1. Določite proračun
Nemški oglasi običajno navajajo dva zneska. Kaltmiete (hladna najemnina) je najemnina za samo stanovanje. Warmmiete (topla najemnina) vključuje tudi predplačila za obratovalne stroške (Nebenkosten) in običajno ogrevanje. Elektriko in internet večinoma plačate ločeno.
Načrtujte tudi enkratne stroške: varščino (Kaution), selitev, pohištvo in morda kuhinjo – vsako stanovanje nima vgradne kuhinje (Einbauküche).
Številni najemodajalci pričakujejo, da topla najemnina ne presega približno tretjine neto dohodka gospodinjstva.
2. Pripravite dokumente
Dobra stanovanja v nekaj urah prejmejo na desetine povpraševanj, najemodajalci pa pogosto izbirajo med prvimi popolnimi prijavami. Dokumente vnaprej pripravite kot PDF:
- samoizjavo najemnika (Mieterselbstauskunft) – običajno jo da najemodajalec ali posrednik;
- potni list ali osebno izkaznico in po potrebi dovoljenje za prebivanje – le da jih pokažete: kopije vam ni treba izročiti (glejte naš kontrolni seznam za ogled);
- dokazilo o dohodku za zadnje tri mesece: plačilne liste, potrdilo delodajalca ali odločbo o prejemkih;
- kreditno poročilo – glejte naš vodnik o Schufa;
- potrdilo prejšnjega najemodajalca, da nimate najemninskih dolgov (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), če ga imate;
- kratko spremno pismo: kdo bo živel v stanovanju, s čim se ukvarjate in zakaj boste zanesljiv najemnik.
Kopije dokumentov pošljite šele po ogledu in le najemodajalcu ali posredniku, ki ste ga preverili. Vsako kopijo označite z »Samo za prijavo na najem« in dodajte datum.
3. Kje iskati
- Flat-Radar: katalog oglasov s filtri po mestu, okrožju in številu sob. Lahko tudi ustvarite iskanje doma: najemodajalci ga vidijo, novi ustrezni oglasi pa vam pridejo po e-pošti.
- Deželna stanovanjska podjetja: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND in WBM. Prosta stanovanja objavljajo na svojih spletnih straneh in na skupnem portalu inberlinwohnen.de. Številna njihova stanovanja zahtevajo WBS.
- Stanovanjske zadruge (Genossenschaften): najemnine so pogosto nižje, vendar morate kupiti zadružne deleže, čakalne liste pa so lahko dolge.
- Veliki portali in skupine: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, sosedske skupine na družbenih omrežjih in za sobe WG-Gesucht. Tam pazite na prevare.
- Osebni stiki: povejte sodelavcem, prijateljem in sosedom, da iščete – veliko stanovanj se preda naprej brez oglasa.
4. Ogled in pogodba
Na ogled pridite pravočasno s pripravljenimi dokumenti. Vprašajte za obratovalne stroške in stroške ogrevanja, vrsto ogrevanja in energetsko izkaznico (Energieausweis) – najemodajalec jo mora pokazati najpozneje na ogledu.
Pred podpisom natančno preberite pogodbo: najemnina in predplačila, datum začetka, določen čas (befristet), stopnjevana ali na indeks vezana najemnina (Staffelmiete, Indexmiete). Če ste v dvomih, jo dajte preveriti združenju najemnikov (Mieterverein); številna berlinska okrožja ponujajo tudi brezplačno svetovanje najemnikom.
5. Varščina, provizija posrednika in omejitev najemnin
- Varščina (Kaution): največ tri hladne najemnine. Plačate jo lahko v treh enakih mesečnih obrokih; prvi zapade ob začetku najema.
- Provizija posrednika (Maklerprovision): plača tisti, ki posrednika najame. Če je posrednika naročil najemodajalec, provizije ne plačate.
- Omejitev najemnin (Mietpreisbremse): v Berlinu velja do konca leta 2029. Za večino stanovanj je lahko najemnina ob začetku novega najema največ 10 % nad krajevno primerljivo najemnino (Mietspiegel). Izjeme so med drugim novogradnje, prvič oddane po 1. oktobru 2014, in celovito posodobljena stanovanja.
6. Če vašo najemnino plačuje Jobcenter ali urad za socialne zadeve
Pred podpisom pokažite ponudbo za najem svojemu Jobcenter ali uradu za socialne zadeve (Sozialamt) in pridobite pisno odobritev (Zusicherung). Brez nje lahko urad krije le del najemnine. Varščina se pogosto odobri kot posojilo.
7. Vselitev
- Predajo opravite skupaj z najemodajalcem in podpišite zapisnik o predaji (Übergabeprotokoll): stanja števcev, ključi in obstoječe poškodbe, s fotografijami.
- Naslov prijavite v dveh tednih – glejte naš vodnik o Anmeldung.
- Uredite pogodbe za elektriko in internet.
Kako prepoznati prevaro
- Najemnina je precej pod tržno, »lastnik« pa je v tujini in želi ključe poslati po pošti.
- Od vas zahtevajo plačilo varščine, najemnine ali »rezervacijske pristojbine« pred ogledom ali pred podpisom.
- Od vas zahtevajo plačilo prek storitev za nakazilo denarja, z boni ali prek povezav do neznanih »rezervacijskih storitev«.
- Silijo vas, da se odločite takoj ali neznancem pošljete kopije dokumentov.
Nikoli ne nakažite denarja, preden stanovanja ne vidite osebno in ne podpišete pogodbe. Na Flat-Radar sumljive oglase prijavite z gumbom »Prijavi« na strani oglasa.
Iščete zunaj Berlina?
Koraki v tem vodniku veljajo po vsej Nemčiji: proračun, dokumenti, ogled, pogodba, varščina in prijava naslova v dveh tednih po vselitvi so povsod enaki. Kar se razlikuje glede na kraj: Mietpreisbremse velja le na območjih, ki jih določi zvezna dežela, lokalna stanovanjska podjetja in zadruge so drugačni, vsak Jobcenter pa določi lastne meje najemnin. Prebrskajte oglase za svoje mesto v katalogu Flat-Radar in na svoji občini vprašajte za brezplačno svetovanje najemnikom v bližini.