Τι είναι ένας στεγαστικός συνεταιρισμός
Ένας στεγαστικός συνεταιρισμός (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) ανήκει στα μέλη του. Όποιος μένει σε συνεταιριστικό διαμέρισμα δεν είναι απλώς ενοικιαστής αλλά μέλος και συνιδιοκτήτης. Αντί για συνηθισμένο μισθωτήριο, συνήθως υπογράφετε σύμβαση διαρκούς χρήσης (Dauernutzungsvertrag)· κατά κανόνα ισχύει και γι' αυτήν το γερμανικό δίκαιο μισθώσεων. Οι συνεταιρισμοί δεν επιδιώκουν το μέγιστο κέρδος, γι' αυτό τα ενοίκιά τους είναι συχνά κάτω από την αγορά — αυτό όμως δεν είναι εγγυημένο και διαφέρει ανάμεσα σε συνεταιρισμούς και κτίρια. Τα μέλη ψηφίζουν στη γενική συνέλευση ή εκλέγουν συνέλευση αντιπροσώπων (Vertreterversammlung).
Ιδιότητα μέλους και μερίδια
- Για να πάρετε διαμέρισμα, γίνεστε μέλος του συνεταιρισμού και αγοράζετε μερίδια (Genossenschaftsanteile). Το καταστατικό (Satzung) ορίζει ένα μερίδιο για την ιδιότητα μέλους· για ένα διαμέρισμα, πολλοί συνεταιρισμοί απαιτούν επιπλέον μερίδια κλιμακωμένα ανάλογα με το μέγεθός του (Pflichtanteile).
- Τα ποσά διαφέρουν πολύ από συνεταιρισμό σε συνεταιρισμό· σε νεόδμητα κτίρια είναι συχνά πολύ υψηλότερα από ό,τι σε παλαιότερα. Ρωτήστε το ακριβές ποσό πριν κάνετε αίτηση. Ορισμένοι συνεταιρισμοί χρεώνουν επίσης μη επιστρεπτέο τέλος εισόδου (Eintrittsgeld).
- Τα μερίδια δεν είναι ούτε ενοίκιο ούτε εγγύηση: είναι η κεφαλαιακή σας συμμετοχή στον συνεταιρισμό. Συνήθως δεν αποδίδουν τόκο ή αποδίδουν πολύ λίγο· ορισμένοι συνεταιρισμοί πληρώνουν μικρό μέρισμα.
- Όταν αποχωρείτε, παίρνετε πίσω το κεφάλαιο των μεριδίων σας — όχι όμως αμέσως. Καταγγέλλετε τη συμμετοχή τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από το τέλος της χρήσης (το καταστατικό μπορεί να ορίζει μεγαλύτερη προθεσμία, το πολύ πέντε χρόνια) και το υπόλοιπο καταβάλλεται μέσα σε έξι μήνες από την αποχώρηση. Αν ο συνεταιρισμός έχει ζημιές, το ποσό μπορεί να είναι μικρότερο.
Λίστες αναμονής και κλειστές εγγραφές
Στο Βερολίνο η ζήτηση είναι πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά. Πολλοί συνεταιρισμοί του Βερολίνου έχουν σταματήσει εντελώς να δέχονται νέα μέλη ή τα δέχονται μόνο για συγκεκριμένα νέα έργα· άλλοι έχουν μακριές λίστες αναμονής. Η ιδιότητα μέλους από μόνη της δεν εγγυάται διαμέρισμα: τα κενά διαμερίσματα συνήθως πηγαίνουν πρώτα σε υπάρχοντα μέλη, για παράδειγμα όταν χρειάζονται μεγαλύτερο ή μικρότερο σπίτι. Η αναμονή μπορεί να κρατήσει χρόνια, οπότε κάντε αίτηση νωρίς και σε περισσότερους συνεταιρισμούς ταυτόχρονα.
Πώς να βρείτε συνεταιρισμούς που δέχονται μέλη
- Ξεκινήστε από τον ιστότοπο της πρωτοβουλίας προβολής των στεγαστικών συνεταιρισμών (wohnungsbaugenossenschaften.de, περιοχή Berlin). Εκεί αναφέρονται οι συμμετέχοντες συνεταιρισμοί με συνδέσμους προς τους ιστοτόπους τους.
- Ελέγξτε τον ιστότοπο κάθε συνεταιρισμού, συνήθως στις ενότητες «Mitglied werden» ή «Wohnungsangebote». Εκεί φαίνεται αν οι εγγραφές είναι ανοιχτές, αν υπάρχει λίστα αναμονής και πώς κάνετε αίτηση.
- Προσέξτε τα νέα έργα: συνεταιρισμοί που χτίζουν συχνά ψάχνουν νέα μέλη για τα νέα διαμερίσματα — εκεί όμως τα απαιτούμενα μερίδια είναι συνήθως υψηλότερα.
- Κάντε αίτηση με πλήρη δικαιολογητικά και κρατάτε ενημερωμένα τα στοιχεία επικοινωνίας σας. Ορισμένοι συνεταιρισμοί δημοσιεύουν κενά διαμερίσματα για τα μέλη ή τα διαφημίζουν σε πύλες ενοικίασης.
Ποιος μπορεί να γίνει μέλος
Δεν χρειάζεστε γερμανική ιθαγένεια: ο νόμος για τους συνεταιρισμούς δεν θέτει προϋπόθεση ιθαγένειας, και πολλοί συνεταιρισμοί δέχονται όποιον ζει στο Βερολίνο ή σκοπεύει να μετακομίσει εδώ. Για την εγγραφή αποφασίζουν το καταστατικό και το διοικητικό συμβούλιο, και όπως κάθε ιδιοκτήτης, ένας συνεταιρισμός μπορεί να ρωτήσει για το εισόδημά σας, τη δήλωση διεύθυνσης (Anmeldung) ή μια αναφορά SCHUFA. Ορισμένα συνεταιριστικά διαμερίσματα με δημόσια χρηματοδότηση προορίζονται για νοικοκυριά με WBS.
Βοήθεια για την πληρωμή των μεριδίων
Το κρατίδιο του Βερολίνου στηρίζει νοικοκυριά με βεβαίωση δικαιούχου στέγασης (Wohnberechtigungsschein, WBS) μέσω του προγράμματος της Investitionsbank Berlin (IBB) «IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb»: άτοκο δάνειο από €2.000 έως €50.000 ανά νοικοκυριό για την πρώτη αγορά μεριδίων, μέρος του οποίου χαρίζεται. Χορηγείται μόνο μία φορά ανά νοικοκυριό και μόνο για την πρώτη μετακόμιση σε συνεταιριστικό διαμέρισμα στο Βερολίνο· πρέπει να μετακομίσετε μέσα σε έξι μήνες. Κάντε αίτηση στην IBB πριν υπογράψετε και ελέγξτε εκεί τους τρέχοντες όρους — αλλάζουν κατά καιρούς.
Αν λαμβάνετε Grundsicherungsgeld (πρώην Bürgergeld), το Jobcenter μπορεί να πληρώσει τα συνεταιριστικά μερίδια — όπως μια εγγύηση, συνήθως ως δάνειο και μόνο με προηγούμενη έγκριση (Zusicherung). Κάντε αίτηση πριν υπογράψετε. Περισσότερα στον οδηγό μας για το Jobcenter και το ενοίκιο.
Υπέρ και κατά
- Υπέρ: συχνά χαμηλότερα ενοίκια και πιο μετριοπαθείς αυξήσεις, επειδή ο συνεταιρισμός δεν επιδιώκει το μέγιστο κέρδος.
- Υπέρ: μεγάλη ασφάλεια: ως μέλος συνήθως μπορείτε να μείνετε εφ' όρου ζωής· ένας συνεταιρισμός δεν μπορεί να καταγγείλει τη σύμβασή σας για ιδιόχρηση (Eigenbedarf).
- Υπέρ: λόγος στις αποφάσεις: τα μέλη ψηφίζουν στη γενική συνέλευση ή στη συνέλευση αντιπροσώπων, και πολλοί συνεταιρισμοί έχουν κοινόχρηστους χώρους και δραστηριότητες γειτονιάς.
- Κατά: χρειάζεστε χρήματα από πριν για τα μερίδια και τα παίρνετε πίσω μήνες μετά την αποχώρηση.
- Κατά: μεγάλες αναμονές, πολλές κλειστές λίστες και λίγες επιλογές — συνήθως παίρνετε ό,τι προσφέρεται στα μέλη.
Συνεταιρισμοί σε άλλες πόλεις
Wohnungsbaugenossenschaften υπάρχουν σε όλη τη Γερμανία, και η ιδιότητα μέλους και τα μερίδια λειτουργούν παντού με την ίδια αρχή βάσει του νόμου για τους συνεταιρισμούς. Λίστες αναμονής, ποσά μεριδίων και κανόνες εγγραφής τα ορίζει κάθε συνεταιρισμός, ενώ η στήριξη για την πληρωμή μεριδίων, όπως το πρόγραμμα του Βερολίνου, είναι θέμα κάθε περιοχής. Αναζητήστε «Wohnungsbaugenossenschaft» μαζί με το όνομα της πόλης σας.
Ο συνεταιρισμός είναι μόνο ένας δρόμος. Διαβάστε επίσης πώς να πάρετε διαμέρισμα από τις κρατικές εταιρείες στέγασης του Βερολίνου και πώς να βρείτε διαμέρισμα στο Βερολίνο. Στο Flat-Radar μπορείτε να δημιουργήσετε δωρεάν αίτημα «Ψάχνω κατοικία»: οι ιδιοκτήτες το βλέπουν και νέες αγγελίες που ταιριάζουν έρχονται στο e-mail σας.