Prije potpisivanja
Većina stanodavaca koristi unaprijed odštampan standardni ugovor (Formularmietvertrag). Klauzule u njemu koje vas neprimjereno stavljaju u nepovoljan položaj ili krše obavezna pravila zaštite stanara su nevažeće — ostatak ugovora ostaje na snazi, a umjesto njih primjenjuju se zakonska pravila. Ipak, razjasnite otvorena pitanja prije potpisivanja, pročitajte sve priloge, kao što je kućni red (Hausordnung), i sačuvajte primjerak koji su potpisale obje strane. Počnite od osnova:
- Vrsta ugovora: za stan u kojem živite to bi trebao biti ugovor o najmu stambenog prostora (Wohnraummietvertrag). Budite oprezni s „poslovnim“ ili „djelimično poslovnim“ ugovorima — na njih se veliki dio zaštite stanara možda ne primjenjuje.
- Strane: puno ime i adresa stanodavca — trebaju vam za pisma, prijave nedostataka i otkaz. Svako ko potpiše postaje stanar, s punim pravima i punom odgovornošću za kiriju.
- Stan: adresa, sprat i položaj (npr. „2. sprat lijevo“), sobe i stambena površina (Wohnfläche). Ako se pokaže da je stan za više od 10% manji nego što je navedeno, to se smatra nedostatkom i kirija se obično može smanjiti.
- Dodaci: podrum, tavanska prostorija, parking mjesto ili garaža trebaju biti navedeni u ugovoru — inače možda nemate pravo da ih koristite.
- Datum početka i obećanja: kada počinje najam i kada dobijate ključeve. Svi radovi koje je stanodavac obećao, npr. popravka nedostataka, trebaju biti upisani u ugovor.
Na neodređeno ili na određeno vrijeme?
Uobičajen je ugovor na neodređeno vrijeme (unbefristet). Stanodavac ga tada može otkazati samo iz zakonom priznatog razloga — npr. ako stan treba za sebe ili svoju porodicu (Eigenbedarf). Ugovor na određeno vrijeme (Zeitmietvertrag) važi samo ako vam stanodavac pri potpisivanju pismeno navede razlog: npr. da nakon toga želi sam živjeti u stanu ili ga temeljito pregraditi. Bez takvog razloga ugovor se smatra ugovorom na neodređeno vrijeme.
Mnogi ugovori na određeno vrijeme isključuju redovni otkaz (Kündigungsverzicht). U standardnom ugovoru sudovi to prihvataju najviše četiri godine od potpisivanja; odricanje koje veže samo vas kao stanara po pravilu važi samo uz stepenastu kiriju (Staffelmiete). Vaš otkazni rok kao stanara je tri mjeseca: otkaz mora biti pismen s vašim vlastoručnim potpisom (e-mail ili poruka u messengeru nisu dovoljni) i stići stanodavcu do trećeg radnog dana u mjesecu — npr. do trećeg radnog dana u martu da bi najam završio 31. maja. Ne morate navoditi razlog.
Kirija i tekući troškovi
- Kaltmiete (hladna kirija): kirija za sam stan. Na nju se dodaju akontacije (Vorauszahlungen) za režije (Betriebskosten) te za grijanje i toplu vodu. One se obračunavaju jednom godišnje, pa ili doplaćujete ili dobijate novac nazad; uz paušal (Pauschale) nema obračuna.
- Tražite da vidite posljednji obračun režija: preniske akontacije kasnije dovode do velikih doplata. Više u našem vodiču o obračunu režija.
- Staffelmiete (stepenasta kirija): buduća povećanja već su u ugovoru utvrđena kao iznosi u eurima, najviše jednom godišnje. Dok važi, druga povećanja — do lokalne uporedne kirije ili nakon modernizacije — su isključena.
- Indexmiete (kirija vezana za indeks): kirija prati indeks potrošačkih cijena, najviše jednom godišnje i tek nakon pismenog obavještenja stanodavca (e-mail je dovoljan). Povećanja do lokalne uporedne kirije su isključena, a povećanja nakon modernizacije moguća su samo izuzetno. Kada je inflacija visoka, indeksne kirije mogu brzo rasti; savezna vlada planira ograničiti takva povećanja — provjerite važe li već nova pravila.
Mietpreisbremse: je li kirija dozvoljena?
Kočnica kirija (Mietpreisbremse) ne važi svugdje u Njemačkoj, nego samo u područjima s napetim stambenim tržištem koja je odredila vlada savezne pokrajine — provjerite je li vaš grad na listi. U Berlinu važi u cijelom gradu do kraja 2029. Gdje važi, kirija na početku novog najma po pravilu smije biti najviše 10% iznad lokalne uporedne kirije (ortsübliche Vergleichsmiete). Nju često možete procijeniti pomoću gradskog pregleda kirija (Mietspiegel); u Berlinu je online kalkulator za Berliner Mietspiegel na mietspiegel.berlin.de. Izuzeci su, između ostalog, stanovi prvi put korišteni i izdani nakon 1. oktobra 2014., prvo izdavanje nakon sveobuhvatne modernizacije i viša kirija koju je već plaćao prethodni stanar. Ako se stanodavac poziva na takav izuzetak, mora vam to reći prije potpisivanja.
Možete najprije potpisati, a provjeriti poslije. Ako je kirija previsoka, uložite prigovor stanodavcu pismom ili e-mailom (Rüge). Ako to učinite u roku od 30 mjeseci od početka najma, po pravilu možete tražiti povrat preplaćene kirije od prvog mjeseca. Potražite savjet prije slanja prigovora.
Depozit i jednokratna plaćanja
Depozit (Kaution) smije iznositi najviše tri hladne kirije, bez akontacija. Možete ga platiti u tri jednake mjesečne rate; prva dospijeva s početkom najma, a ne pri potpisivanju. Stanodavac ga mora čuvati odvojeno od vlastitog novca i uz kamatu, a kamata pripada vama. Plaćanje samo za to da se prethodni stanar iseli (Abstandszahlung) nije dozvoljeno; kupovina njegovog namještaja jeste, sve dok cijena nije znatno pretjerana. Kako kasnije dobiti depozit nazad: povrat depozita.
Popravke, kućni ljubimci i podnajam
- Schönheitsreparaturen (kozmetičke popravke kao što je krečenje zidova, plafona, radijatora i vrata): po zakonu je to posao stanodavca, ali ugovori ga često prebacuju na stanara. Takve klauzule su često nevažeće — npr. ako se uselite u nerenoviran stan bez odgovarajuće naknade ili ako ugovor propisuje krute rokove ili zahtijeva završno renoviranje bez obzira na to kada ste posljednji put krečili. Fotografišite stanje pri useljenju.
- Kleinreparaturen (sitne popravke): klauzula vas može obavezati da plaćate sitne popravke stvari koje često koristite, kao što su slavine, prekidači za svjetlo ili kvake. Po pravilu važi samo uz ograničenje po popravci (sudovi često prihvataju oko 100 €, neki do oko 120 €) i godišnje ograničenje (često 6–8% godišnje kirije). Vi samo plaćate — popravku organizuje stanodavac; ako račun pređe ograničenje, stanodavac plaća sve.
- Kućni ljubimci: male životinje kao što su hrčci, papagaji ili ribice uglavnom su dozvoljene. Standardna klauzula koja zabranjuje sve pse i mačke je nevažeća; stanodavac mora odvagnuti svaki slučaj. Pitajte prije nego što nabavite psa ili mačku i pribavite dozvolu pismeno.
- Podnajam (Untervermietung): treba vam dozvola stanodavca. Ako kasnije imate opravdan razlog — npr. želite podijeliti troškove ili vam se useljava partner — obično možete tražiti dozvolu za dio stana. Supružnik i djeca smiju se useliti bez dozvole.
- Kućni red (Hausordnung): provjerite vrijeme tišine i morate li sami čistiti stubište ili čistiti snijeg, ili to radi firma, a troškovi su dio režija.
Namješteni stanovi i „Wohnen auf Zeit“
Mietpreisbremse važi i za namještene stanove: stanodavac smije dodati razuman doplatak za namještaj, a vi možete pitati kako je izračunat. Međutim, ni kočnica kirija ni uobičajena zaštita od otkaza ne važe ako se stan izdaje samo za privremeno korištenje. Prema sudskoj praksi, za to je po pravilu potrebna posebna kratkoročna potreba na vašoj strani, npr. projekat ili praksa; samo nazvati ugovor „Wohnen auf Zeit“ nije dovoljno. Planirana su nova savezna pravila za namješteni i kratkoročni najam. Ako niste sigurni, dajte da se takav ugovor provjeri prije potpisivanja.
Useljenje i pomoć
Na dan useljenja prođite kroz stan sa stanodavcem i potpišite zapisnik o primopredaji (Übergabeprotokoll): postojeća oštećenja, stanje brojila i ključevi, s datiranim fotografijama. To vas kasnije štiti kada želite depozit nazad. Tražite od stanodavca potvrdu koja vam treba za Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Naša lista za razgledanje pomaže vam da uočite nedostatke prije potpisivanja.
Ako niste sigurni, dajte da se ugovor provjeri prije potpisivanja. Udruženja stanara (Mieterverein) savjetuju svoje članove uz godišnju članarinu; pravna zaštita često važi tek nakon perioda čekanja, zato se učlanite na vrijeme. Mnogi gradovi i četvrti nude i besplatno savjetovanje za stanare (Mieterberatung) — pitajte u općini; u Berlinu ga pružaju četvrti, a termini i adrese su na berlin.de. Još tražite? Pregledajte Flat-Radar katalog, pročitajte kako pronaći stan u Berlinu ako tražite tamo ili napravite zahtjev za smještaj na Flat-Radaru.