Alt kirada kim kimdir
Alt kirada (Untermiete) asıl kiracı (Hauptmieter), kendisinin kiraladığı bir odayı veya tüm daireyi size kiraya verir. Bu yalnızca sınırlı bir süre içinse — örneğin asıl kiracı yurt dışındayken — çoğu zaman Zwischenmiete denir. Önemli: alt kiracı (Untermieter) sözleşmeyi mülk sahibiyle değil, yalnızca asıl kiracıyla imzalar. Kira ve daireden ev sahibine karşı asıl kiracı sorumlu kalır.
Alt kiraya vermek istiyorsanız
- Her alt kira için ev sahibinin izni (Untervermietungserlaubnis) gerekir — bir oda için, tüm daire için ve hatta birkaç hafta için bile. Yazılı olarak isteyin ve alt kiracının adını, odaları ve süreyi belirtin.
- Sözleşmenizi imzaladıktan sonra meşru bir menfaat doğduysa (örneğin aile durumunuzda değişiklik, mali nedenler veya başka bir şehirde geçici bir iş), dairenin bir kısmını alt kiraya vermek için genellikle izin talep edebilirsiniz. Ev sahibi önemli bir nedenle reddedebilir — örneğin alt kiracının kişiliği veya aşırı kalabalık nedeniyle.
- Alt kira ev sahibi için ancak daha yüksek bir kirayla kabul edilebilirse, izni makul bir ek ücrete (Untermietzuschlag) bağlayabilir. Yasa sabit bir tutar belirlemez.
- Ev sahibi alt kiracıyla ilgili önemli bir neden olmadan izni reddederse, kendi sözleşmenizi yasal fesih süresiyle erken feshedebilirsiniz. Bunu yapmadan önce bir kiracılar derneğinden danışmanlık alın.
İzinsiz alt kira risklidir: ev sahibi ihtar (Abmahnung) verebilir ve feshedebilir, ağır durumlarda süresiz olarak. 2026 başında Federal Yüksek Mahkeme (BGH), kâr amacıyla alt kiraya veren bir kiracının izin hakkı olmadığına hükmetti ve Berlin'deki böyle bir davada feshi onayladı. Alt kiracınızın verdiği zarardan da siz sorumlusunuz.
Alt kiracıysanız: durumunuz
- Kirayı ve depozitoyu asıl kiracıya ödersiniz; tüm talepleriniz yalnızca ona karşıdır. Ev sahibinin alt kira iznini görmek isteyin.
- Asıl kira ilişkisi sona ererse, ev sahibi sizin de çıkmanızı talep edebilir — kendi sözleşmeniz hâlâ devam etse bile. Bu durumda yalnızca asıl kiracıya karşı talepleriniz olabilir.
- Asıl kiracının yaşadığı bir dairede eşyalı bir oda veya yalnızca geçici kullanım için bir yer kiralıyorsanız, feshe karşı korumanız çok daha zayıftır ve fesih süreleri çok kısa olabilir.
- Buna karşılık uzun süreli olarak kendinize ait bir daire veya eşyasız bir oda kiralıyorsanız, asıl kiracıya karşı genellikle normal kiracı haklarına sahipsiniz.
Kira: kira freni ve eşyalı yerler
Kira freni (Mietpreisbremse) yalnızca eyaletin bunu uyguladığı yerlerde geçerlidir — örneğin Berlin'de tüm şehirde. Orada genellikle alt kira için de geçerlidir: Berliner Mieterverein'e göre BGH bunu 2026'da onayladı. İstisnalar, yalnızca geçici kullanım için kiralanan yerler ve asıl kiracının yaşadığı bir dairedeki eşyalı odadır. Mobilya için makul bir ek ücret alınabilir, ancak bu ücret kira frenini dolanmak için kullanılamaz. Federal hükümet eşyalı ve kısa süreli kiralamalar için yeni kurallar planlıyor; bu yüzden imzalamadan önce güncel durumu kontrol edin.
Sözleşme, depozito ve Anmeldung
- Yazılı bir sözleşme imzalayın: taraflar, hangi odaları tek başınıza, hangilerini ortak kullandığınız, kira ve neleri kapsadığı, depozito, süre ve fesih. Mobilya listesi ve durumu gösteren fotoğraflar ekleyin.
- Depozito (Kaution) en fazla üç aylık net Kaltmiete (yan giderler hariç kira) olabilir. Nakit yerine banka havalesiyle ödeyin veya yazılı makbuz isteyin.
- Kayıt için ev sahibi onayını (Wohnungsgeberbestätigung) size fiilen yaşayacağınız yeri veren kişi düzenler — alt kirada bu asıl kiracıdır. Taşınmanızdan itibaren iki hafta içinde vermek zorundadır, siz de iki hafta içinde kayıt yaptırmalısınız. Anmeldung rehberimize bakın.
- Orada fiilen yaşamayan kişiler için böyle bir onay düzenlemek yasaktır ve yüksek para cezasına yol açabilir. Asla “kayıt adresi” satın almayın.
Tatil ve kısa süreli kiralamalar
Dairenizi turistlere veya birkaç geceliğine kiralamak normal bir alt kira değildir. Birçok şehir ve eyaletin konutların amacı dışında kullanılmasına karşı kendi kuralları (Zweckentfremdungsverbot) vardır; bu yüzden izin veya kayıt gerekip gerekmediğini önceden şehrinize sorun. Berlin'de bu tür bir kiralama için, kendi ana konutunuz olsa bile, genellikle ilçe idaresinden (Bezirksamt) izin veya kayıt gerekir ve ihlaller yüksek para cezalarına yol açabilir; ayrıntılar berlin.de'de. Her durumda ev sahibinizin iznine ihtiyacınız var.
Dolandırıcılık nasıl anlaşılır
- Yeri görmeden ve sözleşmeyi imzalamadan kira veya depozito ödemeyin.
- “Mülk sahibi yurt dışındaysa” ve ödeme yaptıktan sonra anahtarları postayla veya sözde bir emanet hizmeti aracılığıyla göndermek istiyorsa dikkatli olun.
- Merkezî konumlarda şüpheli derecede ucuz teklifler, zaman baskısı ve para transfer hizmetleriyle ödeme talepleri tipik uyarı işaretleridir.
- Teklifin gerçek olduğundan emin olmadan pasaport kopyanızı veya diğer belgelerinizi göndermeyin.
- Kişinin daireyi gerçekten kiraladığını ve orada yaşadığını kontrol edin: kira sözleşmesini ve alt kira iznini görmek isteyin.
Size neyin daha uygun olduğundan hâlâ emin değil misiniz? WG odası mı, kendi daireniz mi rehberimizi okuyun. Flat-Radar'da ücretsiz bir ev arama talebi oluşturabilirsiniz: ev sahipleri talebinizi görür, uyan yeni ilanlar da e-postanıza gelir.