Kas ir Nebenkostenabrechnung?
Lielākajā daļā īres līgumu papildus bāzes īrei jūs maksājat ikmēneša avansa maksājumus (Vorauszahlungen) par uzturēšanas izmaksām (Betriebskosten, bieži sauktas par Nebenkosten). Reizi gadā izīrētājs tos salīdzina ar faktiskajām izmaksām Betriebskostenabrechnung, ko parasti sauc par Nebenkostenabrechnung; apkure un karstais ūdens bieži tiek norēķināti atsevišķi (Heizkostenabrechnung). Rezultāts ir piemaksa (Nachzahlung) vai pārmaksa jūsu labā (Guthaben).
Iekasēt drīkst tikai tās izmaksas, kas uzskaitītas Uzturēšanas izmaksu noteikumos (Betriebskostenverordnung, BetrKV) un ko jūsu īres līgums uzliek jums, faktiski radušās summas apmērā; izīrētājam tās jātur ekonomiskas. “Citas uzturēšanas izmaksas” (sonstige Betriebskosten) skaitās tikai tad, ja līgumā tās nosauktas. Tipiskās pozīcijas:
- nekustamā īpašuma nodoklis (Grundsteuer);
- ūdensapgāde un kanalizācija;
- apkure un karstais ūdens;
- ielu tīrīšana, atkritumu izvešana un kaitēkļu apkarošana;
- lifts, ēkas uzkopšana, dārza kopšana un koplietošanas telpu apgaismojums;
- skursteņu tīrīšana, ēkas apdrošināšana un sētnieks (Hauswart).
Ko nedrīkst iekasēt
- pārvaldīšanas izmaksas: īpašuma pārvalde, bankas komisijas, pasta izdevumi;
- remonts un uzturēšana, piemēram, liftam vai apkurei; iekasēt drīkst tikai regulāru apkopi un drošības pārbaudes;
- uzkrājumi remontam (Instandhaltungsrücklage), kas parādās, ja izīrētājs nodod tālāk dzīvokļu īpašnieku biedrības norēķinu (Hausgeldabrechnung);
- tukšo dzīvokļu daļa: parasti to sedz izīrētājs;
- dūmu detektoru nomas maksa;
- kabeļtelevīzijas maksa kopš 2024. gada 1. jūlija.
Termiņi
- Norēķinu periods drīkst būt ne ilgāks par 12 mēnešiem; tam nav jāsakrīt ar kalendāro gadu.
- Norēķinam jums jāpienāk 12 mēnešu laikā pēc perioda beigām: par 2025. gadu — līdz 2026. gada 31. decembrim.
- Ja tas pienāk vēlāk, izīrētājs vairs nevar prasīt piemaksu, ja vien kavējums nav radies bez izīrētāja vainas. Pārmaksu jūs saņemat jebkurā gadījumā.
- Iebilst varat līdz 12 mēnešiem pēc norēķina saņemšanas; pēc tam parasti vairs ne.
Kas jāparāda pareizā norēķinā
- norēķinu periods un, ja tā laikā ievācāties vai izvācāties, jūsu lietošanas periods;
- katra izmaksu veida kopējās izmaksas;
- sadales atslēga, piemēram, platība, personas vai patēriņš, vajadzības gadījumā ar paskaidrojumu;
- jūsu daļas aprēķins;
- faktiski veikto avansa maksājumu atskaitījums.
Apkure, karstais ūdens un CO2 izmaksas
- Ja viena apkures sistēma apgādā vairākus dzīvokļus, 50–70% apkures un karstā ūdens izmaksu jāsadala pēc izmērītā patēriņa, pārējais parasti pēc platības (Heizkostenverordnung).
- Ja šīs izmaksas netiek sadalītas pēc patēriņa, lai gan tām vajadzētu, jūs drīkstat samazināt savu daļu par 15%.
- Kur skaitītājus var nolasīt attālināti, jums ir tiesības uz ikmēneša informāciju par patēriņu; parasti līdz 2026. gada beigām visām ierīcēm jābūt attālināti nolasāmām. Ja tās nav, varat samazināt savu daļu par 3%.
Kopš 2023. gada CO2 izmaksas par apkuri ar gāzi, naftu un citu fosilo kurināmo tiek sadalītas starp izīrētāju un īrnieku desmit pakāpēs atkarībā no ēkas CO2 emisijām uz kvadrātmetru gadā: ļoti efektīvās ēkās (zem 12 kg) īrnieks maksā visu, vismazāk efektīvajās (52 kg vai vairāk) — tikai 5%. Apkures norēķinā jāparāda sadalījums; ja tā nav, varat samazināt apkures izmaksas par 3%. Ja gāzi sava dzīvokļa apkures katlam (Gasetagenheizung) pērkat pats, pieprasiet izīrētāja daļu teksta formā, piemēram, pa e-pastu, 12 mēnešu laikā pēc piegādātāja rēķina. Gāzes un naftas apkures sistēmām, kas uzstādītas kopš 2026. gada jūlija beigām, no 2028. gada piemēro sadalījumu 50/50.
Dokumentu apskate un iebildumi
- Pārbaudiet norēķinu drīz pēc saņemšanas un salīdziniet to ar iepriekšējā gada norēķinu. Ja trūkst kāda no iepriekš minētajiem punktiem, norēķins ir formāli nepilnīgs: piemaksa nav jāmaksā, kamēr izīrētājs to nav izlabojis.
- Ja kaut kas nav skaidrs, rakstiski lūdziet iespēju apskatīt apliecinošos dokumentus (Belegeinsicht), piemēram, rēķinus, līgumus un skaitītāju rādījumus. Tās ir jūsu tiesības. Parasti tas notiek izīrētāja vai pārvaldnieka birojā; jūs drīkstat dokumentus nofotografēt, un izīrētājs tos var arī nodrošināt elektroniski.
- Sūtiet iebildumus rakstiski un nosauciet konkrētus punktus: vēlams 30 dienu laikā, vēlākais 12 mēnešus pēc norēķina saņemšanas. Saglabājiet nosūtīšanas pierādījumu.
- Kamēr izīrētājs nav ļāvis apskatīt dokumentus, parasti varat aizturēt piemaksu; norādiet to skaidri. Ja apstrīdēta tikai viena pozīcija, samaksājiet pārējo. Ja maksājat pirms pārbaudes, rakstiet “unter Vorbehalt” (ar atrunu).
Piemaksa, pārmaksa un jauni avansa maksājumi
- Piemaksa: ja norēķins ir pareizs, samaksājiet to, parasti 30 dienu laikā pēc saņemšanas. Ja tas ir grūti, laikus jautājiet par maksāšanu pa daļām; izīrētājam nav pienākuma piekrist.
- Pārmaksa: tā jāizmaksā, kad saņemat norēķinu. Ja pēc aptuveni 30 dienām tā nav izmaksāta, parasti varat to ieturēt no nākamā īres maksājuma; daži līgumi prasa paziņot mēnesi iepriekš.
- Avansa maksājumi: pēc katra norēķina gan jūs, gan izīrētājs ar paziņojumu teksta formā var tos pielāgot atbilstošam līmenim, piemēram, samazināt pēc lielas pārmaksas.
- Jobcenter: ja tas sedz jūsu mājokļa izmaksas, nekavējoties nosūtiet tam norēķinu. Tas izlemj, vai segt piemaksu, un pārmaksa samazina tā turpmākos maksājumus; skatiet īre un Jobcenter.
- Izvākšanās: ja gaidāma piemaksa, izīrētājs līdz galīgajam norēķinam drīkst paturēt saprātīgu drošības naudas daļu; skatiet drošības naudas atgūšana.
Biežākās kļūdas, kam pievērst uzmanību
- nepareiza platība, personu skaits vai lietošanas periods;
- avansa maksājumi trūkst vai ir mazāki, nekā faktiski samaksājāt;
- izmaksas no cita norēķinu perioda;
- pozīcijas, ko nedrīkst iekasēt vai kas nav jūsu līgumā;
- sētnieka izmaksas, kurās iekļauts remonts vai pārvaldīšana;
- apkure nav sadalīta pēc patēriņa vai nav parādīts CO2 sadalījums;
- liels pieaugums salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu bez paskaidrojuma.
Orientācijai salīdziniet savu norēķinu ar iepriekšējā gada norēķinu un ar Vācijas vidējiem rādītājiem, ko publicē Vācijas Īrnieku savienība, Deutscher Mieterbund (Betriebskostenspiegel); Berlīnē arī ar Berliner Betriebskostenübersicht — Berlīnes vidējo vērtību tabulu berlin.de. Šādas tabulas nav saistošas, bet tās parāda, kuras pozīcijas ir neparasti augstas.
Kur saņemt palīdzību
Īrnieku biedrības (Mietervereine), kas ir daudzās pilsētās — Berlīnē, piemēram, Berliner Mieterverein —, pārbauda norēķinus saviem biedriem par ikmēneša maksu. Dažas pilsētas un pašvaldības piedāvā bezmaksas īrnieku konsultācijas (Mieterberatung) — jautājiet savā pilsētas domē; Berlīnē tās piedāvā daudzi rajoni, tāpēc skatiet sava rajona lapas berlin.de. Palīdzēt var arī Verbraucherzentrale (patērētāju konsultāciju centrs), un ar zemiem ienākumiem varat pieteikties vietējā tiesā (Amtsgericht) palīdzībai juridiskās konsultācijas izmaksām (Beratungshilfe). Kādas izmaksas maksājat jūs, noteikts jūsu līgumā: skatiet, kā pārbaudīt īres līgumu. Ja mājokļa izmaksas ir par augstām jūsu ienākumiem, pārbaudiet, vai varat saņemt Wohngeld — mājokļa pabalstu.