Før du skriver under
De fleste udlejere bruger en fortrykt standardkontrakt (Formularmietvertrag). Klausuler i den, der stiller dig urimeligt ringe eller bryder ufravigelige regler om lejerbeskyttelse, er ugyldige – resten af kontrakten gælder fortsat, og lovens regler gælder i stedet. Afklar alligevel åbne spørgsmål, før du skriver under, læs alle bilag, fx husordenen (Hausordnung), og gem en kopi, som begge parter har underskrevet. Start med det grundlæggende:
- Kontrakttype: for en lejlighed, du bor i, skal det være en lejekontrakt for beboelse (Wohnraummietvertrag). Vær forsigtig med “erhvervs-” eller “delvist erhvervs-”kontrakter – en stor del af lejerbeskyttelsen gælder måske ikke for dem.
- Parterne: udlejerens fulde navn og adresse – du skal bruge dem til breve, mangelanmeldelser og din opsigelse. Alle, der skriver under, bliver lejere med fulde rettigheder og fuldt ansvar for huslejen.
- Lejligheden: adresse, etage og placering (fx “2. sal til venstre”), værelserne og boligarealet (Wohnfläche). Viser lejligheden sig at være mere end 10 % mindre end angivet, regnes det som en mangel, og huslejen kan som regel nedsættes.
- Ekstra: en kælder, et loftsrum, en parkeringsplads eller en garage bør stå i kontrakten – ellers har du måske ingen ret til at bruge dem.
- Startdato og løfter: hvornår lejemålet begynder, og hvornår du får nøglerne. Arbejder, som udlejeren har lovet, fx udbedring af mangler, bør skrives ind i kontrakten.
Tidsubegrænset eller tidsbegrænset?
Det normale er en tidsubegrænset kontrakt (unbefristet). Udlejeren kan så kun opsige den af en grund, loven anerkender – fx hvis de har brug for lejligheden til sig selv eller deres familie (Eigenbedarf). En tidsbegrænset kontrakt (Zeitmietvertrag) er kun gyldig, hvis udlejeren skriftligt giver dig grunden, når du skriver under: fx at de selv vil bo i lejligheden bagefter eller bygge den væsentligt om. Uden en sådan grund regnes kontrakten som tidsubegrænset.
Mange kontrakter udelukker almindelig opsigelse i en vis periode (Kündigungsverzicht). I en standardkontrakt accepterer domstolene det i højst fire år fra underskriften; et afkald, der kun binder dig som lejer, er som regel kun gyldigt sammen med trappeleje (Staffelmiete). Dit opsigelsesvarsel som lejer er tre måneder: din opsigelse skal være skriftlig med din egen underskrift (en e-mail eller en besked i en messenger er ikke nok) og nå udlejeren senest den tredje hverdag i en måned – fx senest den tredje hverdag i marts, for at lejemålet slutter den 31. maj. Du behøver ikke angive en grund.
Husleje og driftsudgifter
- Kaltmiete (kold husleje): huslejen for selve lejligheden. Oveni kommer acontobetalinger (Vorauszahlungen) for driftsudgifter (Betriebskosten) og for varme og varmt vand. De gøres op én gang om året, så du enten betaler ekstra eller får penge tilbage; ved et fast beløb (Pauschale) er der ingen opgørelse.
- Bed om at se den seneste opgørelse over driftsudgifter: for lave acontobetalinger giver store efterbetalinger senere. Læs mere i vores guide om opgørelsen over driftsudgifter.
- Staffelmiete (trappeleje): fremtidige stigninger er allerede fastsat i kontrakten som eurobeløb, højst én gang om året. Mens den løber, er andre stigninger – op til den lokale sammenlignelige husleje eller efter en modernisering – udelukket.
- Indexmiete (indeksreguleret husleje): huslejen følger forbrugerprisindekset, højst én gang om året og kun efter skriftlig meddelelse fra udlejeren (en e-mail er nok). Stigninger op til den lokale sammenlignelige husleje er udelukket, og stigninger efter en modernisering er kun mulige i undtagelsestilfælde. Når inflationen er høj, kan indeksleje stige hurtigt; forbundsregeringen planlægger at begrænse sådanne stigninger – tjek, om nye regler allerede gælder.
Mietpreisbremse: er huslejen tilladt?
Huslejebremsen (Mietpreisbremse) gælder ikke overalt i Tyskland, kun i områder med et presset boligmarked, som delstatsregeringen har udpeget – tjek, om din by er på listen. I Berlin gælder den i hele byen indtil udgangen af 2029. Hvor den gælder, må huslejen ved starten af et nyt lejemål som regel højst ligge 10 % over den lokale sammenlignelige husleje (ortsübliche Vergleichsmiete). Den kan du ofte anslå med din bys lejeindeks (Mietspiegel); i Berlin finder du onlineberegneren til Berliner Mietspiegel på mietspiegel.berlin.de. Undtagelser omfatter lejligheder, der første gang blev taget i brug og udlejet efter den 1. oktober 2014, første udlejning efter en omfattende modernisering og en højere husleje, som den tidligere lejer allerede betalte. Henviser udlejeren til en sådan undtagelse, skal de fortælle dig det, før du skriver under.
Du kan skrive under først og tjekke bagefter. Er huslejen for høj, så gør indsigelse i et brev eller en e-mail til udlejeren (Rüge). Gør du det inden for 30 måneder fra lejemålets start, kan du som regel kræve den for meget betalte husleje tilbage helt fra den første måned. Få rådgivning, før du sender indsigelsen.
Depositum og engangsbetalinger
Depositummet (Kaution) må højst være tre måneders kold husleje uden acontobetalingerne. Du må betale det i tre lige store månedlige rater; den første forfalder, når lejemålet begynder, ikke når du skriver under. Udlejeren skal holde det adskilt fra sine egne penge og forrentet, og renterne tilhører dig. En betaling kun for, at den tidligere lejer flytter ud (Abstandszahlung), er ikke tilladt; at købe møbler af dem er tilladt, så længe prisen ikke er groft overdrevet. Sådan får du depositummet tilbage senere: få dit depositum tilbage.
Reparationer, kæledyr og fremleje
- Schönheitsreparaturen (kosmetiske istandsættelser som maling af vægge, lofter, radiatorer og døre): ifølge loven er det udlejerens opgave, men kontrakter flytter det ofte over på lejeren. Sådanne klausuler er ofte ugyldige – fx hvis du flytter ind i en ikke-istandsat lejlighed uden passende kompensation, eller hvis kontrakten fastsætter faste frister eller kræver en afsluttende istandsættelse uanset, hvornår du sidst malede. Tag billeder af tilstanden, når du flytter ind.
- Kleinreparaturen (mindre reparationer): en klausul kan pålægge dig at betale for små reparationer af ting, du ofte bruger, fx vandhaner, lyskontakter eller dørhåndtag. Som regel er den kun gyldig med et loft pr. reparation (domstolene accepterer ofte omkring 100 €, nogle op til ca. 120 €) og et årligt loft (ofte 6–8 % af årslejen). Du betaler kun – udlejeren sørger for reparationen; overstiger en regning loftet, betaler udlejeren det hele.
- Kæledyr: små dyr som hamstere, undulater eller fisk er generelt tilladt. En standardklausul, der forbyder alle hunde og katte, er ugyldig; udlejeren skal vurdere hvert enkelt tilfælde. Spørg, før du anskaffer en hund eller kat, og få tilladelsen på skrift.
- Fremleje (Untervermietung): du skal have udlejerens tilladelse. Får du senere en berettiget grund – fx vil du dele udgifterne, eller din partner flytter ind – kan du som regel kræve tilladelse for en del af lejligheden. Din ægtefælle og dine børn må flytte ind uden tilladelse.
- Husorden (Hausordnung): tjek ro-tiderne, og om du selv skal gøre rent i opgangen eller rydde sne, eller om et firma gør det, og udgifterne er en del af driftsudgifterne.
Møblerede lejligheder og “Wohnen auf Zeit”
Mietpreisbremse gælder også for møblerede lejligheder: udlejeren må lægge et rimeligt tillæg for møblerne oveni, og du kan spørge, hvordan det er beregnet. Hverken huslejebremsen eller den sædvanlige opsigelsesbeskyttelse gælder dog, hvis en lejlighed kun udlejes til midlertidig brug. Ifølge retspraksis kræver det som regel et særligt kortvarigt behov fra din side, fx et projekt eller et praktikophold; det er ikke nok bare at kalde en kontrakt “Wohnen auf Zeit”. Nye forbundsregler for møbleret og kortvarig udlejning er planlagt. Er du i tvivl, så få sådan en kontrakt tjekket, før du skriver under.
Indflytning og hjælp
På indflytningsdagen går du lejligheden igennem med udlejeren og underskriver en overdragelsesprotokol (Übergabeprotokoll): eksisterende skader, målerstande og nøgler med daterede billeder. Den beskytter dig senere, når du vil have dit depositum tilbage. Bed udlejeren om den bekræftelse, du skal bruge til din Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Vores tjekliste til fremvisning hjælper dig med at opdage mangler, før du skriver under.
Er du usikker, så få kontrakten tjekket, før du skriver under. Lejerforeninger (Mieterverein) rådgiver deres medlemmer mod et årligt kontingent; en retshjælpsforsikring dækker ofte først efter en karensperiode, så meld dig ind i god tid. Mange byer og bydele tilbyder også gratis lejerrådgivning (Mieterberatung) – spørg på rådhuset; i Berlin tilbyder bydelene den, og tider og adresser står på berlin.de. Leder du stadig? Gennemse Flat-Radar-kataloget, læs sådan finder du en lejlighed i Berlin, hvis du søger dér, eller opret en boligsøgning på Flat-Radar.