Hvem er hvem ved fremleje
Ved fremleje (Untermiete) lejer hovedlejeren (Hauptmieter) et værelse eller hele den lejlighed, de selv lejer, ud til dig. Er det kun for en begrænset periode – fx mens hovedlejeren er i udlandet – kaldes det ofte Zwischenmiete. Vigtigt: fremlejetageren (Untermieter) indgår kun kontrakt med hovedlejeren, ikke med ejeren. Hovedlejeren er fortsat ansvarlig over for udlejeren for huslejen og lejligheden.
Hvis du vil fremleje
- Al fremleje kræver udlejerens tilladelse (Untervermietungserlaubnis) – for ét værelse, for hele lejligheden og selv for nogle få uger. Spørg skriftligt og angiv fremlejetagerens navn, værelserne og perioden.
- Er der opstået en berettiget interesse, efter at du skrev under på din kontrakt (fx en ændring i din familiesituation, økonomiske grunde eller et midlertidigt job i en anden by), kan du som regel kræve tilladelse til at fremleje en del af lejligheden. Udlejeren kan nægte af en vigtig grund – fx på grund af fremlejetageren som person eller overbefolkning.
- Er fremlejen kun acceptabel for udlejeren mod en højere husleje, kan de gøre tilladelsen afhængig af et rimeligt tillæg (Untermietzuschlag). Loven fastsætter intet fast beløb.
- Nægter udlejeren tilladelse uden en vigtig grund, der vedrører fremlejetageren, kan du opsige din egen kontrakt før tid med det lovbestemte varsel. Få rådgivning hos en lejerforening, før du gør det.
Fremleje uden tilladelse er risikabelt: udlejeren kan give en advarsel (Abmahnung) og opsige, i alvorlige tilfælde uden varsel. I begyndelsen af 2026 afgjorde den tyske forbundsdomstol (BGH), at en lejer, der fremlejer for at tjene penge, ikke har ret til tilladelse, og stadfæstede opsigelsen i en sådan sag fra Berlin. Du hæfter også for skader, din fremlejetager forvolder.
Hvis du er fremlejetager: din stilling
- Du betaler husleje og depositum til hovedlejeren, og alle dine krav retter sig kun mod vedkommende. Bed om at se udlejerens tilladelse til fremleje.
- Slutter hovedlejemålet, kan udlejeren kræve, at du også flytter – selvom din egen kontrakt stadig løber. Du har så måske kun krav mod hovedlejeren.
- Lejer du et møbleret værelse i en lejlighed, hvor hovedlejeren bor, eller et sted kun til midlertidig brug, er din opsigelsesbeskyttelse langt svagere, og opsigelsesvarslerne kan være meget korte.
- Lejer du derimod en hel lejlighed eller et umøbleret værelse på længere sigt, har du som regel de normale rettigheder som lejer over for hovedlejeren.
Husleje: huslejebremse og møblerede boliger
Huslejebremsen (Mietpreisbremse) gælder kun, hvor delstaten har indført den – i Berlin fx i hele byen. Dér gælder den som regel også for fremleje: ifølge Berliner Mieterverein bekræftede BGH dette i 2026. Undtagelser er steder, der kun lejes til midlertidig brug, og et møbleret værelse i en lejlighed, hvor hovedlejeren bor. Et rimeligt tillæg for møbler er tilladt, men det må ikke bruges til at omgå bremsen. Forbundsregeringen planlægger nye regler for møbleret og kortvarig udlejning, så tjek den aktuelle situation, før du skriver under.
Kontrakt, depositum og Anmeldung
- Indgå en skriftlig kontrakt: parterne, hvilke rum du bruger alene, og hvilke I deler, huslejen og hvad den dækker, depositum, løbetid og opsigelse. Vedlæg en liste over møblerne og billeder af tilstanden.
- Depositummet (Kaution) må højst være tre måneders kold nettohusleje. Betal via bankoverførsel i stedet for kontant, eller bed om en skriftlig kvittering.
- Udlejerbekræftelsen (Wohnungsgeberbestätigung) til registrering udstedes af den, der faktisk giver dig stedet at bo – ved fremleje hovedlejeren. Vedkommende skal give dig den inden for to uger efter indflytning, og du skal også registrere dig inden for to uger. Se vores guide til Anmeldung.
- Det er forbudt at udstede en sådan bekræftelse til personer, der ikke faktisk bor der, og det kan føre til en høj bøde. Køb aldrig en “registreringsadresse”.
Ferieudlejning og korttidsudlejning
At udleje din lejlighed til turister eller for et par nætter er ikke almindelig fremleje. Mange byer og delstater har deres egne regler mod misbrug af boliger (Zweckentfremdungsverbot), så spørg din by på forhånd, om du skal bruge en tilladelse eller en registrering. I Berlin skal du for denne type udlejning, selv af dit eget hovedhjem, som regel have en tilladelse eller en registrering fra bydelskontoret (Bezirksamt), og overtrædelser kan føre til høje bøder; detaljer står på berlin.de. Under alle omstændigheder skal du have din udlejers tilladelse.
Sådan opdager du svindel
- Betal ikke husleje eller depositum, før du har set stedet og underskrevet kontrakten.
- Vær forsigtig, hvis “ejeren er i udlandet” og vil sende nøglerne med posten eller via en påstået deponeringstjeneste, når du har betalt.
- Mistænkeligt billige tilbud i centrale områder, tidspres og krav om betaling via pengeoverførselstjenester er typiske advarselstegn.
- Send ikke en kopi af dit pas eller andre dokumenter, før du er sikker på, at tilbuddet er ægte.
- Tjek, at personen virkelig bor i og lejer lejligheden: bed om at se vedkommendes lejekontrakt og tilladelsen til fremleje.
Stadig usikker på, hvad der passer dig bedst? Læs vores guide værelse i bofællesskab eller egen lejlighed. På Flat-Radar kan du oprette en gratis boligsøgning: udlejere ser den, og nye passende annoncer sendes til din e-mail.