Pirms parakstīšanas
Lielākā daļa izīrētāju izmanto iepriekš sagatavotu standarta līgumu (Formularmietvertrag). Tā punkti, kas jūs nesamērīgi nostāda neizdevīgā stāvoklī vai pārkāpj obligātos īrnieku aizsardzības noteikumus, nav spēkā — pārējais līgums paliek spēkā, un to vietā piemēro likuma noteikumus. Tomēr pirms parakstīšanas noskaidrojiet atklātos jautājumus, izlasiet katru pielikumu, piemēram, mājas kārtības noteikumus (Hausordnung), un saglabājiet abu pušu parakstītu eksemplāru. Sāciet ar pamatiem:
- Līguma veids: dzīvoklim, kurā dzīvojat, tam jābūt dzīvojamo telpu īres līgumam (Wohnraummietvertrag). Uzmanieties no “komerciāliem” vai “daļēji komerciāliem” līgumiem — uz tiem var neattiekties liela daļa īrnieku aizsardzības.
- Puses: izīrētāja pilns vārds un adrese — tie jums vajadzīgi vēstulēm, ziņojumiem par defektiem un uzteikumam. Ikviens, kas paraksta, kļūst par īrnieku ar pilnām tiesībām un pilnu atbildību par īres maksu.
- Dzīvoklis: adrese, stāvs un novietojums (piemēram, “2. stāvs pa kreisi”), istabas un dzīvojamā platība (Wohnfläche). Ja dzīvoklis izrādās par vairāk nekā 10% mazāks nekā norādīts, tas tiek uzskatīts par defektu, un īres maksu parasti var samazināt.
- Papildu telpas: pagrabs, bēniņu telpa, stāvvieta vai garāža jānorāda līgumā — citādi jums var nebūt tiesību tos lietot.
- Sākuma datums un solījumi: kad sākas īre un kad saņemat atslēgas. Visi izīrētāja solītie darbi, piemēram, defektu novēršana, jāieraksta līgumā.
Beztermiņa vai terminēts?
Parastais gadījums ir beztermiņa līgums (unbefristet). Tad izīrētājs to var izbeigt tikai likumā atzīta iemesla dēļ — piemēram, ja dzīvoklis vajadzīgs viņam pašam vai viņa ģimenei (Eigenbedarf). Terminēts līgums (Zeitmietvertrag) ir spēkā tikai tad, ja izīrētājs parakstīšanas brīdī rakstiski norāda iemeslu: piemēram, ka pēc tam pats vēlas dzīvot dzīvoklī vai to būtiski pārbūvēt. Bez šāda iemesla līgums tiek uzskatīts par beztermiņa.
Daudzi līgumi uz noteiktu laiku izslēdz parasto uzteikumu (Kündigungsverzicht). Standarta līgumā tiesas to pieņem ne ilgāk kā uz četriem gadiem no parakstīšanas; atteikšanās, kas saista tikai jūs kā īrnieku, parasti ir spēkā tikai kopā ar pakāpenisku īri (Staffelmiete). Jūsu kā īrnieka uzteikuma termiņš ir trīs mēneši: uzteikumam jābūt rakstiskam ar jūsu parakstu (e-pasts vai ziņa tērzēšanas lietotnē nav pietiekami) un jāsasniedz izīrētājs līdz mēneša trešajai darba dienai — piemēram, līdz marta trešajai darba dienai, lai īre beigtos 31. maijā. Iemesls nav jānorāda.
Īres maksa un uzturēšanas izmaksas
- Kaltmiete (bāzes īre): maksa par pašu dzīvokli. Papildus nāk avansa maksājumi (Vorauszahlungen) par uzturēšanas izmaksām (Betriebskosten) un apkuri un karsto ūdeni. Par tiem norēķinās reizi gadā, tāpēc jūs vai nu piemaksājat, vai saņemat naudu atpakaļ; ar fiksētu maksu (Pauschale) norēķina nav.
- Palūdziet parādīt pēdējo komunālo maksājumu norēķinu: pārāk zemi avansa maksājumi vēlāk rada lielas piemaksas. Vairāk mūsu ceļvedī par komunālo maksājumu norēķinu.
- Staffelmiete (pakāpeniska īre): turpmākie paaugstinājumi jau ir noteikti līgumā kā summas eiro, ne biežāk kā reizi gadā. Kamēr tā ir spēkā, citi paaugstinājumi — līdz vietējai salīdzināmajai īrei vai pēc modernizācijas — ir izslēgti.
- Indexmiete (indeksēta īre): īre seko patēriņa cenu indeksam, ne biežāk kā reizi gadā un tikai pēc izīrētāja rakstiska paziņojuma (pietiek ar e-pastu). Paaugstinājumi līdz vietējai salīdzināmajai īrei ir izslēgti, un paaugstinājumi pēc modernizācijas iespējami tikai izņēmuma gadījumos. Augstas inflācijas laikā indeksētā īre var strauji augt; federālā valdība plāno šādus paaugstinājumus ierobežot — pārbaudiet, vai jau ir spēkā jauni noteikumi.
Mietpreisbremse: vai īres maksa ir atļauta?
Īres cenu ierobežojums (Mietpreisbremse) neattiecas uz visu Vāciju, bet tikai uz teritorijām ar saspringtu mājokļu tirgu, ko noteikusi federālās zemes valdība — pārbaudiet, vai jūsu pilsēta ir sarakstā. Berlīnē tas attiecas uz visu pilsētu līdz 2029. gada beigām. Kur tas ir spēkā, īre jauna īres līguma sākumā parasti drīkst pārsniegt vietējo salīdzināmo īri (ortsübliche Vergleichsmiete) ne vairāk kā par 10%. To bieži var novērtēt ar jūsu pilsētas īres indeksu (Mietspiegel); Berlīnē Berliner Mietspiegel tiešsaistes kalkulators ir mietspiegel.berlin.de. Izņēmumi ir, piemēram, dzīvokļi, kas pirmo reizi lietoti un izīrēti pēc 2014. gada 1. oktobra, pirmā izīrēšana pēc visaptverošas modernizācijas un augstāka īre, ko jau maksāja iepriekšējais īrnieks. Ja izīrētājs atsaucas uz šādu izņēmumu, viņam tas jums jāpasaka pirms parakstīšanas.
Varat vispirms parakstīt un pārbaudīt pēc tam. Ja īre ir par augstu, iebilstiet pret to vēstulē vai e-pastā izīrētājam (Rüge). Ja to darāt 30 mēnešu laikā no īres sākuma, parasti varat atprasīt pārmaksāto īri jau no paša pirmā mēneša. Pirms iebildumu nosūtīšanas konsultējieties.
Drošības nauda un vienreizēji maksājumi
Drošības nauda (Kaution) drīkst būt ne vairāk kā trīs mēnešu bāzes īre bez avansa maksājumiem. To drīkstat samaksāt trīs vienādās ikmēneša daļās; pirmā jāmaksā, kad sākas īre, nevis parakstot. Izīrētājam tā jāglabā atsevišķi no savas naudas un ar procentiem, un procenti pieder jums. Maksājums tikai par to, ka iepriekšējais īrnieks izvācas (Abstandszahlung), nav atļauts; mēbeļu pirkšana no viņa ir atļauta, ja cena nav krasi pārspīlēta. Kā vēlāk atgūt drošības naudu: drošības naudas atgūšana.
Remonts, mājdzīvnieki un apakšīre
- Schönheitsreparaturen (kosmētiskais remonts, piemēram, sienu, griestu, radiatoru un durvju krāsošana): saskaņā ar likumu tas ir izīrētāja pienākums, bet līgumi to bieži uzliek īrniekam. Šādi punkti bieži nav spēkā — piemēram, ja ievācaties neremontētā dzīvoklī bez atbilstošas kompensācijas vai ja līgumā noteikti stingri termiņi vai prasīts noslēguma remonts neatkarīgi no tā, kad pēdējo reizi remontējāt. Ievācoties nofotografējiet stāvokli.
- Kleinreparaturen (sīkais remonts): līguma punkts var likt jums maksāt par sīkiem remontiem lietām, ko bieži lietojat, piemēram, krāniem, gaismas slēdžiem vai durvju rokturiem. Parasti tas ir spēkā tikai ar ierobežojumu vienam remontam (tiesas bieži pieņem ap 100 €, dažas līdz aptuveni 120 €) un gada ierobežojumu (bieži 6–8% no gada īres). Jūs tikai maksājat — remontu organizē izīrētājs; ja rēķins pārsniedz ierobežojumu, izīrētājs maksā visu.
- Mājdzīvnieki: mazi dzīvnieki, piemēram, kāmji, viļņainie papagaiļi vai zivis, parasti ir atļauti. Standarta punkts, kas aizliedz visus suņus un kaķus, nav spēkā; izīrētājam katrs gadījums jāizvērtē. Pajautājiet, pirms iegādājaties suni vai kaķi, un saņemiet atļauju rakstiski.
- Apakšīre (Untervermietung): jums vajadzīga izīrētāja atļauja. Ja vēlāk jums ir likumīgs iemesls — piemēram, vēlaties dalīt izmaksas vai pie jums ievācas partneris —, parasti varat prasīt atļauju daļai dzīvokļa. Jūsu laulātais un bērni drīkst ievākties bez atļaujas.
- Mājas kārtības noteikumi (Hausordnung): pārbaudiet klusuma stundas un to, vai jums pašam jātīra kāpņu telpa vai jātīra sniegs, vai to dara uzņēmums un izmaksas ir daļa no uzturēšanas izmaksām.
Mēbelēti dzīvokļi un “Wohnen auf Zeit”
Mietpreisbremse attiecas arī uz mēbelētiem dzīvokļiem: izīrētājs drīkst pievienot saprātīgu piemaksu par mēbelēm, un jūs varat jautāt, kā tā aprēķināta. Tomēr ne īres cenu ierobežojums, ne parastā aizsardzība pret uzteikumu neattiecas uz dzīvokli, ko izīrē tikai pagaidu lietošanai. Saskaņā ar tiesu praksi tam parasti nepieciešama īpaša īslaicīga vajadzība no jūsu puses, piemēram, projekts vai prakse; vienkārši nosaukt līgumu par “Wohnen auf Zeit” nepietiek. Ir plānoti jauni federālie noteikumi mēbelētai un īstermiņa īrei. Šaubu gadījumā pirms parakstīšanas lūdziet šādu līgumu pārbaudīt.
Ievākšanās un palīdzība
Ievākšanās dienā apstaigājiet dzīvokli kopā ar izīrētāju un parakstiet nodošanas protokolu (Übergabeprotokoll): esošie bojājumi, skaitītāju rādījumi un atslēgas, ar datētiem fotoattēliem. Tas jūs aizsargās vēlāk, kad vēlēsieties atgūt drošības naudu. Palūdziet izīrētājam apstiprinājumu, kas vajadzīgs jūsu Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). Mūsu apskates kontrolsaraksts palīdzēs pamanīt defektus pirms parakstīšanas.
Ja neesat pārliecināts, pirms parakstīšanas lūdziet līgumu pārbaudīt. Īrnieku biedrības (Mieterverein) konsultē savus biedrus par ikgadēju maksu; juridisko izdevumu apdrošināšana bieži sāk darboties tikai pēc gaidīšanas perioda, tāpēc iestājieties laikus. Daudzas pilsētas un rajoni piedāvā arī bezmaksas īrnieku konsultācijas (Mieterberatung) — jautājiet savā pilsētas domē; Berlīnē tās nodrošina rajoni, un laiki un adreses ir berlin.de. Vēl meklējat? Apskatiet Flat-Radar katalogu, izlasiet, kā atrast dzīvokli Berlīnē, ja meklējat tur, vai izveidojiet mājokļa pieprasījumu Flat-Radar.