Hvad er Nebenkostenabrechnung?
I de fleste lejemål betaler du månedlige acontobetalinger (Vorauszahlungen) for driftsudgifter (Betriebskosten, ofte kaldet Nebenkosten) oven i den kolde husleje. Én gang om året gør udlejeren dem op mod de faktiske udgifter i Betriebskostenabrechnung, som regel kaldet Nebenkostenabrechnung; varme og varmt vand kommer ofte i en separat opgørelse (Heizkostenabrechnung). Resultatet er en efterbetaling (Nachzahlung) eller et tilgodehavende (Guthaben).
Kun udgifter, der står i bekendtgørelsen om driftsudgifter (Betriebskostenverordnung, BetrKV), og som din lejekontrakt pålægger dig, må opkræves, og kun med det faktisk afholdte beløb; udlejeren skal holde dem økonomiske. “Andre driftsudgifter” (sonstige Betriebskosten) tæller kun, hvis kontrakten nævner dem. Typiske poster:
- ejendomsskat (Grundsteuer);
- vandforsyning og kloak;
- varme og varmt vand;
- gadefejning, affaldsindsamling og skadedyrsbekæmpelse;
- elevator, rengøring af bygningen, havevedligeholdelse og belysning af fællesarealer;
- skorstensfejning, bygningsforsikring og en vicevært (Hauswart).
Hvad der ikke må opkræves
- administration: ejendomsadministration, bankgebyrer, porto;
- reparationer og vedligeholdelse, fx af elevatoren eller varmeanlægget; kun regelmæssigt eftersyn og sikkerhedstjek må opkræves;
- vedligeholdelsesreserver (Instandhaltungsrücklage), som dukker op, når en udlejer giver ejerforeningens opgørelse (Hausgeldabrechnung) videre;
- andelen for tomme lejligheder: den bærer udlejeren som regel selv;
- leje af røgalarmer;
- kabel-tv-gebyrer siden 1. juli 2024.
Frister
- Afregningsperioden må højst være 12 måneder; den behøver ikke at være kalenderåret.
- Opgørelsen skal nå frem til dig inden for 12 måneder efter periodens udløb: for 2025 senest den 31. december 2026.
- Kommer den senere, kan udlejeren ikke længere kræve en efterbetaling, medmindre forsinkelsen ikke var udlejerens skyld. Et eventuelt tilgodehavende får du stadig.
- Du kan gøre indsigelse op til 12 måneder efter modtagelsen af opgørelsen; derefter som regel ikke længere.
Hvad en korrekt opgørelse skal vise
- afregningsperioden og, hvis du flyttede ind eller ud i løbet af den, din brugsperiode;
- de samlede udgifter for hver udgiftstype;
- fordelingsnøglen, fx areal, personer eller forbrug, forklaret om nødvendigt;
- beregningen af din andel;
- fradraget af de acontobetalinger, du faktisk har betalt.
Varme, varmt vand og CO2-udgifter
- Forsyner ét varmeanlæg flere lejligheder, skal 50–70 % af udgifterne til varme og varmt vand fordeles efter målt forbrug, resten som regel efter areal (Heizkostenverordnung).
- Opkræves disse udgifter ikke efter forbrug, selvom de burde, må du nedsætte din andel med 15 %.
- Hvor målerne kan aflæses på afstand, har du ret til månedlige forbrugsoplysninger; som regel skal alle målere kunne fjernaflæses inden udgangen af 2026. Mangler det, må du nedsætte din andel med 3 %.
Siden 2023 er CO2-udgifterne ved opvarmning med gas, olie og andre fossile brændsler blevet fordelt mellem udlejer og lejer i ti trin afhængigt af bygningens CO2-udledning pr. kvadratmeter pr. år: i meget effektive bygninger (under 12 kg) betaler lejeren det hele, i de mindst effektive (52 kg eller mere) kun 5 %. Varmeopgørelsen skal vise fordelingen; gør den ikke det, må du nedsætte dine varmeudgifter med 3 %. Køber du selv gassen til lejlighedens eget gasfyr (Gasetagenheizung), så kræv udlejerens andel i tekstform, fx på e-mail, inden for 12 måneder efter din leverandørs regning. For gas- og oliefyr installeret siden slutningen af juli 2026 gælder en 50/50-fordeling fra 2028.
Indsigt i bilag og indsigelse
- Tjek opgørelsen kort efter, at den er kommet, og sammenlign den med sidste års. Mangler et af punkterne ovenfor, er opgørelsen formelt mangelfuld: en efterbetaling forfalder først, når udlejeren har rettet den.
- Er noget uklart, så bed skriftligt om indsigt i bilagene (Belegeinsicht), fx fakturaer, kontrakter og måleraflæsninger. Det er din ret. Det foregår som regel på udlejerens eller administratorens kontor; du må fotografere dokumenterne, og udlejeren kan også stille dem til rådighed elektronisk.
- Send indsigelser skriftligt og nævn de konkrete punkter: helst inden for 30 dage, senest 12 måneder efter modtagelsen af opgørelsen. Gem dokumentation for afsendelsen.
- Indtil udlejeren har givet dig indsigt i bilagene, kan du som regel tilbageholde efterbetalingen; sig det udtrykkeligt. Er kun én post omstridt, så betal resten. Betaler du, før du har tjekket, så skriv “unter Vorbehalt” (med forbehold).
Efterbetaling, tilgodehavende og nye acontobetalinger
- Efterbetaling: er opgørelsen korrekt, så betal den, som regel inden for 30 dage efter modtagelsen. Er det svært, så spørg i god tid om afdrag; udlejeren er ikke forpligtet til at sige ja.
- Tilgodehavende: det forfalder, når du modtager opgørelsen. Er det ikke udbetalt efter ca. 30 dage, kan du som regel trække det fra en senere huslejebetaling; nogle kontrakter kræver en måneds varsel.
- Acontobetalinger: efter hver opgørelse kan både du og udlejeren tilpasse dem til et passende niveau ved en erklæring i tekstform, fx sænke dem efter et stort tilgodehavende.
- Jobcenter: dækker det dine boligudgifter, så send det opgørelsen med det samme. Det beslutter, om en efterbetaling dækkes, og et tilgodehavende nedsætter dets senere udbetalinger; se husleje og Jobcenter.
- Fraflytning: forventes en efterbetaling, må udlejeren tilbageholde en rimelig del af depositummet indtil den endelige opgørelse; se få dit depositum tilbage.
Typiske fejl, du skal kigge efter
- forkert areal, antal personer eller brugsperiode;
- acontobetalinger, der mangler eller er lavere end det, du faktisk har betalt;
- udgifter fra en anden afregningsperiode;
- poster, der ikke må opkræves eller ikke står i din kontrakt;
- viceværtsudgifter, der omfatter reparationer eller administration;
- varme, der ikke er fordelt efter forbrug, eller ingen viste CO2-fordeling;
- store stigninger i forhold til året før uden forklaring.
Som pejlemærke kan du sammenligne din opgørelse med sidste års og med de landsdækkende gennemsnit, som den tyske lejerforening Deutscher Mieterbund offentliggør (Betriebskostenspiegel); i Berlin også med Berliner Betriebskostenübersicht, en tabel over gennemsnitlige Berlin-værdier på berlin.de. Sådanne tabeller er ikke bindende, men de viser, hvilke poster der er usædvanligt høje.
Hvor du kan få hjælp
Lejerforeninger (Mietervereine), som findes i mange byer – i Berlin fx Berliner Mieterverein – tjekker opgørelser for deres medlemmer mod et månedligt kontingent. Nogle byer og kommuner tilbyder gratis lejerrådgivning (Mieterberatung) – spørg på rådhuset; i Berlin gør mange bydele det, så se din bydels sider på berlin.de. Verbraucherzentrale (forbrugerrådgivningen) kan også hjælpe, og har du lav indkomst, kan du ved byretten (Amtsgericht) søge om hjælp til udgifter til juridisk rådgivning (Beratungshilfe). Hvilke udgifter du betaler, står i din kontrakt: se hvordan du tjekker en lejekontrakt. Er dine boligudgifter for høje i forhold til din indkomst, så tjek, om du kan få Wohngeld, boligstøtten.