İmzalamadan önce
Çoğu ev sahibi önceden basılmış standart bir sözleşme (Formularmietvertrag) kullanır. İçindeki, sizi makul olmayan şekilde dezavantajlı duruma düşüren veya zorunlu kiracı koruma kurallarını çiğneyen maddeler geçersizdir — sözleşmenin geri kalanı yürürlükte kalır ve onların yerine yasal kurallar uygulanır. Yine de açık soruları imzalamadan önce netleştirin, ev kuralları (Hausordnung) gibi tüm ekleri okuyun ve iki tarafça imzalanmış bir kopyayı saklayın. Temellerden başlayın:
- Sözleşme türü: oturduğunuz bir daire için konut kira sözleşmesi (Wohnraummietvertrag) olmalıdır. “Ticari” veya “kısmen ticari” sözleşmelere dikkat edin — kiracı korumasının büyük kısmı bunlara uygulanmayabilir.
- Taraflar: ev sahibinin tam adı ve adresi — mektuplar, kusur bildirimleri ve fesih bildiriminiz için bunlara ihtiyacınız var. İmzalayan herkes tam haklara ve kiradan tam sorumluluğa sahip bir kiracı olur.
- Daire: adres, kat ve konum (örneğin “2. kat sol”), odalar ve oturma alanı (Wohnfläche). Daire belirtilenden %10'dan fazla küçük çıkarsa bu bir kusur sayılır ve kira genellikle düşürülebilir.
- Ekstralar: bodrum, çatı odası, park yeri veya garaj sözleşmede yazılı olmalıdır — aksi takdirde bunları kullanma hakkınız olmayabilir.
- Başlangıç tarihi ve vaatler: kira ilişkisinin ne zaman başladığı ve anahtarları ne zaman alacağınız. Ev sahibinin vaat ettiği işler, örneğin kusurların giderilmesi, sözleşmeye yazılmalıdır.
Süresiz mi, belirli süreli mi?
Normal durum süresiz bir sözleşmedir (unbefristet). Ev sahibi bu durumda sözleşmeyi yalnızca yasanın tanıdığı bir nedenle feshedebilir — örneğin daireye kendisi veya ailesi için ihtiyacı varsa (Eigenbedarf). Belirli süreli bir sözleşme (Zeitmietvertrag) ancak ev sahibi imza sırasında size nedeni yazılı olarak bildirirse geçerlidir: örneğin sonrasında dairede kendisinin oturmak istediği veya daireyi esaslı şekilde yeniden inşa etmek istediği. Böyle bir neden olmadan sözleşme süresiz sayılır.
Birçok sözleşme olağan feshi belirli bir süre için hariç tutar (Kündigungsverzicht). Standart bir sözleşmede mahkemeler bunu imzadan itibaren en fazla dört yıl için kabul eder; yalnızca sizi kiracı olarak bağlayan bir feragat kural olarak yalnızca kademeli kirayla (Staffelmiete) birlikte geçerlidir. Kiracı olarak fesih süreniz üç aydır: fesih bildiriminiz kendi imzanızla yazılı olmalı (e-posta veya mesajlaşma uygulaması mesajı yeterli değildir) ve ev sahibine bir ayın üçüncü iş gününe kadar ulaşmalıdır — örneğin kira ilişkisinin 31 Mayıs'ta sona ermesi için Mart'ın üçüncü iş gününe kadar. Gerekçe göstermeniz gerekmez.
Kira ve işletme giderleri
- Kaltmiete (soğuk kira): dairenin kendisinin kirası. Üzerine işletme giderleri (Betriebskosten) ile ısınma ve sıcak su için avans ödemeleri (Vorauszahlungen) gelir. Bunlar yılda bir kez hesaplaşılır; ya ek ödeme yaparsınız ya da para geri alırsınız; götürü bir tutarda (Pauschale) hesaplaşma yapılmaz.
- Son yan gider hesabını görmek isteyin: çok düşük avans ödemeleri sonradan yüksek ek ödemelere yol açar. Ayrıntılar yan gider hesabı rehberimizde.
- Staffelmiete (kademeli kira): gelecekteki artışlar sözleşmede euro tutarları olarak zaten belirlenmiştir, en fazla yılda bir. Kademeli kira devam ederken diğer artışlar — yerel emsal kiraya kadar veya modernizasyondan sonra — hariç tutulur.
- Indexmiete (endeksli kira): kira tüketici fiyat endeksini izler, en fazla yılda bir ve yalnızca ev sahibinin yazılı bildiriminden sonra (e-posta yeterlidir). Yerel emsal kiraya kadar artışlar hariç tutulur, modernizasyondan sonraki artışlar ise yalnızca istisnai durumlarda mümkündür. Enflasyon yüksek olduğunda endeksli kiralar hızla yükselebilir; federal hükümet bu artışları sınırlamayı planlıyor — yeni kuralların yürürlüğe girip girmediğini kontrol edin.
Mietpreisbremse: kira yasal mı?
Kira freni (Mietpreisbremse) Almanya'nın her yerinde değil, yalnızca eyalet hükümetinin belirlediği konut piyasası sıkışık bölgelerde geçerlidir — şehrinizin listede olup olmadığını kontrol edin. Berlin'de tüm şehirde 2029 sonuna kadar geçerlidir. Geçerli olduğu yerlerde yeni bir kira ilişkisinin başındaki kira, kural olarak yerel emsal kirayı (ortsübliche Vergleichsmiete) en fazla %10 aşabilir. Bunu çoğu zaman şehrinizin kira endeksiyle (Mietspiegel) tahmin edebilirsiniz; Berlin'de Berliner Mietspiegel'in online hesaplayıcısı mietspiegel.berlin.de'dedir. İstisnalar arasında 1 Ekim 2014'ten sonra ilk kez kullanılan ve kiraya verilen daireler, kapsamlı bir modernizasyondan sonraki ilk kiralama ve önceki kiracının zaten ödediği daha yüksek bir kira vardır. Ev sahibi böyle bir istisnaya dayanıyorsa, bunu imzalamadan önce size bildirmek zorundadır.
Önce imzalayıp sonra kontrol edebilirsiniz. Kira çok yüksekse ev sahibine bir mektup veya e-postayla itiraz edin (Rüge). Bunu kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 30 ay içinde yaparsanız, kural olarak fazla kirayı ilk aydan itibaren geri isteyebilirsiniz. İtirazı göndermeden önce danışmanlık alın.
Depozito ve tek seferlik ödemeler
Depozito (Kaution) avans ödemeleri hariç en fazla üç aylık Kaltmiete olabilir. Üç eşit aylık taksitte ödeyebilirsiniz; ilki imza sırasında değil, kira ilişkisi başladığında ödenir. Ev sahibi depozitoyu kendi parasından ayrı ve faizli tutmak zorundadır; faiz size aittir. Yalnızca önceki kiracının taşınması için yapılan bir ödeme (Abstandszahlung) yasaktır; ondan mobilya satın almak ise fiyat aşırı yüksek olmadığı sürece serbesttir. Depozitoyu sonradan nasıl geri alacağınız: depozitonuzu geri alma.
Tadilat, evcil hayvanlar ve alt kira
- Schönheitsreparaturen (duvarları, tavanları, radyatörleri ve kapıları boyamak gibi tadilatlar): yasaya göre bu ev sahibinin işidir, ama sözleşmeler çoğu zaman bunu kiracıya yükler. Bu tür maddeler çoğu zaman geçersizdir — örneğin yenilenmemiş bir daireye yeterli bir karşılık olmadan taşınırsanız veya sözleşme katı süreler koyuyor ya da en son ne zaman boya yaptığınızdan bağımsız olarak taşınırken tadilat istiyorsa. Taşındığınızda dairenin durumunun fotoğraflarını çekin.
- Kleinreparaturen (küçük onarımlar): bir madde sizi musluklar, ışık anahtarları veya kapı kolları gibi sık kullandığınız şeylerin küçük onarımlarını ödemeye zorlayabilir. Kural olarak yalnızca onarım başına bir üst sınırla (mahkemeler çoğu zaman yaklaşık 100 €'yu, bazıları yaklaşık 120 €'ya kadar kabul eder) ve yıllık bir üst sınırla (çoğu zaman yıllık kiranın %6–8'i) geçerlidir. Siz yalnızca ödersiniz — onarımı ev sahibi ayarlar; bir fatura üst sınırı aşarsa tamamını ev sahibi öder.
- Evcil hayvanlar: hamster, muhabbet kuşu veya balık gibi küçük hayvanlara genellikle izin verilir. Tüm köpek ve kedileri yasaklayan standart bir madde geçersizdir; ev sahibi her durumu ayrı değerlendirmek zorundadır. Köpek veya kedi almadan önce sorun ve izni yazılı alın.
- Alt kira (Untervermietung): ev sahibinin iznine ihtiyacınız var. Sonradan meşru bir nedeniniz olursa — örneğin masrafları paylaşmak istiyorsanız veya partneriniz yanınıza taşınıyorsa — genellikle dairenin bir kısmı için izin talep edebilirsiniz. Eşiniz ve çocuklarınız izinsiz taşınabilir.
- Ev kuralları (Hausordnung): sessiz saatleri ve merdiven boşluğunu temizlemenizin veya kar küremenizin gerekip gerekmediğini ya da bunu bir firmanın yapıp masrafların işletme giderlerine dahil olup olmadığını kontrol edin.
Eşyalı daireler ve “Wohnen auf Zeit”
Mietpreisbremse eşyalı daireler için de geçerlidir: ev sahibi mobilya için makul bir ek ücret ekleyebilir, siz de bunun nasıl hesaplandığını sorabilirsiniz. Ancak bir daire yalnızca geçici kullanım için kiralanıyorsa ne kira freni ne de olağan fesih koruması geçerlidir. İçtihada göre bu, kural olarak sizin tarafınızda bir proje veya staj gibi özel, kısa süreli bir ihtiyaç gerektirir; bir sözleşmeye yalnızca “Wohnen auf Zeit” demek yeterli değildir. Eşyalı ve kısa süreli kiralamalar için yeni federal kurallar planlanıyor. Şüphe durumunda böyle bir sözleşmeyi imzalamadan önce kontrol ettirin.
Taşınma ve yardım alma
Taşınma günü daireyi ev sahibiyle birlikte gezin ve bir teslim tutanağı (Übergabeprotokoll) imzalayın: mevcut hasarlar, sayaç değerleri ve anahtarlar, tarihli fotoğraflarla. Bu, ileride depozitonuzu geri istediğinizde sizi korur. Ev sahibinden Anmeldung için gereken onayı (Wohnungsgeberbestätigung) isteyin. Daire görme kontrol listemiz, imzalamadan önce kusurları fark etmenize yardımcı olur.
Emin değilseniz sözleşmeyi imzalamadan önce kontrol ettirin. Kiracılar dernekleri (Mieterverein) üyelerine yıllık bir aidat karşılığında danışmanlık verir; hukuki masraf güvencesi çoğu zaman yalnızca bir bekleme süresinden sonra geçerlidir, bu yüzden erken üye olun. Birçok şehir ve ilçe ücretsiz kiracı danışmanlığı (Mieterberatung) da sunar — belediyenize sorun; Berlin'de bunu ilçeler sağlar, saatler ve adresler berlin.de'dedir. Hâlâ mı arıyorsunuz? Flat-Radar kataloğuna göz atın, orada arıyorsanız Berlin'de nasıl ev bulunur rehberini okuyun veya Flat-Radar'da bir ev arama talebi oluşturun.