Nebenkostenabrechnung nedir?
Çoğu kira ilişkisinde Kaltmiete'nin üzerine işletme giderleri (Betriebskosten, çoğu zaman Nebenkosten denir) için aylık avans ödemeleri (Vorauszahlungen) yaparsınız. Ev sahibi yılda bir kez bunları Betriebskostenabrechnung'da, genellikle Nebenkostenabrechnung denen hesapta, gerçek giderlerle karşılaştırır; ısınma ve sıcak su çoğu zaman ayrı bir hesapta (Heizkostenabrechnung) gelir. Sonuç ya bir ek ödeme (Nachzahlung) ya da bir alacaktır (Guthaben).
Yalnızca İşletme Giderleri Yönetmeliği'nde (Betriebskostenverordnung, BetrKV) sayılan ve kira sözleşmenizin size yüklediği giderler, fiilen oluşan tutarda yansıtılabilir; ev sahibi bunları ekonomik tutmak zorundadır. “Diğer işletme giderleri” (sonstige Betriebskosten) ancak sözleşmede adları geçiyorsa sayılır. Tipik kalemler:
- emlak vergisi (Grundsteuer);
- su temini ve kanalizasyon;
- ısınma ve sıcak su;
- sokak temizliği, çöp toplama ve haşere mücadelesi;
- asansör, bina temizliği, bahçe bakımı ve ortak alanların aydınlatması;
- baca temizliği, bina sigortası ve bir kapıcı (Hauswart).
Neler yansıtılamaz
- yönetim: mülk yönetimi, banka masrafları, posta giderleri;
- onarım ve bakım, örneğin asansörün veya kaloriferin; yalnızca düzenli servis ve güvenlik kontrolleri yansıtılabilir;
- bakım-onarım fonu (Instandhaltungsrücklage); ev sahibi kat malikleri hesabını (Hausgeldabrechnung) aynen aktardığında ortaya çıkar;
- boş dairelerin payı: kural olarak bunu ev sahibi üstlenir;
- duman dedektörü kirası;
- 1 Temmuz 2024'ten beri kablo TV ücretleri.
Süreler
- Hesap dönemi en fazla 12 ay olabilir; takvim yılı olması gerekmez.
- Hesap, dönemin bitiminden sonraki 12 ay içinde size ulaşmalıdır: 2025 için 31 Aralık 2026'ya kadar.
- Daha geç gelirse, gecikme ev sahibinin kusuru değilse hariç, ev sahibi artık ek ödeme talep edemez. Alacağınız varsa yine de alırsınız.
- Hesabı aldıktan sonraki 12 aya kadar itiraz edebilirsiniz; sonrasında kural olarak artık edemezsiniz.
Usulüne uygun bir hesapta neler olmalı
- hesap dönemi ve dönem içinde taşındıysanız veya çıktıysanız sizin kullanım süreniz;
- her gider türünün toplam tutarı;
- dağıtım anahtarı, örneğin kullanım alanı, kişi sayısı veya tüketim; gerekirse açıklamalı;
- payınızın hesaplanması;
- fiilen yaptığınız avans ödemelerinin düşülmesi.
Isınma, sıcak su ve CO2 giderleri
- Bir ısıtma sistemi birden fazla daireye hizmet veriyorsa, ısınma ve sıcak su giderlerinin %50–70'i ölçülen tüketime göre, geri kalanı genellikle kullanım alanına göre bölünmelidir (Heizkostenverordnung).
- Bu giderler tüketime göre hesaplanması gerekirken öyle hesaplanmamışsa, payınızı %15 düşürebilirsiniz.
- Sayaçlar uzaktan okunabiliyorsa aylık tüketim bilgisi alma hakkınız vardır; kural olarak tüm cihazların 2026 sonuna kadar uzaktan okunabilir olması gerekir. Bu bilgi verilmiyorsa payınızı %3 düşürebilirsiniz.
2023'ten beri gaz, petrol ve diğer fosil yakıtlarla ısınmanın CO2 giderleri, binanın metrekare başına yıllık CO2 emisyonuna göre on kademede ev sahibi ve kiracı arasında bölünür: çok verimli binalarda (12 kg'ın altı) kiracı her şeyi öder, en verimsiz binalarda (52 kg veya daha fazla) yalnızca %5'ini. Isınma hesabında bu bölüşüm gösterilmelidir; gösterilmiyorsa ısınma giderlerinizi %3 düşürebilirsiniz. Dairenizdeki kombi (Gasetagenheizung) için gazı kendiniz alıyorsanız, ev sahibinin payını tedarikçinizin faturasından itibaren 12 ay içinde metin biçiminde, örneğin e-postayla talep edin. Temmuz 2026 sonundan beri kurulan gazlı ve petrollü ısıtma sistemleri için 2028'den itibaren 50/50 bölüşüm geçerlidir.
Belgeleri inceleme ve itiraz
- Hesabı geldikten kısa süre sonra kontrol edin ve geçen yılınkiyle karşılaştırın. Yukarıdaki noktalardan biri eksikse hesap şeklen hatalıdır: ev sahibi düzeltene kadar ek ödeme muaccel olmaz.
- Bir şey belirsizse, faturalar, sözleşmeler ve sayaç değerleri gibi belgeleri incelemeyi (Belegeinsicht) yazılı olarak isteyin. Bu sizin hakkınızdır. Genellikle ev sahibinin veya mülk yöneticisinin ofisinde yapılır; belgelerin fotoğrafını çekebilirsiniz, ev sahibi bunları elektronik olarak da sağlayabilir.
- İtirazlarınızı yazılı gönderin ve somut noktaları belirtin: tercihen 30 gün içinde, en geç hesabı aldıktan 12 ay sonra. Gönderdiğinize dair kanıtı saklayın.
- Ev sahibi belgeleri incelemenize izin verene kadar kural olarak ek ödemeyi tutabilirsiniz; bunu açıkça belirtin. Yalnızca bir kalem tartışmalıysa geri kalanını ödeyin. Kontrol etmeden önce öderseniz “unter Vorbehalt” (çekince ile) yazın.
Ek ödeme, alacak ve yeni avans ödemeleri
- Ek ödeme: hesap doğruysa, kural olarak aldıktan sonraki 30 gün içinde ödeyin. Zorlanıyorsanız taksitlendirmeyi erkenden sorun; ev sahibi kabul etmek zorunda değildir.
- Alacak: hesabı aldığınızda muaccel olur. Yaklaşık 30 gün sonra ödenmemişse, genellikle sonraki bir kira ödemesinden düşebilirsiniz; bazı sözleşmeler bir ay önceden bildirim şartı koyar.
- Avans ödemeleri: her hesaptan sonra siz ve ev sahibi metin biçiminde bir beyanla bunları uygun bir seviyeye ayarlayabilirsiniz; örneğin yüksek bir alacaktan sonra düşürebilirsiniz.
- Jobcenter: konut giderlerinizi karşılıyorsa hesabı hemen gönderin. Ek ödemeyi karşılayıp karşılamayacağına o karar verir; bir alacak ise sonraki ödemelerini azaltır; kira ve Jobcenter rehberine bakın.
- Taşınma: ek ödeme bekleniyorsa, ev sahibi son hesaba kadar depozitonun makul bir kısmını tutabilir; depozitonuzu geri alma rehberine bakın.
Dikkat edilecek sık hatalar
- yanlış kullanım alanı, kişi sayısı veya kullanım süresi;
- avans ödemelerinin eksik olması veya fiilen ödediğinizden düşük gösterilmesi;
- başka bir hesap dönemine ait giderler;
- yansıtılamayan veya sözleşmenizde bulunmayan kalemler;
- onarım veya yönetim içeren kapıcı giderleri;
- tüketime göre bölünmemiş ısınma veya gösterilmemiş CO2 bölüşümü;
- açıklama olmadan geçen yıla göre büyük artışlar.
Yön bulmak için hesabınızı geçen yılınkiyle ve Alman Kiracılar Birliği Deutscher Mieterbund'un yayımladığı Almanya geneli ortalamalarla (Betriebskostenspiegel) karşılaştırın; Berlin'de ayrıca berlin.de'deki Berlin ortalama değerleri tablosu Berliner Betriebskostenübersicht ile. Bu tablolar bağlayıcı değildir, ama hangi kalemlerin olağandışı yüksek olduğunu gösterir.
Nereden yardım alınır
Birçok şehirde bulunan kiracılar dernekleri (Mietervereine) — Berlin'de örneğin Berliner Mieterverein — aylık bir aidat karşılığında üyelerinin hesaplarını kontrol eder. Bazı şehir ve belediyeler ücretsiz kiracı danışmanlığı (Mieterberatung) sunar — belediyenize sorun; Berlin'de birçok ilçe sunuyor, bu yüzden berlin.de'deki ilçe sayfalarınıza bakın. Verbraucherzentrale (tüketici danışma merkezi) de yardımcı olabilir; düşük gelirliyseniz sulh hukuk mahkemesinde (Amtsgericht) hukuki danışmanlık masrafları için yardıma (Beratungshilfe) başvurabilirsiniz. Hangi giderleri ödeyeceğiniz sözleşmenizde belirlenir: kira sözleşmesi nasıl kontrol edilir rehberine bakın. Konut giderleriniz gelirinize göre çok yüksekse, konut yardımı olan Wohngeld alıp alamayacağınızı kontrol edin.