Odpoved najemne pogodbe v Nemčiji: rok in vzorec pisma

Oblika: na papirju, lastnoročno podpisana

• Odpoved (Kündigung) mora biti pisna (Schriftform) in lastnoročno podpisana. E-pošta, faks, SMS, sporočilo WhatsApp ali skenirano pismo ne zadostujejo – takšna odpoved je neveljavna, tudi če jo je najemodajalec prejel.
• Če je pogodbo kot najemnik podpisalo več oseb, morajo odpoved podpisati vse. En najemnik sam ne more odpovedati pogodbe za vse.
• Pismo naslovite na vse najemodajalce, navedene v pogodbi. Če pogodba ali najemodajalec kot kontakt navaja upravnika (Hausverwaltung), ga pošljite tja; če ste v dvomih, ga pošljite tudi najemodajalcu.
• Razloga vam ni treba navesti. Navedite stanovanje, pogodbo in datum, ko naj se najem konča, in dodajte »ali na naslednji možni datum«, če je vaš datum prezgoden.

Odpovedni rok: trije meseci

Za najemnike zakonski odpovedni rok pri pogodbi za nedoločen čas praviloma znaša slabe tri mesece (§ 573c BGB) – ne glede na to, kako dolgo živite v stanovanju; določba z daljšim rokom za najemnike je neveljavna. Pravilo: če odpoved prispe do najemodajalca do tretjega delovnega dne v mesecu, se ta mesec šteje in najem se konča ob koncu meseca po naslednjem. Primer: če odpoved prispe do srede, 4. novembra 2026, se najem konča 31. januarja 2027; če prispe 5. novembra, šele 28. februarja 2027. Šteje, kdaj pismo prispe, ne kdaj ste ga oddali na pošto.

Sobota tu šteje za delovni dan (Zvezno vrhovno sodišče, BGH, 2005); nedelje in prazniki ne. Ali se rok premakne, kadar je tretji delovni dan sam sobota, ni jasno odločeno. Ne čakajte do zadnjega: odpoved pošljite tako, da prispe nekaj dni prej – najbolje ob koncu prejšnjega meseca.

Dokaz, da je odpoved prispela

• Einwurf-Einschreiben: pošta zabeleži, kdaj je bilo pismo vrženo v najemodajalčev nabiralnik. Shranite potrdilo in status dostave preverite na spletu. To dokazuje vročitev, ne vsebine – zato naj vas po možnosti nekdo vidi, ko podpisano pismo vložite v kuverto.
• Osebna vročitev s pričo: oseba, ki ni stranka pogodbe, prebere pismo, ga vrže v najemodajalčev nabiralnik (ali ga izroči) in zapiše datum, uro in kraj s svojim podpisom. Odpoved lahko izročite tudi sami in na kopiji zahtevate datirano, podpisano potrdilo o prejemu.
• Podpisano kopijo in vsa dokazila o vročitvi hranite, dokler varščina ni obračunana. Pismo, vrženo v nabiralnik pozno zvečer, morda šteje za prejeto šele naslednji dan.

Določen čas, Kündigungsverzicht in Staffelmiete

Številne pogodbe redno odpoved za nekaj časa izključujejo (Kündigungsverzicht). V standardni pogodbi je to praviloma veljavno le do štiri leta od podpisa; do takrat lahko običajno odidete le s soglasjem najemodajalca ali na podlagi posebne pravice. Pri stopnjevani najemnini (Staffelmiete) je lahko pravica najemnika do odpovedi prav tako izključena največ štiri leta od dogovora. Prave pogodbe za določen čas (Zeitmietvertrag) ni mogoče predčasno končati z redno odpovedjo; veljavna je le, če je najemodajalec ob podpisu pisno navedel zakonski razlog, na primer lastno potrebo – sicer velja za pogodbo za nedoločen čas. Če ste v dvomih, dajte pogodbo preveriti; glejte tudi, kaj preveriti v najemni pogodbi.

Mit o treh nadomestnih najemnikih

Mnogi verjamejo, da lahko odidejo prej, če najdejo tri nadomestne najemnike (Nachmieter). Takšnega splošnega pravila ni. Najemodajalec mora nadomestnega najemnika sprejeti le, če to predvideva pogodba (Nachmieterklausel), ali izjemoma, če imate tehten razlog – na primer selitev zaradi službe ali bolezen –, ki jasno prevlada nad interesom najemodajalca, običajno kadar ste še dolgo vezani. Tudi takrat lahko najemodajalec zavrne neprimernega kandidata. Pri običajnem trimesečnem roku takšne pravice običajno ni; najemodajalca pa lahko vedno prosite za sporazumno prenehanje (Aufhebungsvertrag) – zapišite ga pisno.

Posebne pravice do odpovedi

• Po zvišanju najemnine: če najemodajalec zahteva zvišanje do krajevno primerljive najemnine ali po posodobitvi, lahko odpoveste do konca drugega meseca po prejemu zahteve; najem se nato konča ob koncu meseca po naslednjem, zvišanje pa ne začne veljati (§ 561 BGB).
• Pred posodobitvijo: po prejemu napovedi posodobitve lahko odpoveste do konca naslednjega meseca, z učinkom ob koncu meseca po tem (§ 555e BGB). To ne velja za manjša dela.
• Smrt najemnika: preostali sonajemniki lahko odpovedo v enem mesecu, ko izvedo za smrt; dediči, če najema nihče ne nadaljuje, prav tako v enem mesecu – v vsakem primeru z zakonskim trimesečnim rokom (§§ 563a, 564 BGB).
• Zavrnjen podnajem: če najemodajalec brez razloga, ki bi se nanašal na podnajemnika, zavrne dovoljenje za podnajem, lahko morda odpoveste z zakonskim rokom (§ 540 BGB).

Skupna stanovanja in podnajemi

V skupnem stanovanju (WG), kjer so vsi sostanovalci podpisali glavno pogodbo, lahko odpovejo le vsi skupaj. Če želi ena oseba oditi, je za zamenjavo najemnika potrebno soglasje najemodajalca in ostalih. Če živite kot podnajemnik (Untermieter), odpoved pošljete glavnemu najemniku, ne lastniku – praviloma prav tako pisno s trimesečnim rokom. Za opremljeno sobo v glavnem najemnikovem stanovanju pogosto velja krajši rok: odpoved do 15. v mesecu za konec tega meseca. Več v naših vodnikih o podnajemu in skupnem ali lastnem stanovanju.

Vzorec odpovednega pisma

Odpoved pošljite v nemščini. Izpolnite dele v oglatih oklepajih, pismo natisnite, naj ga vsak najemnik lastnoročno podpiše, in shranite kopijo. Besedilo v narekovajih je pismo samo:

1. Pošiljatelj (imena vseh najemnikov in naslov stanovanja): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Prejemnik (vsi najemodajalci ali upravnik): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Kraj in datum: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Zadeva: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Odpoved (na določen datum ali na naslednji možni datum): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Prošnja za potrditev: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Predaja: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Varščina in nov naslov: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Zaključek in podpisi: „Mit freundlichen Grüßen“ — pod tem lastnoročni podpisi vseh najemnikov.

Po odpovedi

• Najemnino plačujte do konca najema. Če najemodajalec ne potrdi datuma konca, ga pisno vprašajte znova.
• Dogovorite se za datum predaje, stanovanje vrnite izpraznjeno z vsemi ključi in zapišite stanja števcev. Kako pripraviti predajo in dobiti varščino nazaj: vodnik o varščini.
• Po selitvi v dveh tednih prijavite nov naslov na Bürgeramt ali prijavnem uradu (Meldebehörde) v novem kraju (Ummeldung; če se selite v tujino, se odjavite) in obvestite banko, zavarovalnice, delodajalca in urade: sprememba naslova.
• Odpovejte ali prenesite pogodbe, vezane na stanovanje: elektrika, plin, internet. Pogoje preverite zgodaj – nekatere pogodbe imajo lastne odpovedne roke.

Iščete naslednji dom? Prebrskajte oglase v katalogu Flat-Radar, in če iščete v Berlinu, preberite, kako najti stanovanje v Berlinu. Na Flat-Radar lahko ustvarite brezplačno iskanje doma: najemodajalci ga vidijo, novi ustrezni oglasi pa vam pridejo po e-pošti.