Form: på papir, underskrevet i hånden
- Opsigelsen (Kündigung) skal være skriftlig (Schriftform) og underskrevet i hånden. En e-mail, fax, sms, WhatsApp-besked eller et scannet brev er ikke nok – sådan en opsigelse er ugyldig, også selvom udlejeren har modtaget den.
- Har flere personer underskrevet kontrakten som lejere, skal alle underskrive opsigelsen. Én lejer alene kan ikke opsige kontrakten for alle.
- Adressér brevet til alle udlejere, der står i kontrakten. Angiver kontrakten eller udlejeren et administrationsselskab (Hausverwaltung) som kontakt, så send det dertil; er du i tvivl, så send det også til udlejeren.
- Du behøver ikke angive en grund. Angiv lejligheden, kontrakten og den dato, du ønsker lejemålet skal slutte, og tilføj “eller til det næstmulige tidspunkt”, hvis din dato er for tidlig.
Opsigelsesvarsel: tre måneder
For lejere er det lovbestemte opsigelsesvarsel for en tidsubegrænset kontrakt som regel lige under tre måneder (§ 573c BGB) – uanset hvor længe du har boet i lejligheden; en klausul med et længere varsel for lejere er ugyldig. Reglen: når opsigelsen når udlejeren senest den tredje hverdag i en måned, tæller den måned med, og lejemålet slutter ved udgangen af den næstfølgende måned. Eksempel: kommer opsigelsen frem senest onsdag den 4. november 2026, slutter lejemålet den 31. januar 2027; kommer den frem den 5. november, først den 28. februar 2027. Det afgørende er, hvornår brevet når frem, ikke hvornår du sendte det.
Lørdag tæller her som hverdag (den tyske forbundsdomstol, BGH, 2005); søndage og helligdage gør ikke. Om fristen rykkes, når den tredje hverdag selv er en lørdag, er ikke klart afgjort. Vent ikke til sidste øjeblik: send opsigelsen, så den når frem et par dage før – helst i slutningen af den foregående måned.
Bevis for, at opsigelsen er nået frem
- Einwurf-Einschreiben: posten registrerer, hvornår brevet blev lagt i udlejerens postkasse. Gem kvitteringen og tjek leveringsstatus online. Det beviser leveringen, ikke indholdet – så lad helst en anden se på, når du lægger det underskrevne brev i kuverten.
- Personlig aflevering med vidne: en person, der ikke er part i kontrakten, læser brevet, lægger det i udlejerens postkasse (eller afleverer det) og noterer dato, klokkeslæt og sted med sin underskrift. Du kan også selv aflevere opsigelsen og bede om en dateret og underskrevet kvittering for modtagelsen på en kopi.
- Gem en underskrevet kopi og al dokumentation for levering, indtil depositummet er gjort op. Et brev, der lægges i postkassen sent om aftenen, regnes måske først som modtaget næste dag.
Tidsbegrænsning, Kündigungsverzicht og Staffelmiete
Mange kontrakter udelukker almindelig opsigelse i en periode (Kündigungsverzicht). I en standardkontrakt er det som regel kun gyldigt i op til fire år fra underskriften; indtil da kan du som regel kun komme ud med udlejerens accept eller i kraft af en særlig ret. Ved trappeleje (Staffelmiete) kan lejerens opsigelsesret også være udelukket i højst fire år fra aftalen. En ægte tidsbegrænset kontrakt (Zeitmietvertrag) kan ikke opsiges før tid med almindeligt varsel; den er kun gyldig, hvis udlejeren skriftligt angav en lovlig grund ved underskriften, fx eget brug – ellers regnes den som tidsubegrænset. Er du i tvivl, så få kontrakten tjekket; se også hvad du skal tjekke i en lejekontrakt.
Myten om tre afløsere
Mange tror, at de kan flytte før tid, hvis de finder tre nye lejere (Nachmieter). Der findes ingen sådan generel regel. Udlejeren skal kun acceptere en afløser, hvis kontrakten giver mulighed for det (Nachmieterklausel), eller i undtagelsestilfælde, hvis du har en tungtvejende grund – fx flytning på grund af arbejde eller sygdom – der klart vejer tungere end udlejerens interesse, typisk når du stadig er bundet i lang tid. Selv da kan udlejeren afvise en uegnet kandidat. Med det normale varsel på tre måneder er der som regel intet sådant krav; men du kan altid bede udlejeren om en aftale om ophævelse før tid (Aufhebungsvertrag) – få den på skrift.
Særlige opsigelsesrettigheder
- Efter en huslejestigning: kræver udlejeren en stigning op til den lokale sammenlignelige husleje eller efter modernisering, kan du opsige indtil udgangen af den anden måned efter modtagelsen af kravet; lejemålet slutter da ved udgangen af den næstfølgende måned, og stigningen træder ikke i kraft (§ 561 BGB).
- Før modernisering: efter at have modtaget et varsel om modernisering kan du opsige indtil udgangen af den følgende måned med virkning fra udgangen af måneden derefter (§ 555e BGB). Det gælder ikke for mindre arbejder.
- En lejers død: tilbageværende medlejere kan opsige inden for en måned efter at have fået kendskab til dødsfaldet; arvinger, hvis ingen fortsætter lejemålet, ligeledes inden for en måned – i begge tilfælde med det lovbestemte varsel på tre måneder (§§ 563a, 564 BGB).
- Fremleje nægtet: nægter udlejeren tilladelse til fremleje uden en grund, der vedrører fremlejetageren, kan du muligvis opsige med det lovbestemte varsel (§ 540 BGB).
Bofællesskaber og fremleje
I et bofællesskab (WG), hvor alle beboere har underskrevet hovedkontrakten, kan kun alle sammen opsige. Vil én person flytte, kræver et lejerskifte accept fra udlejeren og de andre. Bor du som fremlejetager (Untermieter), opsiger du over for hovedlejeren, ikke over for ejeren – som regel også skriftligt med tre måneders varsel. For et møbleret værelse i hovedlejerens egen lejlighed gælder ofte et kortere varsel: opsigelse senest den 15. i en måned til udgangen af samme måned. Læs mere i vores guides om fremleje og bofællesskab eller egen lejlighed.
Skabelon til opsigelsesbrev
Send opsigelsen på tysk. Udfyld delene i firkantede parenteser, print brevet, lad alle lejere underskrive det i hånden, og gem en kopi. Teksten i anførselstegn er selve brevet:
- Afsender (navne på alle lejere og lejlighedens adresse): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
- Modtager (alle udlejere eller administrationsselskabet): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
- Sted og dato: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
- Emnelinje: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
- Opsigelse (til en bestemt dato eller til det næstmulige tidspunkt): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
- Anmodning om bekræftelse: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
- Overdragelse: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
- Depositum og ny adresse: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
- Afslutning og underskrifter: „Mit freundlichen Grüßen“ – nedenunder de håndskrevne underskrifter fra alle lejere.
Efter opsigelsen
- Bliv ved med at betale husleje, indtil lejemålet slutter. Bekræfter udlejeren ikke slutdatoen, så spørg igen skriftligt.
- Aftal en dato for overdragelse, aflevér lejligheden tømt med alle nøgler, og notér målerstandene. Sådan forbereder du overdragelsen og får dit depositum tilbage: guide om depositum.
- Efter flytningen registrerer du din nye adresse på Bürgeramt eller folkeregistret (Meldebehörde) i din nye by inden for to uger (Ummeldung; flytter du til udlandet, så afmeld dig) og giver din bank, dine forsikringer, din arbejdsgiver og myndighederne besked: adresseændring.
- Opsig eller flyt kontrakter, der er knyttet til lejligheden: el, gas, internet. Tjek vilkårene i god tid – nogle kontrakter har deres egne opsigelsesvarsler.
Leder du efter dit næste hjem? Gennemse annoncerne i Flat-Radar-kataloget, og søger du i Berlin, så læs sådan finder du en lejlighed i Berlin. På Flat-Radar kan du oprette en gratis boligsøgning: udlejere ser den, og nye passende annoncer sendes til din e-mail.