Īres līguma uzteikšana Vācijā: termiņš un vēstules paraugs

Forma: uz papīra, parakstīts ar roku

• Uzteikumam (Kündigung) jābūt rakstiskam (Schriftform) un parakstītam ar roku. E-pasts, fakss, īsziņa, WhatsApp ziņa vai skenēta vēstule nav pietiekami — šāds uzteikums nav spēkā, pat ja izīrētājs to ir saņēmis.
• Ja līgumu kā īrnieki parakstīja vairāki cilvēki, uzteikums jāparaksta visiem. Viens īrnieks viens pats nevar izbeigt līgumu visu vārdā.
• Adresējiet vēstuli visiem līgumā nosauktajiem izīrētājiem. Ja līgumā vai izīrētājs kā kontaktpersonu norāda īpašuma pārvaldi (Hausverwaltung), sūtiet tai; šaubu gadījumā sūtiet arī izīrētājam.
• Iemesls nav jānorāda. Norādiet dzīvokli, līgumu un datumu, kurā vēlaties izbeigt īri, un pievienojiet “vai nākamajā iespējamajā datumā” gadījumam, ja jūsu datums ir par agru.

Uzteikuma termiņš: trīs mēneši

Īrniekiem likumā noteiktais uzteikuma termiņš beztermiņa līgumam parasti ir nedaudz mazāk par trim mēnešiem (§ 573c BGB) — neatkarīgi no tā, cik ilgi esat dzīvojis dzīvoklī; līguma punkts ar garāku termiņu īrniekiem nav spēkā. Noteikums: ja uzteikums sasniedz izīrētāju līdz mēneša trešajai darba dienai, šis mēnesis tiek ieskaitīts, un īre beidzas aiznākamā mēneša beigās. Piemērs: ja uzteikums pienāk līdz trešdienai, 2026. gada 4. novembrim, īre beidzas 2027. gada 31. janvārī; ja tas pienāk 5. novembrī — tikai 2027. gada 28. februārī. Izšķirošs ir vēstules pienākšanas, nevis nosūtīšanas laiks.

Sestdiena šeit tiek uzskatīta par darba dienu (Federālā augstākā tiesa, BGH, 2005); svētdienas un svētku dienas — ne. Vai termiņš pārbīdās, ja trešā darba diena pati ir sestdiena, nav skaidri izlemts. Neriskējiet: nosūtiet uzteikumu tā, lai tas pienāktu dažas dienas agrāk — vēlams iepriekšējā mēneša beigās.

Kā pierādīt, ka uzteikums pienāca

• Einwurf-Einschreiben: pasts reģistrē, kad vēstule ielikta izīrētāja pastkastītē. Saglabājiet kvīti un pārbaudiet piegādes statusu tiešsaistē. Tas pierāda piegādi, nevis saturu — tāpēc vēlams, lai kāds redz, kā jūs ieliekat parakstīto vēstuli aploksnē.
• Personiska nodošana ar liecinieku: persona, kas nav līguma puse, izlasa vēstuli, ieliek to izīrētāja pastkastītē (vai nodod personīgi) un pieraksta datumu, laiku un vietu ar savu parakstu. Varat arī nodot uzteikumu pats un lūgt datētu, parakstītu saņemšanas apstiprinājumu uz kopijas.
• Saglabājiet parakstītu kopiju un visus piegādes pierādījumus, līdz drošības nauda ir nokārtota. Vēstule, kas ielikta pastkastītē vēlu vakarā, var tikt uzskatīta par saņemtu tikai nākamajā dienā.

Terminēts līgums, Kündigungsverzicht un Staffelmiete

Daudzi līgumi uz laiku izslēdz parasto uzteikumu (Kündigungsverzicht). Standarta līgumā tas parasti ir spēkā tikai līdz četriem gadiem no parakstīšanas; līdz tam parasti varat izvākties tikai ar izīrētāja piekrišanu vai saskaņā ar īpašām tiesībām. Ar pakāpenisku īri (Staffelmiete) īrnieka uzteikuma tiesības arī var izslēgt ne ilgāk kā uz četriem gadiem no vienošanās. Īstu terminētu līgumu (Zeitmietvertrag) nevar izbeigt priekšlaicīgi ar parasto uzteikumu; tas ir spēkā tikai tad, ja izīrētājs, parakstot līgumu, rakstiski norādīja likumīgu iemeslu, piemēram, savām vajadzībām — citādi tas tiek uzskatīts par beztermiņa. Šaubu gadījumā lūdziet pārbaudīt līgumu; skatiet arī, ko pārbaudīt īres līgumā.

Mīts par trim aizstājējīrniekiem

Daudzi uzskata, ka var izvākties agrāk, ja atrod trīs aizstājējīrniekus (Nachmieter). Šāda vispārēja noteikuma nav. Izīrētājam aizstājējs jāpieņem tikai tad, ja līgumā tas paredzēts (Nachmieterklausel) vai, izņēmuma gadījumos, ja jums ir nopietns iemesls — piemēram, pārcelšanās darba dēļ vai slimība —, kas skaidri pārsniedz izīrētāja intereses, parasti tad, ja vēl ilgi esat saistīts ar līgumu. Pat tad izīrētājs drīkst noraidīt nepiemērotu kandidātu. Ar parasto trīs mēnešu termiņu šādu tiesību parasti nav; bet jūs vienmēr varat lūgt izīrētājam vienošanos par līguma priekšlaicīgu izbeigšanu (Aufhebungsvertrag) — noformējiet to rakstiski.

Īpašās uzteikuma tiesības

• Pēc īres maksas paaugstināšanas: ja izīrētājs pieprasa paaugstināt īri līdz vietējai salīdzināmajai īrei vai pēc modernizācijas, varat uzteikt līdz otrā mēneša beigām pēc pieprasījuma saņemšanas; tad īre beidzas aiznākamā mēneša beigās, un paaugstinājums nestājas spēkā (§ 561 BGB).
• Pirms modernizācijas: pēc paziņojuma par modernizāciju saņemšanas varat uzteikt līdz nākamā mēneša beigām ar spēku no tam sekojošā mēneša beigām (§ 555e BGB). Tas neattiecas uz nelieliem darbiem.
• Īrnieka nāve: atlikušie līdzīrnieki var uzteikt viena mēneša laikā pēc tam, kad uzzinājuši par nāvi; mantinieki, ja neviens neturpina īri, arī viena mēneša laikā — abos gadījumos ar likumā noteikto trīs mēnešu termiņu (§§ 563a, 564 BGB).
• Atteikta apakšīre: ja izīrētājs atsaka atļauju apakšīrei bez iemesla, kas saistīts ar apakšīrnieku, jūs, iespējams, varat uzteikt ar likumā noteikto termiņu (§ 540 BGB).

Kopīgi dzīvokļi un apakšīre

Kopīgā dzīvoklī (WG), kur visi iemītnieki parakstīja galveno līgumu, uzteikt var tikai visi kopā. Ja viens cilvēks vēlas izvākties, īrnieka maiņai vajadzīga izīrētāja un pārējo piekrišana. Ja dzīvojat kā apakšīrnieks (Untermieter), uzteikumu sniedzat galvenajam īrniekam, nevis īpašniekam — parasti arī rakstiski ar trīs mēnešu termiņu. Mēbelētai istabai galvenā īrnieka paša dzīvoklī bieži piemēro īsāku termiņu: uzteikums līdz mēneša 15. datumam uz šī mēneša beigām. Vairāk mūsu ceļvežos par apakšīri un WG vai savu dzīvokli.

Uzteikuma vēstules paraugs

Sūtiet uzteikumu vācu valodā. Aizpildiet daļas kvadrātiekavās, izdrukājiet vēstuli, lūdziet katram īrniekam to parakstīt ar roku un saglabājiet kopiju. Teksts pēdiņās ir pati vēstule:

1. Sūtītājs (visu īrnieku vārdi un dzīvokļa adrese): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Saņēmējs (visi izīrētāji vai īpašuma pārvalde): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Vieta un datums: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Temats: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Uzteikums (uz noteiktu datumu vai nākamo iespējamo datumu): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Lūgums apstiprināt: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Nodošana: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Drošības nauda un jaunā adrese: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Noslēgums un paraksti: „Mit freundlichen Grüßen“ — zem tā visu īrnieku paraksti rokrakstā.

Pēc uzteikuma

• Turpiniet maksāt īri līdz īres beigām. Ja izīrētājs neapstiprina beigu datumu, jautājiet vēlreiz rakstiski.
• Vienojieties par nodošanas datumu, atdodiet dzīvokli atbrīvotu ar visām atslēgām un pierakstiet skaitītāju rādījumus. Kā sagatavot nodošanu un atgūt drošības naudu: ceļvedis par drošības naudu.
• Pēc pārcelšanās divu nedēļu laikā reģistrējiet jauno adresi jaunās pilsētas Bürgeramt vai reģistrācijas iestādē (Meldebehörde) (Ummeldung; ja pārceļaties uz ārzemēm — izrakstieties) un paziņojiet bankai, apdrošinātājiem, darba devējam un iestādēm: adreses maiņa.
• Uzteiciet vai pārceliet ar dzīvokli saistītos līgumus: elektrība, gāze, internets. Pārbaudiet noteikumus laikus — dažiem līgumiem ir savi uzteikuma termiņi.

Meklējat nākamo mājokli? Apskatiet sludinājumus Flat-Radar katalogā, un, ja meklējat Berlīnē, izlasiet, kā atrast dzīvokli Berlīnē. Flat-Radar varat izveidot bezmaksas mājokļa pieprasījumu: izīrētāji to redz, un jauni atbilstoši sludinājumi pienāk jums uz e-pastu.