Πώς πρέπει να φυλάσσεται η εγγύηση
Βάσει νόμου, ο ιδιοκτήτης πρέπει να κρατά μια χρηματική εγγύηση (Kaution) χωριστά από τη δική του περιουσία — σε τραπεζικό λογαριασμό με το συνήθες επιτόκιο αποταμίευσης με τρίμηνη προειδοποίηση ή σε άλλη μορφή που συμφωνήσατε. Οι τόκοι ανήκουν σε εσάς και αυξάνουν την εγγύηση. Έτσι προστατεύονται επίσης τα χρήματά σας αν ο ιδιοκτήτης πτωχεύσει. Μπορείτε να ζητήσετε από τον ιδιοκτήτη να σας δείξει πού φυλάσσεται η εγγύηση. Ιδιαίτερα διαφανής είναι ένας λογαριασμός εγγύησης στο δικό σας όνομα, ενεχυριασμένος υπέρ του ιδιοκτήτη (Mietkautionskonto).
Αποχώρηση: η παράδοση
- Παραδώστε το διαμέρισμα εγκαίρως όταν λήγει η μίσθωση, εντελώς άδειο, μαζί με το υπόγειο, και παραδώστε όλα τα κλειδιά. Πάρτε γραπτή επιβεβαίωση για τα κλειδιά που επιστρέψατε.
- Κανονίστε ραντεβού παράδοσης με τον ιδιοκτήτη και, αν γίνεται, φέρτε μάρτυρα. Υπογράψτε το πρωτόκολλο παράδοσης (Übergabeprotokoll) μόνο αν είναι σωστό· σημειώστε ό,τι δεν συμφωνείτε.
- Βγάλτε φωτογραφίες με ημερομηνία από κάθε δωμάτιο και κάθε μετρητή. Γράψτε τις ενδείξεις των μετρητών (ρεύμα, νερό, θέρμανση) στο πρωτόκολλο και δώστε τες στους παρόχους ρεύματος και αερίου.
- Αν ένας έγκυρος όρος του συμβολαίου σας υποχρεώνει σε επισκευές φθορών (Schönheitsreparaturen), κάντε τες σωστά πριν από την παράδοση. Διαφορετικά, συνήθως αρκεί να αφήσετε το διαμέρισμα σκουπισμένο (besenrein) και να κλείσετε τις τρύπες από ούπα.
- Δώστε γραπτώς στον ιδιοκτήτη τη νέα σας διεύθυνση και τα τραπεζικά σας στοιχεία.
Πόσο χρόνο έχει ο ιδιοκτήτης
Ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να επιστρέψει την εγγύηση την ημέρα που φεύγετε: έχει εύλογο χρόνο να ελέγξει αν έχει ακόμη απαιτήσεις από εσάς. Τα δικαστήρια συχνά θεωρούν εύλογο έως περίπου έξι μήνες, και περισσότερο σε ειδικές περιπτώσεις. Αν εκκρεμεί ακόμη η εκκαθάριση κοινοχρήστων (Nebenkostenabrechnung) και είναι πιθανή επιπλέον πληρωμή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει ένα εύλογο μέρος της εγγύησης μέχρι τότε — όχι όμως ολόκληρη. Η ίδια η εκκαθάριση πρέπει να σας φτάσει μέσα σε 12 μήνες από το τέλος της περιόδου χρέωσης· δείτε τον οδηγό μας για την εκκαθάριση κοινοχρήστων.
Τι επιτρέπεται να αφαιρεθεί — και τι όχι
- Επιτρέπεται να αφαιρεθούν: απλήρωτο ενοίκιο, οφειλή από την εκκαθάριση κοινοχρήστων και ζημιές που προκαλέσατε πέρα από τη συνήθη χρήση — για παράδειγμα σημάδια από καψίματα, ραγισμένα πλακάκια ή λεκέδες στη μοκέτα.
- Επίσης το κόστος επισκευών φθορών — αλλά μόνο αν ένας έγκυρος όρος σας υποχρεώνει σε αυτές και δεν τις κάνατε παρά την προθεσμία που έθεσε ο ιδιοκτήτης.
- Δεν επιτρέπεται να αφαιρεθεί: η συνήθης φθορά από την καθημερινή ζωή, όπως μια φθαρμένη μοκέτα. Τη συνήθη χρήση την πληρώνετε με το ενοίκιο.
- Ο ιδιοκτήτης πρέπει να κατονομάσει και να υπολογίσει τις απαιτήσεις του και μπορεί να κρατήσει μόνο όσα χρειάζονται για να τις καλύψει. Για κατεστραμμένα αντικείμενα που ήταν ήδη παλιά, συνήθως δεν πληρώνετε την πλήρη τιμή ενός καινούργιου.
Μην «εξαντλείτε» την εγγύηση: κατά κανόνα δεν μπορείτε απλώς να σταματήσετε να πληρώνετε τα τελευταία ενοίκια και να πείτε στον ιδιοκτήτη να κρατήσει την εγγύηση. Το απλήρωτο ενοίκιο παραμένει οφειλή ενοικίου.
Πώς να ζητήσετε πίσω την εγγύηση
- Αν λίγες εβδομάδες μετά την παράδοση δεν έχετε νέα, γράψτε στον ιδιοκτήτη — ιδανικά με συστημένη επιστολή ή με άλλο τρόπο που μπορείτε να αποδείξετε — και ζητήστε να εκκαθαρίσει και να καταβάλει την εγγύηση έως συγκεκριμένη ημερομηνία, για παράδειγμα μέσα σε δύο εβδομάδες.
- Αναφέρετε το διαμέρισμα, το ποσό και την ημερομηνία πληρωμής της εγγύησης και τον τραπεζικό σας λογαριασμό. Ζητήστε την εγγύηση μαζί με τους τόκους και ένα αντίγραφο κίνησης του λογαριασμού εγγύησης.
- Αν ο ιδιοκτήτης κρατά χρήματα, ζητήστε αναλυτική κατάσταση με τιμολόγια ή προσφορές κόστους. Αντιταχθείτε γραπτώς σε κρατήσεις που θεωρείτε αδικαιολόγητες.
- Αν η εγγύηση βρίσκεται σε λογαριασμό στο όνομά σας ενεχυριασμένο υπέρ του ιδιοκτήτη, ζητήστε από τον ιδιοκτήτη να άρει το ενέχυρο ώστε η τράπεζα να σας καταβάλει τα χρήματα.
Αν ο ιδιοκτήτης δεν πληρώσει
Ζητήστε συμβουλή από σύλλογο ενοικιαστών (Mieterverein), από δωρεάν συμβουλευτική για ενοικιαστές, που προσφέρουν πολλές πόλεις και περιοχές (στο Βερολίνο, τα γραφεία των διαμερισμάτων· ρωτήστε στο δημαρχείο σας τι υπάρχει εκεί που μένετε), ή από δικηγόρο· με χαμηλό εισόδημα μπορείτε να ζητήσετε βοήθεια νομικής συμβουλής (Beratungshilfe) στο ειρηνοδικείο (Amtsgericht) του τόπου κατοικίας σας. Οι διαφορές μίσθωσης εκδικάζονται από το Amtsgericht της περιοχής όπου βρίσκεται το διαμέρισμα, και εκεί δεν χρειάζεστε δικηγόρο. Αν ο ιδιοκτήτης δεν αντιδρά καθόλου, μια δικαστική διαδικασία διαταγής πληρωμής (Mahnverfahren) μπορεί να είναι λύση: τη χειρίζονται κεντρικά δικαστήρια διαταγών πληρωμής (Mahngerichte) σε κάθε κρατίδιο — για όσους μένουν στο Βερολίνο ή στο Βρανδεμβούργο, το Amtsgericht Wedding — και η αίτηση μπορεί να συνταχθεί για όλη τη Γερμανία στο online-mahnantrag.de. Αν ο ιδιοκτήτης προβάλει αντίρρηση, η υπόθεση μπορεί να συνεχιστεί ως κανονική αγωγή.
Προθεσμίες: η αξίωσή σας για επιστροφή της εγγύησης παραγράφεται (Verjährung) μετά από τρία χρόνια, που μετρούν από το τέλος του έτους στο οποίο έγινε απαιτητή — δηλαδή μετά τον χρόνο ελέγχου του ιδιοκτήτη. Οι αξιώσεις του ιδιοκτήτη για ζημιές στο διαμέρισμα παραγράφονται έξι μήνες αφότου το επιστρέψατε, αλλά κατά κανόνα ο ιδιοκτήτης μπορεί και μετά να τις συμψηφίσει με την εγγύηση. Άρα αυτοί οι έξι μήνες δεν είναι προθεσμία για την επιστροφή της εγγύησης.
Όταν πωλείται το κτίριο
Αν ο ιδιοκτήτης πουλήσει το διαμέρισμα ή το κτίριο, ο αγοραστής αναλαμβάνει την υποχρέωση επιστροφής της εγγύησης — ακόμη κι αν ο πωλητής δεν του μετέφερε ποτέ τα χρήματα. Αν δεν μπορείτε να πάρετε πίσω την εγγύηση από τον αγοραστή όταν λήξει η μίσθωση, ευθύνεται ο προηγούμενος ιδιοκτήτης. Κρατήστε την απόδειξη πληρωμής της εγγύησης για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.
Εναλλακτικές της χρηματικής εγγύησης
Ορισμένοι ιδιοκτήτες δέχονται αντί για μετρητά μια εγγυητική από τράπεζα ή ασφαλιστική (Mietkautionsbürgschaft, συχνά λέγεται Kautionsversicherung). Κρατάτε τις αποταμιεύσεις σας, αλλά πληρώνετε ετήσιο τέλος που δεν επιστρέφεται· αν ο ιδιοκτήτης προβάλει απαίτηση, ο πάροχος πληρώνει και μετά ζητά τα χρήματα από εσάς. Ο ιδιοκτήτης δεν είναι υποχρεωμένος να δεχτεί τέτοια εγγυητική, και όλες οι εξασφαλίσεις μαζί δεν μπορούν να ξεπερνούν τα τρία καθαρά ενοίκια (Kaltmiete).
Αν το Jobcenter σάς δάνεισε την εγγύηση, το μέρος του δανείου που δεν έχετε ακόμη αποπληρώσει γίνεται απαιτητό μόλις ο ιδιοκτήτης επιστρέψει την εγγύηση. Ελέγξτε την απόφασή σας (Bescheid) και ενημερώστε το Jobcenter.
Σχεδιάζετε την επόμενη μετακόμιση; Πριν υπογράψετε, διαβάστε τι να ελέγξετε σε ένα μισθωτήριο και, αν ψάχνετε στο Βερολίνο, πώς να βρείτε διαμέρισμα στο Βερολίνο. Στο Flat-Radar μπορείτε να δημιουργήσετε δωρεάν αίτημα «Ψάχνω κατοικία»: οι ιδιοκτήτες το βλέπουν και νέες αγγελίες που ταιριάζουν έρχονται στο e-mail σας.