Otkaz ugovora o najmu u Njemačkoj: otkazni rok i primjer pisma

Forma: na papiru, svojeručno potpisano

• Otkaz (Kündigung) mora biti u pismenoj formi (Schriftform) i svojeručno potpisan. E-mail, faks, SMS, poruka na WhatsAppu ili skenirano pismo nisu dovoljni — takav otkaz je nevažeći, čak i ako ga je stanodavac primio.
• Ako je ugovor kao stanari potpisalo više osoba, svi moraju potpisati otkaz. Jedan stanar sam ne može okončati ugovor za sve.
• Pismo naslovite na sve stanodavce navedene u ugovoru. Ako ugovor ili stanodavac kao kontakt navodi upravu zgrade (Hausverwaltung), pošaljite ga tamo; ako niste sigurni, pošaljite ga i stanodavcu.
• Ne morate navoditi razlog. Navedite stan, ugovor i datum do kojeg želite da najam traje, i dodajte „ili do sljedećeg mogućeg datuma“ za slučaj da je vaš datum prerano.

Otkazni rok: tri mjeseca

Za stanare zakonski otkazni rok kod ugovora na neodređeno vrijeme po pravilu iznosi nešto manje od tri mjeseca (§ 573c BGB) — bez obzira na to koliko dugo živite u stanu; klauzula s dužim rokom za stanare je nevažeća. Pravilo: ako otkaz stigne stanodavcu do trećeg radnog dana u mjesecu, taj mjesec se računa, a najam završava na kraju mjeseca nakon sljedećeg. Primjer: ako otkaz stigne do srijede, 4. novembra 2026., najam završava 31. januara 2027.; ako stigne 5. novembra, tek 28. februara 2027. Važno je kada pismo stigne, a ne kada ste ga poslali.

Subota se ovdje računa kao radni dan (Savezni sud pravde, BGH, 2005.); nedjelje i praznici ne. Pomjera li se rok kada je treći radni dan subota, nije jasno odlučeno. Ne ostavljajte to za zadnji čas: pošaljite otkaz tako da stigne nekoliko dana ranije — najbolje krajem prethodnog mjeseca.

Dokaz da je otkaz stigao

• Einwurf-Einschreiben: pošta bilježi kada je pismo ubačeno u poštansko sanduče stanodavca. Sačuvajte potvrdu i provjerite status dostave online. To dokazuje dostavu, a ne sadržaj — zato je najbolje da neko gleda kako stavljate potpisano pismo u kovertu.
• Lična dostava sa svjedokom: osoba koja nije stranka ugovora pročita pismo, ubaci ga u poštansko sanduče stanodavca (ili ga preda) i zapiše datum, vrijeme i mjesto, uz svoj potpis. Otkaz možete predati i sami i tražiti datiranu, potpisanu potvrdu prijema na kopiji.
• Čuvajte potpisanu kopiju i sve dokaze o dostavi dok se depozit ne obračuna. Pismo ubačeno u sanduče kasno uveče može se smatrati primljenim tek sljedeći dan.

Određeno vrijeme, Kündigungsverzicht i Staffelmiete

Mnogi ugovori na neko vrijeme isključuju redovni otkaz (Kündigungsverzicht). U standardnom ugovoru to po pravilu važi najviše četiri godine od potpisivanja; do tada obično možete otići samo uz saglasnost stanodavca ili na osnovu posebnog prava. Kod stepenaste kirije (Staffelmiete) pravo stanara na otkaz također može biti isključeno najviše četiri godine od sklapanja dogovora. Pravi ugovor na određeno vrijeme (Zeitmietvertrag) ne može se prijevremeno okončati redovnim otkazom; važeći je samo ako je stanodavac pri potpisivanju pismeno naveo zakonski razlog, npr. vlastitu potrebu — inače se smatra ugovorom na neodređeno vrijeme. Ako niste sigurni, dajte da se ugovor provjeri; pogledajte i šta provjeriti u ugovoru o najmu.

Mit o tri zamjenska stanara

Mnogi vjeruju da mogu otići ranije ako pronađu tri zamjenska stanara (Nachmieter). Takvo opće pravilo ne postoji. Stanodavac mora prihvatiti zamjenu samo ako ugovor to predviđa (Nachmieterklausel) ili, u izuzetnim slučajevima, ako imate ozbiljan razlog — npr. selidbu zbog posla ili bolest — koji jasno preteže nad interesom stanodavca, tipično kada ste još dugo vezani ugovorom. Čak i tada stanodavac smije odbiti neodgovarajućeg kandidata. Uz normalni rok od tri mjeseca obično nemate takvo pravo; ali uvijek možete tražiti od stanodavca sporazum o prijevremenom raskidu (Aufhebungsvertrag) — sklopite ga pismeno.

Posebna prava na otkaz

• Nakon povećanja kirije: ako stanodavac traži povećanje do lokalne uporedne kirije ili nakon modernizacije, možete dati otkaz do kraja drugog mjeseca nakon prijema zahtjeva; najam tada završava na kraju mjeseca nakon sljedećeg, a povećanje ne stupa na snagu (§ 561 BGB).
• Prije modernizacije: nakon prijema najave modernizacije možete dati otkaz do kraja sljedećeg mjeseca, s učinkom na kraju mjeseca nakon toga (§ 555e BGB). To ne važi za manje radove.
• Smrt stanara: preostali sustanari mogu dati otkaz u roku od mjesec dana od saznanja o smrti; nasljednici, ako niko ne nastavlja najam, također u roku od mjesec dana — u oba slučaja uz zakonski rok od tri mjeseca (§§ 563a, 564 BGB).
• Odbijen podnajam: ako stanodavac odbije dozvolu za podnajam bez razloga koji se tiče podstanara, možda možete dati otkaz uz zakonski rok (§ 540 BGB).

WG-ovi i podnajmovi

U zajedničkom stanu (WG) u kojem su svi cimeri potpisali glavni ugovor, otkaz mogu dati samo svi zajedno. Ako jedna osoba želi otići, za promjenu stanara potrebna je saglasnost stanodavca i ostalih. Ako živite kao podstanar (Untermieter), otkaz dajete glavnom stanaru, a ne vlasniku — po pravilu također pismeno, uz rok od tri mjeseca. Za namještenu sobu u vlastitom stanu glavnog stanara često važi kraći rok: otkaz do 15. u mjesecu za kraj tog mjeseca. Više u našim vodičima o podnajmu i WG-u ili vlastitom stanu.

Primjer pisma za otkaz

Otkaz pošaljite na njemačkom. Popunite dijelove u uglastim zagradama, odštampajte pismo, neka ga svaki stanar svojeručno potpiše i sačuvajte kopiju. Tekst pod navodnicima je samo pismo:

1. Pošiljalac (imena svih stanara i adresa stana): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Primalac (svi stanodavci ili uprava zgrade): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Mjesto i datum: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Predmet: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Otkaz (na određeni datum ili do sljedećeg mogućeg datuma): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Zahtjev za potvrdu: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Primopredaja: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Depozit i nova adresa: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Pozdrav i potpisi: „Mit freundlichen Grüßen“ — ispod toga svojeručni potpisi svih stanara.

Nakon otkaza

• Nastavite plaćati kiriju dok najam ne završi. Ako stanodavac ne potvrdi datum završetka, pitajte ponovo pismeno.
• Dogovorite datum primopredaje, vratite ispražnjen stan sa svim ključevima i zapišite stanje brojila. Kako pripremiti primopredaju i dobiti depozit nazad: vodič o depozitu.
• Nakon selidbe prijavite novu adresu u Bürgeramtu ili uredu za prijavu boravka (Meldebehörde) novog mjesta u roku od dvije sedmice (Ummeldung; ako se selite u inostranstvo, odjavite se) i obavijestite banku, osiguranja, poslodavca i institucije: promjena adrese.
• Otkažite ili prenesite ugovore vezane za stan: struju, plin, internet. Provjerite uslove na vrijeme — neki ugovori imaju vlastite otkazne rokove.

Tražite sljedeći dom? Pregledajte oglase u Flat-Radar katalogu, a ako tražite u Berlinu, pročitajte kako pronaći stan u Berlinu. Na Flat-Radaru možete napraviti besplatan zahtjev za smještaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam na e-mail.