Vuokrasopimuksen irtisanominen Saksassa: aika ja mallikirje

Muoto: paperilla, omakätisesti allekirjoitettuna

• Irtisanomisen (Kündigung) on oltava kirjallinen (Schriftform) ja omakätisesti allekirjoitettu. Sähköposti, faksi, tekstiviesti, WhatsApp-viesti tai skannattu kirje ei riitä — tällainen irtisanominen on pätemätön, vaikka vuokranantaja olisi saanut sen.
• Jos sopimuksen on allekirjoittanut vuokralaisina useampi henkilö, kaikkien on allekirjoitettava irtisanominen. Yksi vuokralainen ei voi yksin päättää sopimusta kaikkien puolesta.
• Osoita kirje kaikille sopimuksessa mainituille vuokranantajille. Jos sopimus tai vuokranantaja nimeää yhteyshenkilöksi isännöintiyhtiön (Hausverwaltung), lähetä se sinne; jos olet epävarma, lähetä se myös vuokranantajalle.
• Sinun ei tarvitse kertoa syytä. Mainitse asunto, sopimus ja päivä, jona haluat vuokrasuhteen päättyvän, ja lisää ”tai lähimpänä mahdollisena ajankohtana” siltä varalta, että päivämääräsi on liian aikainen.

Irtisanomisaika: kolme kuukautta

Vuokralaisen lakisääteinen irtisanomisaika toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa on pääsääntöisesti hieman alle kolme kuukautta (§ 573c BGB) — riippumatta siitä, kuinka kauan olet asunut asunnossa; ehto, jossa vuokralaisella on pidempi aika, on pätemätön. Sääntö: jos irtisanominen tulee vuokranantajalle kuukauden kolmanteen arkipäivään mennessä, kyseinen kuukausi lasketaan mukaan, ja vuokrasuhde päättyy seuraavan kuukauden jälkeisen kuukauden lopussa. Esimerkki: jos irtisanominen tulee perille keskiviikkoon 4.11.2026 mennessä, vuokrasuhde päättyy 31.1.2027; jos se tulee 5.11., vasta 28.2.2027. Ratkaisevaa on, milloin kirje tulee perille, ei milloin postitit sen.

Lauantai lasketaan tässä arkipäiväksi (liittovaltion korkein oikeus, BGH, 2005); sunnuntait ja juhlapyhät eivät. Siirtyykö määräaika, kun kolmas arkipäivä on itse lauantai, ei ole selvästi ratkaistu. Älä jätä viime tinkaan: lähetä irtisanominen niin, että se on perillä muutamaa päivää aiemmin — mieluiten edellisen kuukauden lopussa.

Todiste irtisanomisen perillemenosta

• Einwurf-Einschreiben: posti kirjaa, milloin kirje laitettiin vuokranantajan postilaatikkoon. Säilytä kuitti ja tarkista toimitustila verkossa. Tämä todistaa perillemenon, ei sisältöä — joten anna mieluiten jonkun katsoa, kun laitat allekirjoitetun kirjeen kuoreen.
• Henkilökohtainen luovutus todistajan kanssa: henkilö, joka ei ole sopimuksen osapuoli, lukee kirjeen, laittaa sen vuokranantajan postilaatikkoon (tai luovuttaa sen) ja kirjaa päivämäärän, kellonajan ja paikan allekirjoituksellaan. Voit myös luovuttaa irtisanomisen itse ja pyytää päivätyn ja allekirjoitetun vastaanottokuittauksen kopioon.
• Säilytä allekirjoitettu kopio ja kaikki todisteet perillemenosta, kunnes vuokravakuus on tilitetty. Myöhään illalla postilaatikkoon laitettu kirje voi katsoa saapuneeksi vasta seuraavana päivänä.

Määräaikaisuus, Kündigungsverzicht ja Staffelmiete

Monet sopimukset sulkevat tavallisen irtisanomisen pois joksikin aikaa (Kündigungsverzicht). Vakiosopimuksessa tämä on pääsääntöisesti pätevä vain enintään neljä vuotta allekirjoittamisesta; siihen asti voit yleensä lähteä vain vuokranantajan suostumuksella tai erityisoikeuden nojalla. Porrastetussa vuokrassa (Staffelmiete) vuokralaisen irtisanomisoikeus voidaan myös sulkea pois enintään neljäksi vuodeksi sopimuksesta. Aitoa määräaikaista sopimusta (Zeitmietvertrag) ei voi päättää ennenaikaisesti tavallisella irtisanomisella; se on pätevä vain, jos vuokranantaja ilmoitti allekirjoitettaessa kirjallisesti laillisen syyn, kuten oman käytön — muuten sitä pidetään toistaiseksi voimassa olevana. Jos olet epävarma, tarkistuta sopimus; katso myös mitä vuokrasopimuksesta kannattaa tarkistaa.

Myytti kolmesta korvaavasta vuokralaisesta

Moni uskoo voivansa lähteä etuajassa, jos löytää kolme korvaavaa vuokralaista (Nachmieter). Tällaista yleistä sääntöä ei ole. Vuokranantajan on hyväksyttävä korvaava vuokralainen vain, jos sopimus sitä edellyttää (Nachmieterklausel) tai poikkeustapauksissa, jos sinulla on painava syy — kuten muutto työn vuoksi tai sairaus — joka selvästi painaa enemmän kuin vuokranantajan etu, tyypillisesti kun olet vielä pitkään sidottu sopimukseen. Silloinkin vuokranantaja voi hylätä sopimattoman ehdokkaan. Tavallisella kolmen kuukauden irtisanomisajalla tällaista oikeutta ei yleensä ole; voit kuitenkin aina pyytää vuokranantajalta sopimusta vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättämisestä (Aufhebungsvertrag) — tee se kirjallisesti.

Erityiset irtisanomisoikeudet

• Vuokrankorotuksen jälkeen: jos vuokranantaja vaatii korotusta paikalliseen vertailuvuokraan asti tai modernisoinnin jälkeen, voit irtisanoa sopimuksen vaatimuksen saamista seuraavan toisen kuukauden loppuun mennessä; vuokrasuhde päättyy silloin seuraavan kuukauden jälkeisen kuukauden lopussa, eikä korotus tule voimaan (§ 561 BGB).
• Ennen modernisointia: saatuasi ilmoituksen modernisoinnista voit irtisanoa sopimuksen seuraavan kuukauden loppuun mennessä niin, että se päättyy sitä seuraavan kuukauden lopussa (§ 555e BGB). Tämä ei koske vähäisiä töitä.
• Vuokralaisen kuolema: jäljelle jäävät vuokralaiset voivat irtisanoa sopimuksen kuukauden kuluessa siitä, kun saivat tiedon kuolemasta; perilliset, jos kukaan ei jatka vuokrasuhdetta, myös kuukauden kuluessa — kummassakin tapauksessa lakisääteisellä kolmen kuukauden irtisanomisajalla (§§ 563a, 564 BGB).
• Alivuokraus evätty: jos vuokranantaja kieltäytyy alivuokrausluvasta ilman alivuokralaiseen liittyvää syytä, voit ehkä irtisanoa sopimuksen lakisääteisellä irtisanomisajalla (§ 540 BGB).

Soluasunnot ja alivuokrasuhteet

Soluasunnossa (WG), jossa kaikki kämppikset ovat allekirjoittaneet päävuokrasopimuksen, vain kaikki yhdessä voivat irtisanoa sen. Jos yksi haluaa lähteä, vuokralaisen vaihtaminen edellyttää vuokranantajan ja muiden suostumusta. Jos asut alivuokralaisena (Untermieter), irtisanot sopimuksen päävuokralaiselle, et omistajalle — pääsääntöisesti myös kirjallisesti kolmen kuukauden irtisanomisajalla. Kalustetussa huoneessa päävuokralaisen omassa asunnossa sovelletaan usein lyhyempää aikaa: irtisanominen kuukauden 15. päivään mennessä saman kuukauden loppuun. Lisää oppaissamme alivuokrauksesta ja soluasunto vai oma asunto.

Irtisanomiskirjeen malli

Lähetä irtisanominen saksaksi. Täytä hakasulkeissa olevat kohdat, tulosta kirje, pyydä jokaista vuokralaista allekirjoittamaan se omakätisesti ja säilytä kopio. Lainausmerkeissä oleva teksti on itse kirje:

1. Lähettäjä (kaikkien vuokralaisten nimet ja asunnon osoite): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Vastaanottaja (kaikki vuokranantajat tai isännöintiyhtiö): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Paikka ja päivämäärä: „[Ort], [TT.MM.JJJJ]“
4. Aiherivi: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Irtisanominen (tiettynä päivänä tai lähimpänä mahdollisena ajankohtana): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Vahvistuspyyntö: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Luovutus: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Vuokravakuus ja uusi osoite: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Lopputervehdys ja allekirjoitukset: „Mit freundlichen Grüßen“ — sen alle kaikkien vuokralaisten omakätiset allekirjoitukset.

Irtisanomisen jälkeen

• Jatka vuokranmaksua vuokrasuhteen päättymiseen asti. Jos vuokranantaja ei vahvista päättymispäivää, kysy uudelleen kirjallisesti.
• Sovi luovutuspäivä, palauta asunto tyhjennettynä kaikkine avaimineen ja kirjaa mittarilukemat. Miten valmistaudut luovutukseen ja saat vakuutesi takaisin: opas vuokravakuudesta.
• Muuton jälkeen rekisteröi uusi osoitteesi uuden kotikuntasi Bürgeramtissa tai rekisteritoimistossa (Meldebehörde) kahden viikon kuluessa (Ummeldung; jos muutat ulkomaille, tee poismuuttoilmoitus) ja ilmoita pankille, vakuutusyhtiöille, työnantajalle ja viranomaisille: osoitteenmuutos.
• Irtisano tai siirrä asuntoon liittyvät sopimukset: sähkö, kaasu, internet. Tarkista ehdot ajoissa — joissakin sopimuksissa on omat irtisanomisaikansa.

Etsitkö seuraavaa kotiasi? Selaa ilmoituksia Flat-Radarin ilmoituksista, ja jos etsit Berliinistä, lue miten löydät asunnon Berliinistä. Flat-Radarissa voit luoda maksuttoman asunnonhakupyynnön: vuokranantajat näkevät sen, ja uudet sopivat ilmoitukset tulevat sähköpostiisi.