Kaj je Nebenkostenabrechnung?
Pri večini najemov poleg hladne najemnine plačujete mesečna predplačila (Vorauszahlungen) za obratovalne stroške (Betriebskosten, pogosto imenovane Nebenkosten). Enkrat na leto jih najemodajalec v Betriebskostenabrechnung, običajno imenovanem Nebenkostenabrechnung, poračuna z dejanskimi stroški; ogrevanje in topla voda sta pogosto v ločenem obračunu (Heizkostenabrechnung). Rezultat je doplačilo (Nachzahlung) ali dobroimetje (Guthaben).
Zaračunati se smejo le stroški, navedeni v uredbi o obratovalnih stroških (Betriebskostenverordnung, BetrKV), ki jih vaša najemna pogodba prenaša na vas, in to v dejansko nastalem znesku; najemodajalec mora z njimi ravnati gospodarno. »Drugi obratovalni stroški« (sonstige Betriebskosten) štejejo le, če jih pogodba navaja. Tipične postavke:
- davek na nepremičnine (Grundsteuer);
- oskrba z vodo in kanalizacija;
- ogrevanje in topla voda;
- čiščenje ulic, odvoz odpadkov in zatiranje škodljivcev;
- dvigalo, čiščenje stavbe, vzdrževanje vrta in razsvetljava skupnih prostorov;
- dimnikarske storitve, zavarovanje stavbe in hišnik (Hauswart).
Česa se ne sme zaračunati
- upravljanje: upravnik nepremičnine, bančni stroški, poštnina;
- popravila in vzdrževanje, na primer dvigala ali ogrevanja; zaračunati se smejo le redni servisi in varnostni pregledi;
- rezervni sklad (Instandhaltungsrücklage), ki se pojavi, ko najemodajalec posreduje obračun skupnosti lastnikov (Hausgeldabrechnung);
- delež praznih stanovanj: praviloma ga nosi najemodajalec;
- najemnina za javljalnike dima;
- pristojbine za kabelsko televizijo od 1. julija 2024.
Roki
- Obračunsko obdobje je lahko največ 12 mesecev; ni nujno, da je to koledarsko leto.
- Obračun vam mora priti v 12 mesecih po koncu obdobja: za leto 2025 do 31. decembra 2026.
- Če pride pozneje, najemodajalec doplačila ne more več zahtevati, razen če zamuda ni njegova krivda. Morebitno dobroimetje kljub temu dobite.
- Ugovarjate lahko do 12 mesecev po prejemu obračuna; pozneje praviloma ne več.
Kaj mora pravilen obračun vsebovati
- obračunsko obdobje in, če ste se med njim vselili ali izselili, vaše obdobje uporabe;
- skupne stroške vsake vrste stroškov;
- ključ delitve, na primer površina, osebe ali poraba, po potrebi pojasnjen;
- izračun vašega deleža;
- odbitek predplačil, ki ste jih dejansko plačali.
Ogrevanje, topla voda in stroški CO2
- Če en ogrevalni sistem oskrbuje več stanovanj, je treba 50–70 % stroškov ogrevanja in tople vode razdeliti po izmerjeni porabi, preostanek običajno po površini (Heizkostenverordnung).
- Če ti stroški niso obračunani po porabi, čeprav bi morali biti, lahko svoj delež znižate za 15 %.
- Kjer je merilne naprave mogoče odčitati na daljavo, imate pravico do mesečnih informacij o porabi; praviloma morajo biti do konca leta 2026 vse naprave odčitljive na daljavo. Če tega ni, lahko svoj delež znižate za 3 %.
Od leta 2023 se stroški CO2 za ogrevanje s plinom, kurilnim oljem in drugimi fosilnimi gorivi delijo med najemodajalcem in najemnikom v desetih stopnjah, odvisno od emisij CO2 stavbe na kvadratni meter na leto: v zelo učinkovitih stavbah (pod 12 kg) plača najemnik vse, v najmanj učinkovitih (52 kg ali več) le 5 %. Obračun ogrevanja mora delitev prikazati; če je ne, lahko stroške ogrevanja znižate za 3 %. Če plin za lasten grelnik v stanovanju (Gasetagenheizung) kupujete sami, delež najemodajalca uveljavljajte v besedilni obliki, na primer po e-pošti, v 12 mesecih po računu dobavitelja. Za plinske in oljne ogrevalne sisteme, vgrajene od konca julija 2026, od leta 2028 velja delitev 50/50.
Vpogled v dokazila in ugovor
- Obračun preverite kmalu po prejemu in ga primerjajte z lanskim. Če katera od zgornjih točk manjka, je obračun formalno pomanjkljiv: doplačilo ne zapade, dokler ga najemodajalec ne popravi.
- Če je kaj nejasno, pisno zahtevajte vpogled v dokazila (Belegeinsicht), kot so računi, pogodbe in odčitki števcev. To je vaša pravica. Običajno poteka v pisarni najemodajalca ali upravnika; dokumente lahko fotografirate, najemodajalec pa jih lahko posreduje tudi elektronsko.
- Ugovore pošljite pisno in navedite konkretne točke: najbolje v 30 dneh, najpozneje 12 mesecev po prejemu obračuna. Shranite dokazilo o pošiljanju.
- Dokler vam najemodajalec ne omogoči vpogleda v dokazila, lahko doplačilo praviloma zadržite; to izrecno navedite. Če je sporna le ena postavka, plačajte preostanek. Če plačate pred preverjanjem, pripišite »unter Vorbehalt« (s pridržkom).
Doplačilo, dobroimetje in nova predplačila
- Doplačilo: če je obračun pravilen, ga plačajte, praviloma v 30 dneh po prejemu. Če je to težko, zgodaj vprašajte za obroke; najemodajalcu se ni treba strinjati.
- Dobroimetje: zapade ob prejemu obračuna. Če po približno 30 dneh ni izplačano, ga lahko običajno odštejete od poznejše najemnine; nekatere pogodbe zahtevajo enomesečno vnaprejšnje obvestilo.
- Predplačila: po vsakem obračunu jih lahko vi in najemodajalec z izjavo v besedilni obliki prilagodite na primerno raven, na primer znižate po velikem dobroimetju.
- Jobcenter: če krije vaše stroške bivanja, mu obračun pošljite takoj. Odloči, ali bo kril doplačilo, dobroimetje pa zniža njegova poznejša plačila; glejte najemnina in Jobcenter.
- Izselitev: če je pričakovati doplačilo, lahko najemodajalec do končnega obračuna zadrži primeren del varščine; glejte vračilo varščine.
Pogoste napake, na katere bodite pozorni
- napačna površina, število oseb ali obdobje uporabe;
- predplačila manjkajo ali so nižja od tistih, ki ste jih dejansko plačali;
- stroški iz drugega obračunskega obdobja;
- postavke, ki se ne smejo zaračunati ali niso v vaši pogodbi;
- stroški hišnika, ki vključujejo popravila ali upravljanje;
- ogrevanje ni razdeljeno po porabi ali delitev CO2 ni prikazana;
- velika zvišanja glede na prejšnje leto brez pojasnila.
Za orientacijo primerjajte obračun z lanskim in s povprečji za vso Nemčijo, ki jih objavlja nemška zveza najemnikov Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); v Berlinu tudi z Berliner Betriebskostenübersicht, tabelo povprečnih berlinskih vrednosti na berlin.de. Takšne tabele niso zavezujoče, pokažejo pa, katere postavke so nenavadno visoke.
Kje dobiti pomoč
Združenja najemnikov (Mietervereine), ki obstajajo v številnih mestih – v Berlinu na primer Berliner Mieterverein –, za mesečno članarino preverijo obračune svojim članom. Nekatera mesta in občine ponujajo brezplačno svetovanje najemnikom (Mieterberatung) – vprašajte na svoji občini; v Berlinu ga ponujajo številna okrožja, zato poglejte strani svojega okrožja na berlin.de. Pomaga lahko tudi Verbraucherzentrale (potrošniško svetovalni center), z nizkimi dohodki pa lahko na okrajnem sodišču (Amtsgericht) zaprosite za pomoč pri stroških pravnega svetovanja (Beratungshilfe). Katere stroške plačujete, določa vaša pogodba: glejte kako preveriti najemno pogodbo. Če so stroški bivanja previsoki za vaš dohodek, preverite, ali lahko dobite Wohngeld, stanovanjski dodatek.