Almanya'da kira sözleşmesini feshetme: süre ve örnek mektup

Şekil: kâğıt üzerinde, elle imzalı

• Fesih bildirimi (Kündigung) yazılı (Schriftform) ve elle imzalı olmalıdır. E-posta, faks, SMS, WhatsApp mesajı veya taranmış bir mektup yeterli değildir — böyle bir fesih, ev sahibine ulaşmış olsa bile geçersizdir.
• Sözleşmeyi birden fazla kişi kiracı olarak imzaladıysa, fesih bildirimini de hepsi imzalamalıdır. Tek bir kiracı sözleşmeyi herkes adına sona erdiremez.
• Mektubu sözleşmede adı geçen tüm ev sahiplerine gönderin. Sözleşme veya ev sahibi muhatap olarak bir mülk yönetim şirketini (Hausverwaltung) gösteriyorsa oraya gönderin; şüphe durumunda ev sahibine de gönderin.
• Gerekçe göstermeniz gerekmez. Daireyi, sözleşmeyi ve kira ilişkisinin sona ermesini istediğiniz tarihi belirtin ve tarihiniz çok erkense diye “veya mümkün olan en yakın tarihte” ekleyin.

Fesih süresi: üç ay

Kiracılar için süresiz bir sözleşmede yasal fesih süresi kural olarak üç aydan biraz azdır (§ 573c BGB) — dairede ne kadar süredir yaşarsanız yaşayın; kiracı için daha uzun süre öngören bir madde geçersizdir. Kural şudur: fesih bildirimi ev sahibine bir ayın üçüncü iş gününe kadar ulaşırsa o ay sayılır ve kira ilişkisi iki ay sonraki ayın sonunda sona erer. Örnek: bildirim 4 Kasım 2026 Çarşamba gününe kadar ulaşırsa kira ilişkisi 31 Ocak 2027'de sona erer; 5 Kasım'da ulaşırsa ancak 28 Şubat 2027'de. Geçerli olan, mektubu postaya verdiğiniz an değil, mektubun ulaştığı andır.

Cumartesi burada iş günü sayılır (Federal Yüksek Mahkeme, BGH, 2005); pazar ve resmî tatiller sayılmaz. Üçüncü iş gününün kendisi cumartesiye denk geldiğinde sürenin ileri kayıp kaymayacağı net olarak karara bağlanmamıştır. Son güne bırakmayın: bildirimi birkaç gün önce ulaşacak şekilde gönderin — tercihen önceki ayın sonunda.

Bildirimin ulaştığını kanıtlama

• Einwurf-Einschreiben: posta, mektubun ev sahibinin posta kutusuna ne zaman bırakıldığını kaydeder. Makbuzu saklayın ve teslim durumunu online kontrol edin. Bu, içeriği değil teslimi kanıtlar — bu yüzden tercihen imzalı mektubu zarfa koyarken birinin izlemesini sağlayın.
• Tanıkla elden teslim: sözleşmenin tarafı olmayan bir kişi mektubu okur, ev sahibinin posta kutusuna bırakır (veya elden verir) ve tarihi, saati ve yeri imzasıyla not eder. Bildirimi kendiniz de teslim edip bir kopya üzerine tarihli ve imzalı alındı onayı isteyebilirsiniz.
• Depozito hesaplaşılana kadar imzalı bir kopyayı ve tüm teslim kanıtlarını saklayın. Gece geç saatte posta kutusuna bırakılan bir mektup ancak ertesi gün ulaşmış sayılabilir.

Belirli süre, Kündigungsverzicht ve Staffelmiete

Birçok sözleşme olağan feshi bir süre için hariç tutar (Kündigungsverzicht). Standart bir sözleşmede bu, kural olarak imzadan itibaren yalnızca dört yıla kadar geçerlidir; o zamana kadar genellikle yalnızca ev sahibinin onayıyla veya özel bir hakla çıkabilirsiniz. Kademeli kirada (Staffelmiete) da kiracının fesih hakkı anlaşmadan itibaren en fazla dört yıl hariç tutulabilir. Gerçek bir belirli süreli sözleşme (Zeitmietvertrag) olağan fesihle erken sona erdirilemez; ancak ev sahibi imza sırasında yasal bir nedeni, örneğin kendi kullanımını, yazılı olarak belirttiyse geçerlidir — aksi takdirde süresiz sayılır. Şüphe durumunda sözleşmeyi kontrol ettirin; ayrıca kira sözleşmesinde nelere bakılmalı rehberine bakın.

Üç yeni kiracı efsanesi

Birçok kişi üç yeni kiracı (Nachmieter) bulursa erken çıkabileceğine inanır. Böyle genel bir kural yoktur. Ev sahibi yeni kiracıyı yalnızca sözleşme bunu öngörüyorsa (Nachmieterklausel) veya istisnai olarak, ev sahibinin menfaatinden açıkça ağır basan ciddi bir nedeniniz varsa — örneğin iş için taşınma veya hastalık — kabul etmek zorundadır; bu tipik olarak hâlâ uzun süre bağlı olduğunuzda söz konusudur. O zaman bile ev sahibi uygun olmayan bir adayı reddedebilir. Normal üç aylık sürede genellikle böyle bir hak yoktur; ama ev sahibinden her zaman erken bir fesih anlaşması (Aufhebungsvertrag) isteyebilirsiniz — yazılı yapın.

Özel fesih hakları

• Kira artışından sonra: ev sahibi yerel emsal kiraya kadar veya modernizasyondan sonra artış talep ederse, talebi aldıktan sonraki ikinci ayın sonuna kadar fesih bildirebilirsiniz; kira ilişkisi o zaman iki ay sonraki ayın sonunda sona erer ve artış yürürlüğe girmez (§ 561 BGB).
• Modernizasyondan önce: modernizasyon duyurusunu aldıktan sonra izleyen ayın sonuna kadar, bir sonraki ayın sonu itibarıyla fesih bildirebilirsiniz (§ 555e BGB). Bu, küçük işler için geçerli değildir.
• Bir kiracının ölümü: kalan ortak kiracılar ölümü öğrendikten sonra bir ay içinde fesih bildirebilir; kira ilişkisini kimse sürdürmüyorsa mirasçılar da bir ay içinde — her durumda yasal üç aylık süreyle (§§ 563a, 564 BGB).
• Alt kiranın reddedilmesi: ev sahibi alt kiracıyla ilgili bir neden olmadan alt kira iznini reddederse, yasal süreyle fesih bildirebilirsiniz (§ 540 BGB).

Ortak daireler ve alt kira

Tüm ev arkadaşlarının asıl sözleşmeyi imzaladığı bir ortak dairede (WG) yalnızca hepsi birlikte feshedebilir. Biri ayrılmak isterse kiracı değişikliği için ev sahibinin ve diğerlerinin onayı gerekir. Alt kiracı (Untermieter) olarak yaşıyorsanız, fesih bildirimini mülk sahibine değil asıl kiracıya yaparsınız — kural olarak yine yazılı ve üç ay önceden. Asıl kiracının kendi dairesindeki eşyalı bir oda için çoğu zaman daha kısa bir süre geçerlidir: ayın 15'ine kadar bildirim, o ayın sonu itibarıyla. Ayrıntılar alt kira ve WG mi, kendi daire mi rehberlerimizde.

Örnek fesih mektubu

Fesih bildirimini Almanca gönderin. Köşeli parantez içindeki kısımları doldurun, mektubu yazdırın, her kiracıya elle imzalatın ve bir kopyasını saklayın. Tırnak içindeki metin mektubun kendisidir:

1. Gönderen (tüm kiracıların adları ve dairenin adresi): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Alıcı (tüm ev sahipleri veya mülk yönetimi): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Yer ve tarih: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Konu satırı: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Fesih (belirli bir tarihte veya mümkün olan en yakın tarihte): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Onay talebi: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Teslim: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Depozito ve yeni adres: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Kapanış ve imzalar: „Mit freundlichen Grüßen“ — altında tüm kiracıların elle atılmış imzaları.

Fesih bildiriminden sonra

• Kira ilişkisi sona erene kadar kirayı ödemeye devam edin. Ev sahibi bitiş tarihini onaylamazsa yazılı olarak tekrar sorun.
• Bir teslim tarihi belirleyin, daireyi boşaltılmış olarak tüm anahtarlarla iade edin ve sayaç değerlerini not edin. Teslimi nasıl hazırlayacağınız ve depozitonuzu nasıl geri alacağınız: depozito rehberi.
• Taşındıktan sonra yeni adresinizi iki hafta içinde yeni şehrinizin Bürgeramt'ında veya nüfus kayıt dairesinde (Meldebehörde) kaydettirin (Ummeldung; yurt dışına taşınıyorsanız kaydınızı sildirin) ve bankanıza, sigortacılarınıza, işvereninize ve kurumlara bildirin: adres değişikliği.
• Daireye bağlı sözleşmeleri iptal edin veya taşıyın: elektrik, gaz, internet. Koşulları erkenden kontrol edin — bazı sözleşmelerin kendi fesih süreleri vardır.

Bir sonraki evinizi mi arıyorsunuz? Flat-Radar kataloğundaki ilanlara göz atın; Berlin'de arıyorsanız Berlin'de nasıl ev bulunur rehberini okuyun. Flat-Radar'da ücretsiz bir ev arama talebi oluşturabilirsiniz: ev sahipleri talebinizi görür, uyan yeni ilanlar da e-postanıza gelir.