Kdo je kdo pri podnajemu
Pri podnajemu (Untermiete) vam glavni najemnik (Hauptmieter) odda sobo ali celo stanovanje, ki ga sam najema. Če gre le za omejen čas – na primer medtem ko je glavni najemnik v tujini –, se to pogosto imenuje Zwischenmiete. Pomembno: podnajemnik (Untermieter) sklene pogodbo le z glavnim najemnikom, ne z lastnikom. Glavni najemnik ostane najemodajalcu odgovoren za najemnino in stanovanje.
Če želite oddati v podnajem
- Vsak podnajem potrebuje dovoljenje najemodajalca (Untervermietungserlaubnis) – za eno sobo, za celo stanovanje in tudi za nekaj tednov. Zaprosite pisno in navedite ime podnajemnika, prostore in obdobje.
- Če je po podpisu pogodbe nastal upravičen interes (na primer sprememba družinskih razmer, finančni razlogi ali začasna služba v drugem mestu), lahko običajno zahtevate dovoljenje za podnajem dela stanovanja. Najemodajalec lahko zavrne iz pomembnega razloga – na primer zaradi osebe podnajemnika ali prenaseljenosti.
- Če je podnajem za najemodajalca sprejemljiv le ob višji najemnini, lahko dovoljenje pogojuje s primernim pribitkom (Untermietzuschlag). Zakon ne določa fiksnega zneska.
- Če najemodajalec dovoljenje zavrne brez pomembnega razloga, ki bi se nanašal na podnajemnika, lahko svojo pogodbo predčasno odpoveste z zakonskim odpovednim rokom. Preden to storite, poiščite nasvet pri združenju najemnikov.
Podnajem brez dovoljenja je tvegan: najemodajalec lahko izda opomin (Abmahnung) in odpove pogodbo, v hudih primerih brez odpovednega roka. V začetku leta 2026 je Zvezno vrhovno sodišče (BGH) razsodilo, da najemnik, ki oddaja v podnajem zaradi dobička, nima pravice do dovoljenja, in potrdilo odpoved v takšnem berlinskem primeru. Odgovorni ste tudi za škodo, ki jo povzroči vaš podnajemnik.
Če ste podnajemnik: vaš položaj
- Najemnino in varščino plačate glavnemu najemniku in vse vaše terjatve so le do njega. Prosite za vpogled v dovoljenje najemodajalca za podnajem.
- Če se glavni najem konča, lahko najemodajalec zahteva, da odidete tudi vi – tudi če vaša pogodba še velja. Takrat imate morda terjatve le do glavnega najemnika.
- Če najamete opremljeno sobo v stanovanju, kjer živi glavni najemnik, ali prostor le za začasno uporabo, je vaša zaščita pred odpovedjo veliko šibkejša, odpovedni roki pa so lahko zelo kratki.
- Če pa dolgoročno najamete samostojno stanovanje ali neopremljeno sobo, imate do glavnega najemnika običajno običajne pravice najemnika.
Najemnina: omejitev in opremljeni prostori
Omejitev najemnin (Mietpreisbremse) velja le tam, kjer jo je uvedla zvezna dežela – v Berlinu na primer po vsem mestu. Tam običajno velja tudi za podnajeme: po navedbah Berliner Mieterverein je to BGH potrdilo leta 2026. Izjeme so prostori, oddani le za začasno uporabo, in opremljena soba v stanovanju, kjer živi glavni najemnik. Primeren pribitek za pohištvo je dovoljen, vendar se z njim omejitve ne sme obiti. Zvezna vlada načrtuje nova pravila za opremljene in kratkoročne najeme, zato pred podpisom preverite trenutno stanje.
Pogodba, varščina in Anmeldung
- Podpišite pisno pogodbo: stranki, katere prostore uporabljate sami in katere si delite, najemnina in kaj vključuje, varščina, trajanje in odpoved. Dodajte seznam pohištva in fotografije stanja.
- Varščina (Kaution) lahko znaša največ tri neto hladne najemnine. Plačajte z bančnim nakazilom namesto z gotovino ali zahtevajte pisno potrdilo.
- Potrdilo najemodajalca (Wohnungsgeberbestätigung) za prijavo izda tisti, ki vam dejansko da prostor za bivanje – pri podnajemu glavni najemnik. Dati vam ga mora v dveh tednih po vselitvi, prijaviti pa se morate prav tako v dveh tednih. Glejte naš vodnik o Anmeldung.
- Izdaja takšnega potrdila za osebe, ki tam dejansko ne živijo, je prepovedana in lahko vodi do visoke globe. Nikoli ne kupite »naslova za prijavo«.
Turistični in kratkoročni najem
Oddaja stanovanja turistom ali za nekaj noči ni običajen podnajem. Številna mesta in zvezne dežele imajo lastna pravila proti zlorabi stanovanj (Zweckentfremdungsverbot), zato pri svojem mestu vnaprej vprašajte, ali potrebujete dovoljenje ali registracijo. V Berlinu za takšno oddajo, tudi lastnega glavnega doma, običajno potrebujete dovoljenje ali registracijo pri okrajnem uradu (Bezirksamt), kršitve pa lahko vodijo do visokih glob; podrobnosti so na berlin.de. V vsakem primeru potrebujete dovoljenje najemodajalca.
Kako prepoznati prevare
- Najemnine ali varščine ne plačajte, preden prostora ne vidite in ne podpišete pogodbe.
- Bodite previdni, če je »lastnik v tujini« in želi ključe po plačilu poslati po pošti ali prek domnevne storitve fiduciarnega računa.
- Sumljivo poceni ponudbe na osrednjih lokacijah, časovni pritisk in zahteve po plačilu prek storitev za nakazilo gotovine so tipični opozorilni znaki.
- Kopije potnega lista ali drugih dokumentov ne pošiljajte, preden niste prepričani, da je ponudba resnična.
- Preverite, ali oseba res živi v stanovanju in ga najema: prosite za vpogled v njeno najemno pogodbo in dovoljenje za podnajem.
Še niste prepričani, kaj vam bolj ustreza? Preberite naš vodnik soba v WG ali lastno stanovanje. Na Flat-Radar lahko ustvarite brezplačno iskanje doma: najemodajalci ga vidijo, novi ustrezni oglasi pa vam pridejo po e-pošti.