Εκκαθάριση κοινοχρήστων (Nebenkostenabrechnung): έλεγχος

Τι είναι η Nebenkostenabrechnung;

Στις περισσότερες μισθώσεις πληρώνετε μηνιαίες προκαταβολές (Vorauszahlungen) για τα λειτουργικά έξοδα (Betriebskosten, συχνά λέγονται Nebenkosten) πάνω από το καθαρό ενοίκιο. Μία φορά τον χρόνο ο ιδιοκτήτης τις συμψηφίζει με το πραγματικό κόστος στη Betriebskostenabrechnung, που συνήθως λέγεται Nebenkostenabrechnung· η θέρμανση και το ζεστό νερό συχνά έρχονται σε χωριστή εκκαθάριση (Heizkostenabrechnung). Το αποτέλεσμα είναι επιπλέον πληρωμή (Nachzahlung) ή πίστωση (Guthaben).

Επιτρέπεται να χρεωθούν μόνο έξοδα που αναφέρονται στον κανονισμό λειτουργικών εξόδων (Betriebskostenverordnung, BetrKV) και που το μισθωτήριό σας σας αναθέτει, στο ποσό που πράγματι προέκυψε· ο ιδιοκτήτης πρέπει να τα κρατά οικονομικά. Τα «λοιπά λειτουργικά έξοδα» (sonstige Betriebskosten) μετρούν μόνο αν τα κατονομάζει το συμβόλαιο. Συνηθισμένα κονδύλια:

• φόρος ακινήτου (Grundsteuer)·
• ύδρευση και αποχέτευση·
• θέρμανση και ζεστό νερό·
• καθαρισμός δρόμου, αποκομιδή απορριμμάτων και απεντόμωση·
• ανελκυστήρας, καθαρισμός κτιρίου, συντήρηση κήπου και φωτισμός κοινόχρηστων χώρων·
• καθαρισμός καμινάδας, ασφάλιση κτιρίου και επιστάτης (Hauswart).

Τι δεν επιτρέπεται να χρεωθεί

• διαχείριση: διαχείριση ακινήτου, τραπεζικά έξοδα, ταχυδρομικά·
• επισκευές και συντήρηση, για παράδειγμα του ανελκυστήρα ή της θέρμανσης· χρεώνονται μόνο τακτικό σέρβις και έλεγχοι ασφαλείας·
• αποθεματικά συντήρησης (Instandhaltungsrücklage), που εμφανίζονται όταν ένας ιδιοκτήτης μεταβιβάζει την εκκαθάριση της ένωσης ιδιοκτητών (Hausgeldabrechnung)·
• το μερίδιο των κενών διαμερισμάτων: κατά κανόνα το επωμίζεται ο ιδιοκτήτης·
• ενοίκιο για ανιχνευτές καπνού·
• τέλη καλωδιακής τηλεόρασης από 1 Ιουλίου 2024.

Προθεσμίες

• Η περίοδος εκκαθάρισης μπορεί να είναι το πολύ 12 μήνες· δεν χρειάζεται να είναι το ημερολογιακό έτος.
• Η εκκαθάριση πρέπει να σας φτάσει μέσα σε 12 μήνες από το τέλος της περιόδου: για το 2025, έως 31 Δεκεμβρίου 2026.
• Αν φτάσει αργότερα, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί πλέον να ζητήσει επιπλέον πληρωμή, εκτός αν η καθυστέρηση δεν οφείλεται σε αυτόν. Όποια πίστωση την παίρνετε κανονικά.
• Μπορείτε να προβάλετε αντιρρήσεις έως 12 μήνες μετά την παραλαβή της εκκαθάρισης· μετά, κατά κανόνα, όχι πια.

Τι πρέπει να δείχνει μια σωστή εκκαθάριση

• την περίοδο εκκαθάρισης και, αν μετακομίσατε μέσα σε αυτήν, την περίοδο χρήσης σας·
• το συνολικό κόστος κάθε κατηγορίας εξόδων·
• την κλείδα κατανομής, όπως εμβαδόν, άτομα ή κατανάλωση, με εξήγηση αν χρειάζεται·
• τον υπολογισμό του δικού σας μεριδίου·
• την αφαίρεση των προκαταβολών που πράγματι πληρώσατε.

Θέρμανση, ζεστό νερό και κόστος CO2

• Αν ένα σύστημα θέρμανσης εξυπηρετεί περισσότερα διαμερίσματα, το 50–70% του κόστους θέρμανσης και ζεστού νερού πρέπει να κατανέμεται με βάση τη μετρημένη κατανάλωση, το υπόλοιπο συνήθως με βάση το εμβαδόν (Heizkostenverordnung).
• Αν αυτά τα έξοδα δεν χρεώνονται με βάση την κατανάλωση ενώ θα έπρεπε, μπορείτε να μειώσετε το μερίδιό σας κατά 15%.
• Όπου οι μετρητές διαβάζονται εξ αποστάσεως, δικαιούστε μηνιαία ενημέρωση για την κατανάλωση· κατά κανόνα όλοι οι μετρητές πρέπει να διαβάζονται εξ αποστάσεως έως το τέλος του 2026. Αν αυτό λείπει, μπορείτε να μειώσετε το μερίδιό σας κατά 3%.

Από το 2023 το κόστος CO2 της θέρμανσης με αέριο, πετρέλαιο και άλλα ορυκτά καύσιμα μοιράζεται ανάμεσα σε ιδιοκτήτη και ενοικιαστή σε δέκα κλίμακες, ανάλογα με τις εκπομπές CO2 του κτιρίου ανά τετραγωνικό μέτρο τον χρόνο: σε πολύ αποδοτικά κτίρια (κάτω από 12 kg) ο ενοικιαστής πληρώνει τα πάντα, στα λιγότερο αποδοτικά (52 kg ή περισσότερο) μόνο το 5%. Η εκκαθάριση θέρμανσης πρέπει να δείχνει την κατανομή· αν δεν τη δείχνει, μπορείτε να μειώσετε το κόστος θέρμανσης κατά 3%. Αν αγοράζετε μόνοι σας το αέριο για τον ατομικό λέβητα του διαμερίσματος (Gasetagenheizung), ζητήστε το μερίδιο του ιδιοκτήτη σε κειμενική μορφή, για παράδειγμα με e-mail, μέσα σε 12 μήνες από τον λογαριασμό του παρόχου σας. Για συστήματα θέρμανσης με αέριο και πετρέλαιο που εγκαταστάθηκαν από τα τέλη Ιουλίου 2026, από το 2028 ισχύει κατανομή 50/50.

Έλεγχος παραστατικών και αντιρρήσεις

1. Ελέγξτε την εκκαθάριση σύντομα μετά την παραλαβή και συγκρίνετέ τη με την περσινή. Αν λείπει κάποιο από τα παραπάνω σημεία, η εκκαθάριση είναι τυπικά ελαττωματική: η επιπλέον πληρωμή δεν οφείλεται μέχρι να τη διορθώσει ο ιδιοκτήτης.
2. Αν κάτι δεν είναι σαφές, ζητήστε γραπτώς να δείτε τα παραστατικά (Belegeinsicht), όπως τιμολόγια, συμβόλαια και ενδείξεις μετρητών. Είναι δικαίωμά σας. Συνήθως γίνεται στο γραφείο του ιδιοκτήτη ή της διαχείρισης· μπορείτε να φωτογραφίσετε τα έγγραφα, και ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να τα δώσει ηλεκτρονικά.
3. Στείλτε τις αντιρρήσεις γραπτώς και κατονομάστε τα συγκεκριμένα σημεία: ιδανικά μέσα σε 30 ημέρες, το αργότερο 12 μήνες μετά την παραλαβή της εκκαθάρισης. Κρατήστε απόδειξη αποστολής.
4. Μέχρι ο ιδιοκτήτης να σας αφήσει να δείτε τα παραστατικά, μπορείτε κατά κανόνα να παρακρατήσετε την επιπλέον πληρωμή· δηλώστε το ρητά. Αν αμφισβητείται μόνο ένα κονδύλι, πληρώστε τα υπόλοιπα. Αν πληρώσετε πριν ελέγξετε, γράψτε «unter Vorbehalt» (με επιφύλαξη).

Επιπλέον πληρωμή, πίστωση και νέες προκαταβολές

• Επιπλέον πληρωμή: αν η εκκαθάριση είναι σωστή, πληρώστε την, κατά κανόνα μέσα σε 30 ημέρες από την παραλαβή. Αν αυτό είναι δύσκολο, ρωτήστε νωρίς για δόσεις· ο ιδιοκτήτης δεν είναι υποχρεωμένος να συμφωνήσει.
• Πίστωση: οφείλεται όταν παραλαμβάνετε την εκκαθάριση. Αν δεν έχει καταβληθεί μετά από περίπου 30 ημέρες, συνήθως μπορείτε να την αφαιρέσετε από μια επόμενη πληρωμή ενοικίου· ορισμένα συμβόλαια απαιτούν ειδοποίηση ενός μήνα πριν.
• Προκαταβολές: μετά από κάθε εκκαθάριση, εσείς και ο ιδιοκτήτης μπορείτε ο καθένας να τις προσαρμόσετε σε εύλογο επίπεδο με δήλωση σε κειμενική μορφή, για παράδειγμα να τις μειώσετε μετά από μεγάλη πίστωση.
• Jobcenter: αν καλύπτει το κόστος στέγασής σας, στείλτε του αμέσως την εκκαθάριση. Αποφασίζει αν θα καλύψει μια επιπλέον πληρωμή, ενώ μια πίστωση μειώνει τις επόμενες καταβολές του· δείτε ενοίκιο και Jobcenter.
• Αποχώρηση: αν αναμένεται επιπλέον πληρωμή, ο ιδιοκτήτης μπορεί να κρατήσει ένα εύλογο μέρος της εγγύησης μέχρι την τελική εκκαθάριση· δείτε επιστροφή της εγγύησης.

Συνηθισμένα λάθη που αξίζει να ψάξετε

• λάθος εμβαδόν, αριθμός ατόμων ή περίοδος χρήσης·
• προκαταβολές που λείπουν ή είναι χαμηλότερες από όσα πράγματι πληρώσατε·
• έξοδα από άλλη περίοδο εκκαθάρισης·
• κονδύλια που δεν επιτρέπεται να χρεωθούν ή δεν υπάρχουν στο συμβόλαιό σας·
• κόστος επιστάτη που περιλαμβάνει επισκευές ή διαχείριση·
• θέρμανση που δεν κατανέμεται με βάση την κατανάλωση ή καμία κατανομή CO2·
• μεγάλες αυξήσεις σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά χωρίς εξήγηση.

Για προσανατολισμό, συγκρίνετε την εκκαθάρισή σας με την περσινή και με τους μέσους όρους για όλη τη Γερμανία που δημοσιεύει ο γερμανικός σύνδεσμος ενοικιαστών, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel)· στο Βερολίνο, επίσης με τη Berliner Betriebskostenübersicht, έναν πίνακα με μέσες τιμές του Βερολίνου στο berlin.de. Τέτοιοι πίνακες δεν είναι δεσμευτικοί, αλλά δείχνουν ποια κονδύλια είναι ασυνήθιστα υψηλά.

Πού θα βρείτε βοήθεια

Οι σύλλογοι ενοικιαστών (Mietervereine), που υπάρχουν σε πολλές πόλεις — στο Βερολίνο, για παράδειγμα, ο Berliner Mieterverein — ελέγχουν εκκαθαρίσεις για τα μέλη τους έναντι μηνιαίας συνδρομής. Ορισμένες πόλεις και δήμοι προσφέρουν δωρεάν συμβουλές σε ενοικιαστές (Mieterberatung) — ρωτήστε στο δημαρχείο σας· στο Βερολίνο το κάνουν πολλά διαμερίσματα της πόλης, οπότε δείτε τις σελίδες της περιοχής σας στο berlin.de. Μπορεί επίσης να βοηθήσει η Verbraucherzentrale (κέντρο προστασίας καταναλωτών), και με χαμηλό εισόδημα μπορείτε να ζητήσετε στο ειρηνοδικείο (Amtsgericht) βοήθεια για το κόστος νομικής συμβουλής (Beratungshilfe). Ποια έξοδα πληρώνετε ορίζεται στο συμβόλαιό σας: δείτε πώς να ελέγξετε ένα μισθωτήριο. Αν το κόστος στέγασης είναι πολύ υψηλό για το εισόδημά σας, ελέγξτε αν μπορείτε να λάβετε Wohngeld, το επίδομα στέγασης.