Aláírás előtt
A legtöbb bérbeadó előre nyomtatott formaszerződést (Formularmietvertrag) használ. Az ebben szereplő kikötések, amelyek indokolatlanul hátrányos helyzetbe hoznak, vagy sértik a kötelező bérlővédelmi szabályokat, érvénytelenek – a szerződés többi része érvényben marad, helyettük pedig a törvényi szabályok érvényesek. Ennek ellenére aláírás előtt tisztázd a nyitott kérdéseket, olvass el minden mellékletet, például a házirendet (Hausordnung), és őrizz meg egy mindkét fél által aláírt példányt. Kezdd az alapokkal:
- A szerződés típusa: egy lakott lakásnál lakásbérleti szerződésnek (Wohnraummietvertrag) kell lennie. Óvatosan a „kereskedelmi” vagy „részben kereskedelmi” szerződésekkel – ezekre a bérlővédelem nagy része nem feltétlenül vonatkozik.
- Felek: a bérbeadó teljes neve és címe – szükséged lesz rájuk levelekhez, hibabejelentésekhez és a felmondáshoz. Mindenki, aki aláír, bérlővé válik, teljes jogokkal és a bérleti díjért való teljes felelősséggel.
- A lakás: cím, emelet és fekvés (például „2. emelet bal”), a helyiségek és a lakóterület (Wohnfläche). Ha kiderül, hogy a lakás több mint 10%-kal kisebb a megadottnál, az hibának számít, és a bérleti díj általában csökkenthető.
- Extrák: a pincét, padlásszobát, parkolóhelyet vagy garázst fel kell tüntetni a szerződésben – különben lehet, hogy nincs jogod használni őket.
- Kezdő dátum és ígéretek: mikor kezdődik a bérlet, és mikor kapod meg a kulcsokat. A bérbeadó által megígért munkákat, például a hibák kijavítását, írd bele a szerződésbe.
Határozatlan vagy határozott idejű?
A szokásos eset a határozatlan idejű szerződés (unbefristet). A bérbeadó ekkor csak a törvény által elismert okból mondhatja fel – például ha saját magának vagy családjának kell a lakás (Eigenbedarf). A határozott idejű szerződés (Zeitmietvertrag) csak akkor érvényes, ha a bérbeadó az aláíráskor írásban megadja az okát: például hogy utána maga akar a lakásban lakni, vagy jelentősen át akarja építeni. Ilyen ok nélkül a szerződés határozatlan idejűnek számít.
Sok szerződés egy bizonyos időre kizárja a rendes felmondást (Kündigungsverzicht). Formaszerződésben a bíróságok ezt legfeljebb az aláírástól számított négy évre fogadják el; a csak téged mint bérlőt kötő lemondás általában csak lépcsőzetes bérleti díjjal (Staffelmiete) együtt érvényes. Bérlőként a felmondási időd három hónap: a felmondásnak írásban, saját kezű aláírással kell történnie (az e-mail vagy üzenetküldős üzenet nem elég), és egy hónap harmadik munkanapjáig meg kell érkeznie a bérbeadóhoz – például március harmadik munkanapjáig ahhoz, hogy a bérlet május 31-én megszűnjön. Indoklást nem kell adnod.
Bérleti díj és rezsi
- Kaltmiete (hideg bérleti díj): magának a lakásnak a bére. Erre jönnek az üzemeltetési költségek (Betriebskosten), valamint a fűtés és a melegvíz előlegei (Vorauszahlungen). Ezekkel évente egyszer elszámolnak, így vagy pótlólag fizetsz, vagy pénzt kapsz vissza; átalány (Pauschale) esetén nincs elszámolás.
- Kérd el a legutóbbi rezsielszámolást: a túl alacsony előlegek később nagy pótfizetésekhez vezetnek. Bővebben a rezsielszámolásról szóló útmutatónkban.
- Staffelmiete (lépcsőzetes bérleti díj): a jövőbeli emelések már a szerződésben rögzítve vannak euróösszegként, legfeljebb évente egyszer. Amíg érvényes, más emelések – a helyi összehasonlító bérleti díjig vagy korszerűsítés után – kizártak.
- Indexmiete (indexhez kötött bérleti díj): a bér a fogyasztói árindexet követi, legfeljebb évente egyszer, és csak a bérbeadó írásos értesítése után (e-mail is elég). A helyi összehasonlító bérleti díjig történő emelés kizárt, korszerűsítés utáni emelés pedig csak kivételes esetben lehetséges. Magas infláció idején az indexbérek gyorsan emelkedhetnek; a szövetségi kormány tervezi az ilyen emelések korlátozását – nézd meg, érvényesek-e már új szabályok.
Mietpreisbremse: megengedett a bérleti díj?
A bérplafon (Mietpreisbremse) nem mindenhol érvényes Németországban, csak a tartományi kormány által kijelölt, feszült lakáspiacú területeken – nézd meg, rajta van-e a településed a listán. Berlinben 2029 végéig az egész városban érvényes. Ahol érvényes, ott új bérlet kezdetén a bérleti díj általában legfeljebb 10%-kal haladhatja meg a helyi összehasonlító bérleti díjat (ortsübliche Vergleichsmiete). Ezt gyakran a városod bérleti díj-tükre (Mietspiegel) alapján becsülheted meg; Berlinben a Berliner Mietspiegel online kalkulátora a mietspiegel.berlin.de oldalon érhető el. Kivételt képeznek például a 2014. október 1. után először használt és bérbe adott lakások, az átfogó korszerűsítés utáni első bérbeadás, valamint az előző bérlő által már fizetett magasabb bérleti díj. Ha a bérbeadó ilyen kivételre hivatkozik, ezt aláírás előtt közölnie kell veled.
Először aláírhatsz, és utána ellenőrizhetsz. Ha a bérleti díj túl magas, kifogásold levélben vagy e-mailben a bérbeadónál (Rüge). Ha ezt a bérlet kezdetétől számított 30 hónapon belül teszed, általában a legelső hónaptól visszakövetelheted a túlfizetett bért. A kifogás elküldése előtt kérj tanácsot.
Kaució és egyszeri kifizetések
A kaució (Kaution) legfeljebb háromhavi hideg bér lehet, az előlegek nélkül. Három egyenlő havi részletben is fizetheted; az első a bérlet kezdetekor esedékes, nem az aláíráskor. A bérbeadónak a saját pénzétől elkülönítve és kamatozóan kell tartania, a kamat pedig téged illet. Pusztán az előző bérlő kiköltözéséért fizetés (Abstandszahlung) nem megengedett; tőle bútort venni viszont igen, ha az ár nem túlzottan magas. Hogyan kapod vissza később a kauciót: a kaució visszaszerzése.
Javítások, háziállatok és albérlet
- Schönheitsreparaturen (szépítő javítások, például falak, mennyezetek, radiátorok és ajtók festése): a törvény szerint ez a bérbeadó feladata, de a szerződések gyakran a bérlőre hárítják. Az ilyen kikötések gyakran érvénytelenek – például ha megfelelő ellentételezés nélkül költözöl be egy fel nem újított lakásba, vagy ha a szerződés merev határidőket ír elő, vagy kiköltözéskor felújítást követel, függetlenül attól, mikor festettél utoljára. Beköltözéskor fotózd le az állapotot.
- Kleinreparaturen (kisjavítások): egy kikötés előírhatja, hogy te fizesd a gyakran használt dolgok, például csapok, villanykapcsolók vagy kilincsek apró javításait. Általában csak javításonkénti felső határral (a bíróságok gyakran kb. 100 €-t fogadnak el, egyesek kb. 120 €-ig) és éves felső határral (gyakran az éves bérleti díj 6–8%-a) érvényes. Te csak fizetsz – a javítást a bérbeadó intézi; ha egy számla meghaladja a felső határt, a bérbeadó fizeti az egészet.
- Háziállatok: a kisállatok, például hörcsögök, hullámpapagájok vagy halak általában megengedettek. Az összes kutyát és macskát tiltó formakikötés érvénytelen; a bérbeadónak esetenként kell mérlegelnie. Mielőtt kutyát vagy macskát tartanál, kérdezz rá, és kérd írásban az engedélyt.
- Albérlet (Untervermietung): a bérbeadó engedélye kell hozzá. Ha később jogos okod van – például meg szeretnéd osztani a költségeket, vagy beköltözik a párod –, általában követelheted az engedélyt a lakás egy részére. A házastársad és a gyermekeid engedély nélkül is beköltözhetnek.
- Házirend (Hausordnung): nézd meg a csendes órákat, és hogy neked kell-e takarítanod a lépcsőházat vagy havat lapátolnod, vagy egy cég végzi, és a költség az üzemeltetési költségek része.
Bútorozott lakások és „Wohnen auf Zeit”
A Mietpreisbremse a bútorozott lakásokra is vonatkozik: a bérbeadó észszerű felárat számolhat fel a bútorokért, és megkérdezheted, hogyan számolta ki. Sem a bérplafon, sem a szokásos felmondási védelem nem érvényes azonban, ha a lakást csak ideiglenes használatra adják ki. A bírói gyakorlat szerint ehhez általában a te oldaladon fennálló különleges, rövid távú igény kell, például egy projekt vagy szakmai gyakorlat; nem elég, ha a szerződést egyszerűen „Wohnen auf Zeit”-nek nevezik. A bútorozott és rövid távú bérbeadásra új szövetségi szabályokat terveznek. Kétség esetén aláírás előtt nézesd át az ilyen szerződést.
Beköltözés és segítségkérés
A beköltözés napján járd végig a lakást a bérbeadóval, és írjatok alá átadási jegyzőkönyvet (Übergabeprotokoll): meglévő károk, mérőállások és kulcsok, dátummal ellátott fotókkal. Ez később megvéd, amikor vissza akarod kapni a kauciót. Kérd el a bérbeadótól az Anmeldunghoz szükséges igazolást (Wohnungsgeberbestätigung). A megtekintési ellenőrzőlistánk segít még aláírás előtt észrevenni a hibákat.
Ha bizonytalan vagy, aláírás előtt nézesd át a szerződést. A bérlőegyesületek (Mieterverein) éves díj ellenében adnak tanácsot tagjaiknak; a jogvédelmi fedezet gyakran csak várakozási idő után érvényes, ezért lépj be időben. Sok város és kerület ingyenes bérlői tanácsadást (Mieterberatung) is kínál – kérdezd meg a városházán; Berlinben a kerületek biztosítják, az időpontok és címek a berlin.de oldalon találhatók. Még keresel? Böngészd a Flat-Radar katalógusát, olvasd el, hogyan találhatsz lakást Berlinben, ha ott keresel, vagy hozz létre lakáskeresési kérést a Flat-Radaron.