1. Læg dit budget
Tyske annoncer viser som regel to beløb. Kaltmiete (kold husleje) er huslejen for selve lejligheden. Warmmiete (varm husleje) omfatter også acontobetalinger for driftsudgifter (Nebenkosten) og som regel varme. El og internet betales oftest separat.
Regn også med engangsudgifter: depositummet (Kaution), flytningen, møbler og eventuelt et køkken – ikke alle lejligheder har et fast køkken (Einbauküche).
Mange udlejere forventer, at den varme husleje højst udgør omkring en tredjedel af husstandens nettoindkomst.
2. Forbered dine dokumenter
Gode lejligheder får dusinvis af henvendelser inden for få timer, og udlejere vælger ofte blandt de første komplette ansøgninger. Forbered dine dokumenter som PDF'er på forhånd:
- lejerens egenoplysningsskema (Mieterselbstauskunft) – udlejeren eller mægleren udleverer det som regel;
- dit pas eller ID-kort og eventuelt din opholdstilladelse – kun til at vise frem: du behøver ikke aflevere en kopi (se vores tjekliste til fremvisning);
- indkomstdokumentation for de sidste tre måneder: lønsedler, en attest fra arbejdsgiveren eller en afgørelse om ydelser;
- en kreditrapport – se vores guide om Schufa;
- en attest om, at du ikke skylder husleje (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), fra din tidligere udlejer, hvis du har en;
- et kort følgebrev: hvem der skal bo i lejligheden, hvad du laver, og hvorfor du vil være en pålidelig lejer.
Send først kopier af dine dokumenter efter fremvisningen og kun til en udlejer eller mægler, du har tjekket. Mærk hver kopi “Kun til lejeansøgning”, og tilføj datoen.
3. Hvor du skal lede
- Flat-Radar: annoncekataloget med filtre efter by, bydel og værelser. Du kan også oprette en boligsøgning: udlejere ser den, og nye passende annoncer sendes til din e-mail.
- Kommunale boligselskaber: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND og WBM. De offentliggør ledige boliger på deres hjemmesider og på den fælles portal inberlinwohnen.de. Mange af deres lejligheder kræver en WBS.
- Boligkooperativer (Genossenschaften): huslejen er ofte lavere, men du skal købe andele, og ventelisterne kan være lange.
- Store portaler og grupper: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, lokale grupper på sociale netværk og, for værelser, WG-Gesucht. Pas på svindel dér.
- Personlige kontakter: fortæl kolleger, venner og naboer, at du leder – mange lejligheder gives videre uden en annonce.
4. Fremvisning og kontrakt
Kom til tiden til fremvisningen med dine dokumenter klar. Spørg om drifts- og varmeudgifter, typen af opvarmning og energimærket (Energieausweis) – udlejeren skal vise det senest ved fremvisningen.
Læs kontrakten grundigt, før du skriver under: husleje og acontobetalinger, startdato, tidsbegrænsning (befristet), trappeleje eller indeksreguleret husleje (Staffelmiete, Indexmiete). Er du i tvivl, så få den tjekket af en lejerforening (Mieterverein); mange bydele i Berlin tilbyder også gratis lejerrådgivning.
5. Depositum, mæglergebyr og huslejebremse
- Depositum (Kaution): højst tre måneders kold husleje. Du må betale det i tre lige store månedlige rater; den første forfalder, når lejemålet begynder.
- Mæglergebyr (Maklerprovision): den, der hyrer mægleren, betaler. Har udlejeren hyret mægleren, betaler du intet gebyr.
- Huslejebremse (Mietpreisbremse): i Berlin gælder den indtil udgangen af 2029. For de fleste lejligheder må huslejen ved starten af et nyt lejemål højst ligge 10 % over den lokale referencehusleje (Mietspiegel). Undtagelser omfatter nybyggeri, der første gang blev udlejet efter 1. oktober 2014, og gennemgribende moderniserede lejligheder.
6. Hvis Jobcenter eller socialkontoret betaler din husleje
Vis lejetilbuddet til dit Jobcenter eller socialkontor (Sozialamt), før du skriver under, og få skriftlig godkendelse (Zusicherung). Uden den dækker myndigheden måske kun en del af huslejen. Depositummet bevilges ofte som lån.
7. Indflytning
- Foretag overdragelsen sammen med udlejeren, og underskriv en overdragelsesprotokol (Übergabeprotokoll): målerstande, nøgler og eksisterende skader med billeder.
- Registrér din adresse inden for to uger – se vores guide om Anmeldung.
- Tegn kontrakter for el og internet.
Sådan genkender du svindel
- Huslejen ligger langt under markedet, og “ejeren” er i udlandet og vil sende nøglerne med posten.
- Du bliver bedt om at betale depositum, husleje eller et “reservationsgebyr” før en fremvisning eller før underskrift.
- Du bliver bedt om at betale via pengeoverførselstjenester, gavekort eller links til ukendte “bookingtjenester”.
- Du bliver presset til at beslutte dig med det samme eller til at sende kopier af dine dokumenter til fremmede.
Overfør aldrig penge, før du har set lejligheden personligt og underskrevet kontrakten. På Flat-Radar kan du anmelde mistænkelige annoncer med knappen “Anmeld” på annoncesiden.
Søger du uden for Berlin?
Trinene i denne guide gælder i hele Tyskland: budget, dokumenter, fremvisning, kontrakt, depositum og registrering af din adresse inden for to uger efter indflytning er ens overalt. Det, der varierer fra sted til sted: Mietpreisbremse gælder kun i områder, som delstaten har udpeget, de lokale boligselskaber og kooperativer er forskellige, og hvert Jobcenter fastsætter sine egne huslejegrænser. Gennemse annoncer for din by i Flat-Radar-kataloget, og spørg på rådhuset om gratis lejerrådgivning i nærheden.