Šta je Nebenkostenabrechnung?
U većini najmova uz hladnu kiriju plaćate i mjesečne akontacije (Vorauszahlungen) za režije (Betriebskosten, često zvane Nebenkosten). Jednom godišnje stanodavac ih obračunava prema stvarnim troškovima u Betriebskostenabrechnung, obično zvanoj Nebenkostenabrechnung; grijanje i topla voda često dolaze u posebnom obračunu (Heizkostenabrechnung). Rezultat je doplata (Nachzahlung) ili povrat (Guthaben).
Smiju se naplatiti samo troškovi navedeni u Uredbi o režijskim troškovima (Betriebskostenverordnung, BetrKV) koje vaš ugovor o najmu prenosi na vas, u stvarno nastalom iznosu; stanodavac ih mora držati ekonomičnim. „Ostale režije“ (sonstige Betriebskosten) računaju se samo ako ih ugovor navodi. Tipične stavke:
- porez na nekretnine (Grundsteuer);
- vodosnabdijevanje i kanalizacija;
- grijanje i topla voda;
- čišćenje ulica, odvoz smeća i dezinsekcija;
- lift, čišćenje zgrade, održavanje vrta i rasvjeta zajedničkih prostorija;
- dimnjačar, osiguranje zgrade i kućepazitelj (Hauswart).
Šta se ne smije naplatiti
- administracija: upravljanje zgradom, bankarske naknade, poštarina;
- popravke i održavanje, npr. lifta ili grijanja; smiju se naplatiti samo redovni servisi i sigurnosne provjere;
- rezerve za održavanje (Instandhaltungsrücklage), koje se pojavljuju kada stanodavac prosljeđuje obračun zajednice vlasnika (Hausgeldabrechnung);
- udio praznih stanova: po pravilu ga snosi stanodavac;
- najam detektora dima;
- naknade za kablovsku televiziju od 1. jula 2024.
Rokovi
- Obračunski period smije trajati najviše 12 mjeseci; ne mora biti kalendarska godina.
- Obračun vam mora stići u roku od 12 mjeseci nakon završetka perioda: za 2025. do 31. decembra 2026.
- Ako stigne kasnije, stanodavac više ne može tražiti doplatu, osim ako kašnjenje nije njegova krivica. Povrat i dalje dobijate.
- Prigovor možete uložiti do 12 mjeseci nakon prijema obračuna; nakon toga, po pravilu, više ne.
Šta ispravan obračun mora sadržavati
- obračunski period i, ako ste se tokom njega uselili ili iselili, vaš period korištenja;
- ukupne troškove za svaku vrstu troška;
- ključ raspodjele, npr. površina, broj osoba ili potrošnja, po potrebi objašnjen;
- izračun vašeg udjela;
- odbitak akontacija koje ste stvarno platili.
Grijanje, topla voda i troškovi CO2
- Ako jedan sistem grijanja snabdijeva više stanova, 50–70% troškova grijanja i tople vode mora se raspodijeliti prema izmjerenoj potrošnji, a ostatak obično prema površini (Heizkostenverordnung).
- Ako se ti troškovi ne obračunavaju prema potrošnji iako bi trebali, smijete svoj udio smanjiti za 15%.
- Gdje se mjerni uređaji mogu očitavati na daljinu, imate pravo na mjesečne informacije o potrošnji; po pravilu svi uređaji moraju do kraja 2026. biti daljinski očitljivi. Ako toga nema, smijete svoj udio smanjiti za 3%.
Od 2023. troškovi CO2 za grijanje na plin, naftu i druga fosilna goriva dijele se između stanodavca i stanara u deset nivoa, zavisno od emisije CO2 zgrade po kvadratnom metru godišnje: u vrlo efikasnim zgradama (ispod 12 kg) stanar plaća sve, u najmanje efikasnim (52 kg ili više) samo 5%. Obračun grijanja mora prikazati podjelu; ako je ne prikazuje, smijete svoje troškove grijanja smanjiti za 3%. Ako sami kupujete plin za vlastito grijanje u stanu (Gasetagenheizung), udio stanodavca tražite u tekstualnoj formi, npr. e-mailom, u roku od 12 mjeseci od računa dobavljača. Za sisteme grijanja na plin i naftu ugrađene od kraja jula 2026. od 2028. važi podjela 50/50.
Uvid u račune i prigovor
- Provjerite obračun ubrzo nakon što stigne i uporedite ga s prošlogodišnjim. Ako nedostaje neka od gore navedenih tačaka, obračun je formalno neispravan: doplata ne dospijeva dok ga stanodavac ne ispravi.
- Ako nešto nije jasno, pismeno zatražite uvid u dokumentaciju (Belegeinsicht), npr. račune, ugovore i očitanja brojila. To je vaše pravo. Obično se obavlja u uredu stanodavca ili upravitelja; dokumente smijete fotografisati, a stanodavac vam ih može dostaviti i elektronski.
- Prigovore šaljite pismeno i navedite konkretne tačke: najbolje u roku od 30 dana, najkasnije 12 mjeseci nakon prijema obračuna. Sačuvajte dokaz o slanju.
- Dok vam stanodavac ne omogući uvid u dokumentaciju, po pravilu možete zadržati doplatu; recite to izričito. Ako je sporna samo jedna stavka, platite ostatak. Ako platite prije provjere, napišite „unter Vorbehalt“ (uz rezervu).
Doplata, povrat i nove akontacije
- Doplata: ako je obračun tačan, platite je, po pravilu u roku od 30 dana od prijema. Ako vam je to teško, na vrijeme pitajte za plaćanje na rate; stanodavac ne mora pristati.
- Povrat: dospijeva kada primite obračun. Ako nije isplaćen nakon otprilike 30 dana, obično ga možete odbiti od neke kasnije kirije; neki ugovori zahtijevaju obavještenje mjesec dana unaprijed.
- Akontacije: nakon svakog obračuna i vi i stanodavac ih možete izjavom u tekstualnoj formi prilagoditi primjerenom nivou, npr. smanjiti ih nakon velikog povrata.
- Jobcenter: ako pokriva vaše troškove stanovanja, odmah mu pošaljite obračun. On odlučuje hoće li pokriti doplatu, a povrat smanjuje njegove kasnije isplate; pogledajte kirija i Jobcenter.
- Iseljenje: ako se očekuje doplata, stanodavac smije do konačnog obračuna zadržati razuman dio depozita; pogledajte povrat depozita.
Česte greške na koje treba paziti
- pogrešna površina, broj osoba ili period korištenja;
- akontacije nedostaju ili su niže od onoga što ste stvarno platili;
- troškovi iz drugog obračunskog perioda;
- stavke koje se ne smiju naplatiti ili nisu u vašem ugovoru;
- troškovi kućepazitelja koji uključuju popravke ili administraciju;
- grijanje nije raspodijeljeno prema potrošnji ili podjela CO2 nije prikazana;
- velika povećanja u odnosu na prethodnu godinu bez objašnjenja.
Radi orijentacije uporedite svoj obračun s prošlogodišnjim i s prosjecima za cijelu Njemačku koje objavljuje Njemačko udruženje stanara, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); u Berlinu i s Berliner Betriebskostenübersicht, tabelom prosječnih berlinskih vrijednosti na berlin.de. Takve tabele nisu obavezujuće, ali pokazuju koje su stavke neuobičajeno visoke.
Gdje potražiti pomoć
Udruženja stanara (Mietervereine), koja postoje u mnogim gradovima — u Berlinu, npr., Berliner Mieterverein — provjeravaju obračune za svoje članove uz mjesečnu članarinu. Neki gradovi i općine nude besplatno savjetovanje za stanare (Mieterberatung) — pitajte u općini; u Berlinu to rade mnoge četvrti, pa pogledajte stranice svoje četvrti na berlin.de. Može pomoći i Verbraucherzentrale (centar za zaštitu potrošača), a uz niske prihode možete u lokalnom sudu (Amtsgericht) zatražiti pomoć za troškove pravnog savjeta (Beratungshilfe). Koje troškove plaćate, utvrđeno je u vašem ugovoru: pogledajte kako provjeriti ugovor o najmu. Ako su vam troškovi stanovanja previsoki za vaše prihode, provjerite možete li dobiti Wohngeld, stambeni dodatak.