverein –, havi díj ellenében ellenőrzik tagjaik elszámolásait. Egyes városok és önkormányzatok ingyenes bérlői tanácsadást (Mieterberatung) kínálnak – kérdezd meg a városházán; Berlinben sok kerület kínál ilyet, nézd meg a kerületed oldalait a berlin.de-n. A Verbraucherzentrale (fogyasztóvédelmi tanácsadó központ) is segíthet, alacsony jövedelem esetén pedig a helyi bíróságon (Amtsgericht) kérhetsz támogatást a jogi tanácsadás költségeihez (Beratungshilfe). Hogy mely költségeket fizeted, azt a szerződésed határozza meg: lásd, hogyan ellenőrizd a bérleti szerződést. Ha a lakhatási költségeid túl magasak a jövedelmedhez képest, nézd meg, kaphatsz-e Wohngeldet, azaz lakhatási támogatást.