Kaj je stanovanjska zadruga
Stanovanjska zadruga (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) je last svojih članov. Kdor živi v zadružnem stanovanju, ni le najemnik, ampak član in solastnik. Namesto običajne najemne pogodbe običajno podpišete pogodbo o trajni uporabi (Dauernutzungsvertrag); zanjo praviloma prav tako velja nemško najemno pravo. Zadruge ne stremijo k največjemu dobičku, zato so njihove najemnine pogosto pod tržno ravnjo – vendar to ni zagotovljeno in se razlikuje med zadrugami in stavbami. Člani glasujejo na občnem zboru ali izvolijo skupščino predstavnikov (Vertreterversammlung).
Članstvo in deleži
- Za stanovanje se včlanite v zadrugo in kupite deleže (Genossenschaftsanteile). Statut (Satzung) določa en delež za članstvo; za stanovanje številne zadruge zahtevajo dodatne deleže glede na njegovo velikost (Pflichtanteile).
- Zneski se med zadrugami močno razlikujejo; v novogradnjah so pogosto precej višji kot v starejših stavbah. Pred prijavo vprašajte za točen znesek. Nekatere zadruge zaračunajo tudi nevračljivo vpisnino (Eintrittsgeld).
- Deleži niso najemnina ne varščina: so vaš kapitalski vložek v zadrugo. Običajno ne prinašajo obresti ali zelo malo; nekatere zadruge izplačajo majhno dividendo.
- Ko izstopite, dobite svoj delež kapitala nazaj – vendar ne takoj. Izstop napoveste vsaj tri mesece pred koncem poslovnega leta (statut lahko določi daljši rok, največ pet let), dobroimetje pa se izplača v šestih mesecih po izstopu. Če je zadruga imela izgubo, je znesek lahko nižji.
Čakalne liste in zaprt sprejem
V Berlinu je povpraševanje veliko večje od ponudbe. Številne berlinske zadruge so sprejem novih članov povsem ustavile ali jih sprejemajo le za določene novogradnje; druge vodijo dolge čakalne liste. Samo članstvo ne zagotavlja stanovanja: prosta stanovanja običajno najprej dobijo obstoječi člani, na primer ko potrebujejo večji ali manjši dom. Čakanje lahko traja leta, zato se prijavite zgodaj in hkrati v več zadrug.
Kako najti zadruge, ki sprejemajo člane
- Začnite na spletni strani tržne pobude stanovanjskih zadrug (wohnungsbaugenossenschaften.de, regija Berlin). Navaja sodelujoče zadruge s povezavami do njihovih strani.
- Preverite spletno stran vsake zadruge, običajno pod »Mitglied werden« ali »Wohnungsangebote«. Tam piše, ali je sprejem odprt, ali obstaja čakalna lista in kako se prijaviti.
- Spremljajte novogradnje: zadruge, ki gradijo, za nova stanovanja pogosto iščejo nove člane – vendar so zahtevani deleži tam običajno višji.
- Prijavite se s popolnimi dokumenti in skrbite, da so vaši kontaktni podatki ažurni. Nekatere zadruge objavljajo prosta stanovanja za člane ali oglašujejo na najemniških portalih.
Kdo se lahko včlani
Nemškega državljanstva ne potrebujete: zakon o zadrugah ne določa zahtev glede državljanstva in številne zadruge sprejmejo vsakogar, ki živi v Berlinu ali se namerava sem preseliti. O sprejemu odločata statut in uprava; tako kot drugi najemodajalci lahko tudi zadruga vpraša za vaš dohodek, prijavo (Anmeldung) ali poročilo SCHUFA. Nekatera javno financirana zadružna stanovanja so rezervirana za gospodinjstva z WBS.
Pomoč pri plačilu deležev
Dežela Berlin gospodinjstva s potrdilom o upravičenosti do stanovanja (Wohnberechtigungsschein, WBS) podpira prek programa Investitionsbank Berlin (IBB) »IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb«: brezobrestno posojilo od 2.000 € do 50.000 € na gospodinjstvo za prvi nakup deležev, katerega del se odpiše. Odobri se le enkrat na gospodinjstvo in le za prvo vselitev v zadružno stanovanje v Berlinu; vseliti se morate v šestih mesecih. Pri IBB zaprosite pred podpisom in tam preverite trenutne pogoje – občasno se spremenijo.
Če prejemate Grundsicherungsgeld (prej Bürgergeld), lahko Jobcenter plača zadružne deleže – tako kot varščino, običajno kot posojilo in le s predhodno odobritvijo (Zusicherung). Zaprosite pred podpisom. Več v našem vodniku o Jobcenter in najemnini.
Prednosti in slabosti
- Prednost: pogosto nižje najemnine in zmernejša zvišanja, ker zadruga ne stremi k največjemu dobičku.
- Prednost: velika varnost: kot član običajno lahko ostanete vse življenje; zadruga vam pogodbe ne more odpovedati zaradi lastne potrebe (Eigenbedarf).
- Prednost: soodločanje: člani glasujejo na občnem zboru ali skupščini predstavnikov, številne zadruge pa imajo skupne prostore in sosedske dejavnosti.
- Slabost: za deleže potrebujete denar vnaprej, nazaj pa ga dobite šele nekaj mesecev po izstopu.
- Slabost: dolgo čakanje, veliko zaprtih list in majhna izbira – običajno vzamete, kar se ponudi članom.
Zadruge v drugih mestih
Wohnungsbaugenossenschaften obstajajo po vsej Nemčiji, članstvo in deleži pa povsod delujejo po enakem načelu po zakonu o zadrugah. Čakalne liste, višino deležev in pravila sprejema določi vsaka zadruga sama, podpora pri plačilu deležev, kot je berlinski program, pa je regionalna zadeva. Poiščite »Wohnungsbaugenossenschaft« in ime svojega mesta.
Zadruga je le ena pot. Preberite tudi, kako dobiti stanovanje pri berlinskih deželnih stanovanjskih podjetjih in kako najti stanovanje v Berlinu. Na Flat-Radar lahko ustvarite brezplačno iskanje doma: najemodajalci ga vidijo, novi ustrezni oglasi pa vam pridejo po e-pošti.