Kako mora biti varščina naložena
Po zakonu mora najemodajalec denarno varščino (Kaution) hraniti ločeno od lastnega premoženja – na bančnem računu po običajni obrestni meri za hranilne vloge s trimesečnim odpovednim rokom ali v drugi obliki, dogovorjeni z vami. Obresti pripadajo vam in povečajo varščino. To vaš denar ščiti tudi, če najemodajalec postane insolventen. Najemodajalca lahko prosite, naj vam pokaže, kje je varščina naložena. Posebej pregleden je račun za varščino na vaše ime, zastavljen v korist najemodajalca (Mietkautionskonto).
Izselitev: predaja
- Ob koncu najema stanovanje vrnite pravočasno, povsem izpraznjeno, vključno s kletjo, in izročite vse ključe. Pridobite pisno potrdilo o vrnjenih ključih.
- Z najemodajalcem se dogovorite za termin predaje in po možnosti pripeljite pričo. Zapisnik o predaji (Übergabeprotokoll) podpišite le, če je pravilen; zapišite vse, s čimer se ne strinjate.
- Fotografirajte vsak prostor in vsak števec z datumom. Stanja števcev (elektrika, voda, ogrevanje) vpišite v zapisnik in jih sporočite dobaviteljem elektrike in plina.
- Če vas veljavna določba v pogodbi zavezuje k olepševalnim popravilom (Schönheitsreparaturen), jih pred predajo opravite strokovno. Sicer običajno zadostuje, da stanovanje pustite pometeno (besenrein) in zapolnite luknje od vložkov.
- Najemodajalcu pisno sporočite nov naslov in bančne podatke.
Koliko časa ima najemodajalec
Najemodajalcu varščine ni treba vrniti na dan izselitve: ima primeren rok, da preveri, ali ima do vas še terjatve. Sodišča pogosto štejejo za primerno do približno šest mesecev, v posebnih primerih tudi dlje. Če obračun obratovalnih stroškov (Nebenkostenabrechnung) še ni pripravljen in je verjetno doplačilo, lahko najemodajalec do takrat zadrži primeren del varščine – ne pa cele varščine. Sam obračun vam mora priti v 12 mesecih po koncu obračunskega obdobja; glejte naš vodnik o obračunu obratovalnih stroškov.
Kaj se sme odbiti – in kaj ne
- Sme se odbiti: neplačana najemnina, doplačilo iz obračuna obratovalnih stroškov in škoda, ki ste jo povzročili čez običajno uporabo – na primer ožganine, počene ploščice ali madeži na preprogi.
- Tudi stroški olepševalnih popravil – vendar le, če vas k njim zavezuje veljavna določba in jih kljub roku, ki ga je določil najemodajalec, niste opravili.
- Ne sme se odbiti: običajna obraba zaradi vsakdanjega bivanja, na primer obrabljena preproga. Običajno uporabo plačate z najemnino.
- Najemodajalec mora svoje terjatve navesti in izračunati in sme zadržati le toliko, kolikor je potrebno za njihovo kritje. Za poškodovane predmete, ki so bili že stari, vam običajno ni treba plačati polne cene novega.
Ne »živite od« varščine: praviloma ne smete kar prenehati plačevati najemnine za zadnje mesece in najemodajalcu reči, naj namesto tega obdrži varščino. Neplačana najemnina ostane najemninski dolg.
Kako zahtevati varščino nazaj
- Če nekaj tednov po predaji ne slišite ničesar, pišite najemodajalcu – najbolje s priporočenim pismom ali na drug način, ki ga lahko dokažete – in ga pozovite, naj varščino obračuna in izplača do določenega datuma, na primer v dveh tednih.
- Navedite stanovanje, znesek in datum plačila varščine ter svoj bančni račun. Zahtevajte varščino z obrestmi in izpisek računa za varščino.
- Če najemodajalec odbije denar, zahtevajte podroben obračun z računi ali predračuni. Odbitkom, ki se vam zdijo neupravičeni, pisno ugovarjajte.
- Če je varščina na računu na vaše ime, zastavljenem v korist najemodajalca, ga pozovite, naj zastavo sprosti, da vam banka lahko izplača denar.
Če najemodajalec ne plača
Poiščite nasvet pri združenju najemnikov (Mieterverein), brezplačnem svetovanju najemnikom, ki ga ponujajo številna mesta in okrožja (v Berlinu okrajni uradi; na svoji občini vprašajte, kaj obstaja v vašem kraju), ali pri odvetniku; z nizkimi dohodki lahko na okrajnem sodišču (Amtsgericht) v kraju bivanja zaprosite za pomoč pri pravnem svetovanju (Beratungshilfe). Najemniške spore obravnava Amtsgericht za območje, kjer je stanovanje, in tam odvetnika ne potrebujete. Če se najemodajalec sploh ne odzove, je lahko možnost sodni opominjevalni postopek (Mahnverfahren): vodijo ga osrednja opominjevalna sodišča (Mahngerichte) v vsaki zvezni deželi – za prebivalce Berlina in Brandenburga Amtsgericht Wedding – vlogo pa lahko za vso Nemčijo pripravite na online-mahnantrag.de. Če najemodajalec ugovarja, se zadeva lahko nadaljuje kot običajna tožba.
Zastaralni roki: vaša terjatev za vračilo varščine zastara (Verjährung) po treh letih, šteto od konca leta, v katerem je zapadla – torej po roku za preverjanje. Terjatve najemodajalca za škodo na stanovanju zastarajo šest mesecev po vrnitvi stanovanja, vendar jih lahko najemodajalec praviloma tudi pozneje pobota z varščino. Teh šest mesecev torej ni rok za vračilo varščine.
Ko je stavba prodana
Če najemodajalec proda stanovanje ali stavbo, kupec prevzame obveznost vračila varščine – tudi če mu prodajalec denarja nikoli ni predal. Če ob koncu najema varščine od kupca ne morete dobiti, ostane odgovoren prejšnji najemodajalec. Dokazilo o plačilu varščine hranite ves čas najema.
Alternative denarni varščini
Nekateri najemodajalci namesto gotovine sprejmejo garancijo banke ali zavarovalnice (Mietkautionsbürgschaft, pogosto imenovana Kautionsversicherung). Prihranke obdržite, vendar plačujete letno pristojbino, ki je ne dobite nazaj; če najemodajalec uveljavi terjatev, ponudnik plača in nato denar zahteva od vas. Najemodajalcu takšne garancije ni treba sprejeti, vsa zavarovanja skupaj pa ne smejo preseči treh hladnih najemnin.
Če vam je varščino posodil Jobcenter, del posojila, ki ga še niste odplačali, zapade, takoj ko najemodajalec vrne varščino. Preverite svojo odločbo (Bescheid) in obvestite Jobcenter.
Načrtujete naslednjo selitev? Pred podpisom preberite, kaj preveriti v najemni pogodbi, in če iščete v Berlinu, kako najti stanovanje v Berlinu. Na Flat-Radar lahko ustvarite brezplačno iskanje doma: najemodajalci ga vidijo, novi ustrezni oglasi pa vam pridejo po e-pošti.