Ποιος είναι ποιος σε μια υπεκμίσθωση
Σε μια υπεκμίσθωση (Untermiete), ο κύριος μισθωτής (Hauptmieter) σας νοικιάζει ένα δωμάτιο ή ολόκληρο το διαμέρισμα που νοικιάζει ο ίδιος. Αν είναι μόνο για περιορισμένο διάστημα — για παράδειγμα όσο ο κύριος μισθωτής βρίσκεται στο εξωτερικό — συχνά λέγεται Zwischenmiete. Σημαντικό: ο υπομισθωτής (Untermieter) υπογράφει συμβόλαιο μόνο με τον κύριο μισθωτή, όχι με τον ιδιοκτήτη. Ο κύριος μισθωτής παραμένει υπεύθυνος απέναντι στον ιδιοκτήτη για το ενοίκιο και το διαμέρισμα.
Αν θέλετε να υπεκμισθώσετε
- Κάθε υπεκμίσθωση χρειάζεται την άδεια του ιδιοκτήτη (Untervermietungserlaubnis) — για ένα δωμάτιο, για ολόκληρο το διαμέρισμα και ακόμη και για λίγες εβδομάδες. Ζητήστε την γραπτώς και αναφέρετε το όνομα του υπομισθωτή, τους χώρους και το διάστημα.
- Αν προέκυψε θεμιτό συμφέρον αφού υπογράψατε το συμβόλαιο (για παράδειγμα αλλαγή στην οικογενειακή σας κατάσταση, οικονομικοί λόγοι ή προσωρινή δουλειά σε άλλη πόλη), συνήθως μπορείτε να απαιτήσετε άδεια για υπεκμίσθωση μέρους του διαμερίσματος. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί για σοβαρό λόγο — για παράδειγμα λόγω του προσώπου του υπομισθωτή ή υπερσυνωστισμού.
- Αν η υπεκμίσθωση είναι αποδεκτή για τον ιδιοκτήτη μόνο με υψηλότερο ενοίκιο, μπορεί να εξαρτήσει την άδεια από μια εύλογη προσαύξηση (Untermietzuschlag). Ο νόμος δεν ορίζει σταθερό ποσό.
- Αν ο ιδιοκτήτης αρνηθεί την άδεια χωρίς σοβαρό λόγο που αφορά τον υπομισθωτή, μπορείτε να καταγγείλετε νωρίτερα το δικό σας συμβόλαιο με τη νόμιμη προθεσμία. Ζητήστε συμβουλή από σύλλογο ενοικιαστών πριν το κάνετε.
Η υπεκμίσθωση χωρίς άδεια είναι επικίνδυνη: ο ιδιοκτήτης μπορεί να σας στείλει επίσημη προειδοποίηση (Abmahnung) και να καταγγείλει τη μίσθωση, σε σοβαρές περιπτώσεις χωρίς προθεσμία. Στις αρχές του 2026 το Ομοσπονδιακό Ακυρωτικό (BGH) έκρινε ότι ένας ενοικιαστής που υπεκμισθώνει για κέρδος δεν έχει δικαίωμα σε άδεια, και επικύρωσε την καταγγελία σε μια τέτοια υπόθεση στο Βερολίνο. Ευθύνεστε επίσης για ζημιές που προκαλεί ο υπομισθωτής σας.
Αν είστε ο υπομισθωτής: η θέση σας
- Πληρώνετε το ενοίκιο και την εγγύηση στον κύριο μισθωτή, και όλες οι αξιώσεις σας στρέφονται μόνο κατά αυτού. Ζητήστε να δείτε την άδεια υπεκμίσθωσης του ιδιοκτήτη.
- Αν λήξει η κύρια μίσθωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει να φύγετε κι εσείς — ακόμη κι αν το δικό σας συμβόλαιο ισχύει ακόμη. Τότε μπορεί να έχετε αξιώσεις μόνο κατά του κύριου μισθωτή.
- Αν νοικιάζετε επιπλωμένο δωμάτιο σε διαμέρισμα όπου μένει ο κύριος μισθωτής ή έναν χώρο μόνο για προσωρινή χρήση, η προστασία σας από καταγγελία είναι πολύ πιο αδύναμη και οι προθεσμίες καταγγελίας μπορεί να είναι πολύ σύντομες.
- Αν αντίθετα νοικιάζετε δικό σας διαμέρισμα ή μη επιπλωμένο δωμάτιο μακροχρόνια, συνήθως έχετε τα κανονικά δικαιώματα ενοικιαστή απέναντι στον κύριο μισθωτή.
Ενοίκιο: φρένο ενοικίων και επιπλωμένοι χώροι
Το φρένο ενοικίων (Mietpreisbremse) ισχύει μόνο όπου το έχει θεσπίσει το ομόσπονδο κρατίδιο — στο Βερολίνο, για παράδειγμα, σε όλη την πόλη. Εκεί συνήθως ισχύει και για υπεκμισθώσεις: σύμφωνα με τον Berliner Mieterverein, το BGH το επιβεβαίωσε το 2026. Εξαιρούνται οι χώροι που νοικιάζονται μόνο για προσωρινή χρήση και το επιπλωμένο δωμάτιο σε διαμέρισμα όπου μένει ο κύριος μισθωτής. Επιτρέπεται εύλογη προσαύξηση για τα έπιπλα, αλλά δεν πρέπει να χρησιμοποιείται για να παρακαμφθεί το όριο. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση σχεδιάζει νέους κανόνες για επιπλωμένες και βραχυχρόνιες μισθώσεις, οπότε ελέγξτε την τρέχουσα κατάσταση πριν υπογράψετε.
Συμβόλαιο, εγγύηση και Anmeldung
- Υπογράψτε γραπτό συμβόλαιο: οι συμβαλλόμενοι, ποιους χώρους χρησιμοποιείτε μόνοι και ποιους μοιράζεστε, το ενοίκιο και τι περιλαμβάνει, η εγγύηση, η διάρκεια και η καταγγελία. Προσθέστε λίστα των επίπλων και φωτογραφίες της κατάστασης.
- Η εγγύηση (Kaution) μπορεί να είναι το πολύ τρία καθαρά ενοίκια (Nettokaltmiete). Πληρώστε με τραπεζική μεταφορά αντί για μετρητά ή ζητήστε γραπτή απόδειξη.
- Τη βεβαίωση του παραχωρούντος (Wohnungsgeberbestätigung) για τη δήλωση διεύθυνσης την εκδίδει όποιος σας παραχωρεί πράγματι τον χώρο κατοικίας — σε υπεκμίσθωση, ο κύριος μισθωτής. Πρέπει να σας τη δώσει μέσα σε δύο εβδομάδες από τη μετακόμιση, και κι εσείς πρέπει να δηλωθείτε μέσα σε δύο εβδομάδες. Δείτε τον οδηγό μας για την Anmeldung.
- Η έκδοση τέτοιας βεβαίωσης για άτομα που δεν μένουν πράγματι εκεί απαγορεύεται και μπορεί να επισύρει υψηλό πρόστιμο. Μην αγοράζετε ποτέ «διεύθυνση για δήλωση».
Τουριστικές και βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η ενοικίαση του διαμερίσματός σας σε τουρίστες ή για λίγες νύχτες δεν είναι συνηθισμένη υπεκμίσθωση. Πολλές πόλεις και κρατίδια έχουν δικούς τους κανόνες κατά της κατάχρησης κατοικιών (Zweckentfremdungsverbot), οπότε ρωτήστε από πριν την πόλη σας αν χρειάζεστε άδεια ή καταχώριση. Στο Βερολίνο, για τέτοιου είδους ενοικίαση, ακόμη και της δικής σας κύριας κατοικίας, συνήθως χρειάζεστε άδεια ή καταχώριση από τη δημοτική υπηρεσία της περιοχής (Bezirksamt), και οι παραβάσεις μπορεί να επισύρουν υψηλά πρόστιμα· λεπτομέρειες στο berlin.de. Σε κάθε περίπτωση χρειάζεστε την άδεια του ιδιοκτήτη σας.
Πώς να εντοπίσετε απάτες
- Μην πληρώνετε ενοίκιο ή εγγύηση πριν δείτε τον χώρο και υπογράψετε το συμβόλαιο.
- Προσοχή αν ο «ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό» και θέλει να στείλει τα κλειδιά ταχυδρομικά ή μέσω μιας δήθεν υπηρεσίας μεσεγγύησης αφού πληρώσετε.
- Ύποπτα φθηνές προσφορές σε κεντρικές περιοχές, πίεση χρόνου και αιτήματα πληρωμής μέσω υπηρεσιών μεταφοράς μετρητών είναι τυπικά προειδοποιητικά σημάδια.
- Μη στέλνετε αντίγραφο του διαβατηρίου σας ή άλλα έγγραφα πριν βεβαιωθείτε ότι η προσφορά είναι αληθινή.
- Ελέγξτε ότι το άτομο πράγματι μένει και νοικιάζει το διαμέρισμα: ζητήστε να δείτε το μισθωτήριό του και την άδεια υπεκμίσθωσης.
Δεν είστε ακόμη σίγουροι τι σας ταιριάζει καλύτερα; Διαβάστε τον οδηγό μας Δωμάτιο σε WG ή δικό σας διαμέρισμα. Στο Flat-Radar μπορείτε να δημιουργήσετε δωρεάν αίτημα «Ψάχνω κατοικία»: οι ιδιοκτήτες το βλέπουν και νέες αγγελίες που ταιριάζουν έρχονται στο e-mail σας.