Ko je ko u podnajmu
Kod podnajma (Untermiete) glavni stanar (Hauptmieter) vam izdaje sobu ili cijeli stan koji sam iznajmljuje. Ako je to samo na ograničeno vrijeme — npr. dok je glavni stanar u inostranstvu — često se zove Zwischenmiete. Važno: podstanar (Untermieter) potpisuje ugovor samo s glavnim stanarom, a ne s vlasnikom. Glavni stanar ostaje odgovoran stanodavcu za kiriju i stan.
Ako želite izdati u podnajam
- Za svaki podnajam potrebna je dozvola stanodavca (Untervermietungserlaubnis) — za jednu sobu, za cijeli stan, pa čak i za nekoliko sedmica. Tražite je pismeno i navedite ime podstanara, prostorije i period.
- Ako je opravdan interes nastao nakon što ste potpisali ugovor (npr. promjena porodične situacije, finansijski razlozi ili privremeni posao u drugom gradu), obično možete tražiti dozvolu za podnajam dijela stana. Stanodavac smije odbiti iz važnog razloga — npr. zbog same osobe podstanara ili prenaseljenosti.
- Ako je stanodavcu podnajam prihvatljiv samo uz višu kiriju, dozvolu može usloviti razumnim doplatkom (Untermietzuschlag). Zakon ne propisuje fiksni iznos.
- Ako stanodavac odbije dozvolu bez važnog razloga koji se tiče podstanara, možete prijevremeno otkazati vlastiti ugovor uz zakonski otkazni rok. Prije toga potražite savjet u udruženju stanara.
Podnajam bez dozvole je rizičan: stanodavac može izdati opomenu (Abmahnung) i otkazati ugovor, u teškim slučajevima bez otkaznog roka. Početkom 2026. Savezni sud pravde (BGH) presudio je da stanar koji izdaje u podnajam radi zarade nema pravo na dozvolu i potvrdio otkaz u takvom berlinskom slučaju. Odgovorni ste i za štetu koju prouzrokuje vaš podstanar.
Ako ste podstanar: vaš položaj
- Kiriju i depozit plaćate glavnom stanaru i sva vaša potraživanja usmjerena su samo prema njemu. Tražite da vidite dozvolu stanodavca za podnajam.
- Ako glavni najam prestane, stanodavac može tražiti da i vi odete — čak i ako vaš ugovor još traje. Tada možda imate potraživanja samo prema glavnom stanaru.
- Ako iznajmljujete namještenu sobu u stanu u kojem živi glavni stanar ili smještaj samo za privremeno korištenje, vaša zaštita od otkaza je mnogo slabija, a otkazni rokovi mogu biti vrlo kratki.
- Ako, s druge strane, dugoročno iznajmljujete vlastiti stan ili nenamještenu sobu, prema glavnom stanaru obično imate uobičajena prava stanara.
Kirija: kočnica kirija i namješteni smještaj
Kočnica kirija (Mietpreisbremse) važi samo tamo gdje ju je uvela savezna pokrajina — u Berlinu, na primjer, u cijelom gradu. Tamo obično važi i za podnajam: prema Berliner Mietervereinu, BGH je to potvrdio 2026. Izuzeci su smještaj iznajmljen samo za privremeno korištenje i namještena soba u stanu u kojem živi glavni stanar. Razuman doplatak za namještaj je dozvoljen, ali se ne smije koristiti za zaobilaženje kočnice. Savezna vlada planira nova pravila za namješteni i kratkoročni najam, zato prije potpisivanja provjerite trenutnu situaciju.
Ugovor, depozit i Anmeldung
- Potpišite pismeni ugovor: strane, koje prostorije koristite sami, a koje dijelite, kirija i šta uključuje, depozit, trajanje i otkaz. Dodajte popis namještaja i fotografije stanja.
- Depozit (Kaution) smije iznositi najviše tri neto hladne kirije. Plaćajte bankovnom doznakom, a ne gotovinom, ili tražite pismenu potvrdu.
- Potvrdu stanodavca (Wohnungsgeberbestätigung) za prijavu izdaje onaj ko vam stvarno daje smještaj — kod podnajma glavni stanar. Mora vam je dati u roku od dvije sedmice od useljenja, a i vi se morate prijaviti u roku od dvije sedmice. Pogledajte naš vodič o Anmeldungu.
- Izdavanje takve potvrde za osobe koje tamo zaista ne žive je zabranjeno i može dovesti do visoke kazne. Nikada ne kupujte „adresu za prijavu“.
Turistički i kratkoročni najam
Izdavanje stana turistima ili na nekoliko noći nije običan podnajam. Mnogi gradovi i savezne pokrajine imaju vlastita pravila protiv zloupotrebe stambenog prostora (Zweckentfremdungsverbot), zato unaprijed pitajte u svom gradu treba li vam dozvola ili registracija. U Berlinu za takav najam, čak i vlastitog glavnog doma, obično vam treba dozvola ili registracija općinskog ureda četvrti (Bezirksamt), a kršenja mogu dovesti do visokih kazni; detalji su na berlin.de. U svakom slučaju treba vam dozvola stanodavca.
Kako prepoznati prevaru
- Ne plaćajte kiriju ni depozit prije nego što vidite smještaj i potpišete ugovor.
- Budite oprezni ako je „vlasnik u inostranstvu“ i želi poslati ključeve poštom ili preko navodnog escrow servisa nakon što platite.
- Sumnjivo jeftine ponude na centralnim lokacijama, pritisak vremena i zahtjevi za plaćanje preko servisa za slanje gotovine tipični su znakovi upozorenja.
- Ne šaljite kopiju pasoša ili drugih dokumenata prije nego što ste sigurni da je ponuda stvarna.
- Provjerite da osoba zaista živi u stanu i iznajmljuje ga: tražite da vidite njen ugovor o najmu i dozvolu za podnajam.
Još niste sigurni šta vam više odgovara? Pročitajte naš vodič soba u WG-u ili vlastiti stan. Na Flat-Radaru možete napraviti besplatan zahtjev za smještaj: stanodavci ga vide, a novi odgovarajući oglasi stižu vam na e-mail.