Mikä on Nebenkostenabrechnung?
Useimmissa vuokrasuhteissa maksat kylmävuokran lisäksi kuukausittaisia ennakkomaksuja (Vorauszahlungen) käyttökuluista (Betriebskosten, usein Nebenkosten). Kerran vuodessa vuokranantaja tilittää ne todellisia kuluja vastaan Betriebskostenabrechnungissa, jota kutsutaan yleensä Nebenkostenabrechnungiksi; lämmitys ja lämmin vesi tulevat usein erillisessä tilityksessä (Heizkostenabrechnung). Tuloksena on lisämaksu (Nachzahlung) tai hyvitys (Guthaben).
Periä saa vain käyttökustannusasetuksessa (Betriebskostenverordnung, BetrKV) lueteltuja kuluja, jotka vuokrasopimuksesi osoittaa sinulle, todellisuudessa syntyneen määrän mukaan; vuokranantajan on pidettävä ne taloudellisina. ”Muut käyttökulut” (sonstige Betriebskosten) lasketaan vain, jos sopimus nimeää ne. Tyypillisiä eriä:
- kiinteistövero (Grundsteuer);
- vesihuolto ja jätevesi;
- lämmitys ja lämmin vesi;
- katujen puhdistus, jätehuolto ja tuholaistorjunta;
- hissi, talon siivous, puutarhan hoito ja yhteisten tilojen valaistus;
- nuohous, rakennusvakuutus ja talonmies (Hauswart).
Mitä ei saa periä
- hallinto: isännöinti, pankkikulut, postikulut;
- korjaukset ja kunnossapito, esimerkiksi hissin tai lämmityksen; vain säännöllisen huollon ja turvatarkastukset saa periä;
- kunnossapitorahasto (Instandhaltungsrücklage), joka näkyy, kun vuokranantaja välittää omistajayhteisön tilityksen (Hausgeldabrechnung);
- tyhjien asuntojen osuus: pääsääntöisesti vuokranantaja vastaa siitä;
- palovaroittimien vuokra;
- kaapeli-TV-maksut 1.7.2024 lähtien.
Määräajat
- Laskutuskausi saa olla enintään 12 kuukautta; sen ei tarvitse olla kalenterivuosi.
- Tilityksen on tultava sinulle 12 kuukauden kuluessa kauden päättymisestä: vuodelta 2025 viimeistään 31.12.2026.
- Jos se tulee myöhemmin, vuokranantaja ei voi enää vaatia lisämaksua, ellei viivästys johtunut muusta kuin vuokranantajasta. Mahdollisen hyvityksen saat silti.
- Voit esittää vastalauseen 12 kuukauden kuluessa tilityksen saamisesta; sen jälkeen pääsääntöisesti et enää.
Mitä asianmukaisessa tilityksessä on oltava
- laskutuskausi ja, jos muutit sisään tai pois sen aikana, käyttöaikasi;
- kunkin kululajin kokonaiskulut;
- jakoperuste, kuten pinta-ala, henkilömäärä tai kulutus, tarvittaessa selitettynä;
- osuutesi laskelma;
- todellisuudessa maksamiesi ennakkomaksujen vähennys.
Lämmitys-, lämminvesi- ja CO2-kulut
- Jos yksi lämmitysjärjestelmä palvelee useampaa asuntoa, 50–70 % lämmitys- ja lämminvesikuluista on jaettava mitatun kulutuksen mukaan, loput yleensä pinta-alan mukaan (Heizkostenverordnung).
- Jos näitä kuluja ei laskuteta kulutuksen mukaan, vaikka pitäisi, voit vähentää osuuttasi 15 %.
- Kun mittalaitteet voi lukea etänä, sinulla on oikeus kuukausittaisiin kulutustietoihin; pääsääntöisesti kaikkien laitteiden on oltava etäluettavia vuoden 2026 loppuun mennessä. Jos tämä puuttuu, voit vähentää osuuttasi 3 %.
Vuodesta 2023 lähtien kaasu-, öljy- ja muiden fossiilisten polttoaineiden lämmityksen CO2-kulut on jaettu vuokranantajan ja vuokralaisen kesken kymmenessä portaassa rakennuksen neliömetrikohtaisten vuotuisten CO2-päästöjen mukaan: erittäin tehokkaissa rakennuksissa (alle 12 kg) vuokralainen maksaa kaiken, tehottomimmissa (52 kg tai enemmän) vain 5 %. Lämmitystilityksessä on näyttävä jako; jos ei näy, voit vähentää lämmityskulujasi 3 %. Jos ostat itse kaasun asuntosi omaan lämmittimeen (Gasetagenheizung), vaadi vuokranantajan osuutta tekstimuodossa, esimerkiksi sähköpostitse, 12 kuukauden kuluessa toimittajasi laskusta. Heinäkuun 2026 lopusta lähtien asennetuissa kaasu- ja öljylämmitysjärjestelmissä sovelletaan vuodesta 2028 alkaen jakoa 50/50.
Tositteiden tarkastaminen ja vastalause
- Tarkista tilitys pian sen saavuttua ja vertaa sitä edellisen vuoden tilitykseen. Jos jokin yllä mainituista kohdista puuttuu, tilitys on muodollisesti virheellinen: lisämaksu ei eräänny ennen kuin vuokranantaja korjaa sen.
- Jos jokin on epäselvää, pyydä kirjallisesti saada tarkastaa tositteet (Belegeinsicht), kuten laskut, sopimukset ja mittarilukemat. Tämä on oikeutesi. Tarkastus tapahtuu yleensä vuokranantajan tai isännöitsijän toimistossa; saat valokuvata asiakirjat, ja vuokranantaja voi myös toimittaa ne sähköisesti.
- Lähetä vastalauseet kirjallisesti ja nimeä yksittäiset kohdat: mieluiten 30 päivän kuluessa, viimeistään 12 kuukauden kuluttua tilityksen saamisesta. Säilytä todiste lähettämisestä.
- Kunnes vuokranantaja on antanut sinun tarkastaa tositteet, voit pääsääntöisesti pidättää lisämaksun; sano se nimenomaisesti. Jos vain yksi erä on riidanalainen, maksa loput. Jos maksat ennen tarkistamista, kirjoita ”unter Vorbehalt” (varauksin).
Lisämaksu, hyvitys ja uudet ennakkomaksut
- Lisämaksu: jos tilitys on oikein, maksa se, pääsääntöisesti 30 päivän kuluessa sen saamisesta. Jos se on vaikeaa, kysy ajoissa osamaksusta; vuokranantajan ei tarvitse suostua.
- Hyvitys: se erääntyy, kun saat tilityksen. Jos sitä ei ole maksettu noin 30 päivän kuluessa, voit yleensä vähentää sen myöhemmästä vuokranmaksusta; jotkin sopimukset edellyttävät kuukauden ennakkoilmoitusta.
- Ennakkomaksut: jokaisen tilityksen jälkeen sinä ja vuokranantaja voitte kumpikin sovittaa ne sopivalle tasolle tekstimuotoisella ilmoituksella, esimerkiksi laskea niitä suuren hyvityksen jälkeen.
- Jobcenter: jos se maksaa asumiskulusi, lähetä sille tilitys heti. Se päättää, korvaako se lisämaksun, ja hyvitys pienentää sen myöhempiä maksuja; katso vuokra ja Jobcenter.
- Poismuutto: jos lisämaksua on odotettavissa, vuokranantaja voi pidättää kohtuullisen osan vuokravakuudesta lopulliseen tilitykseen asti; katso vuokravakuuden takaisin saaminen.
Yleisiä virheitä, joita kannattaa etsiä
- väärä pinta-ala, henkilömäärä tai käyttöaika;
- ennakkomaksut puuttuvat tai ovat pienemmät kuin todellisuudessa maksoit;
- kuluja toiselta laskutuskaudelta;
- eriä, joita ei saa periä tai jotka eivät ole sopimuksessasi;
- talonmieskulut, jotka sisältävät korjauksia tai hallintoa;
- lämmitystä ei ole jaettu kulutuksen mukaan, tai CO2-jakoa ei näy;
- suuria korotuksia edellisvuoteen ilman selitystä.
Suuntaa-antavasti voit verrata tilitystäsi edellisen vuoden tilitykseen ja Saksan vuokralaisliiton Deutscher Mieterbundin julkaisemiin koko Saksan keskiarvoihin (Betriebskostenspiegel); Berliinissä myös Berliner Betriebskostenübersichtiin, berlin.de-sivustolla olevaan Berliinin keskiarvojen taulukkoon. Tällaiset taulukot eivät ole sitovia, mutta ne näyttävät, mitkä erät ovat epätavallisen suuria.
Mistä saat apua
Vuokralaisyhdistykset (Mietervereine), joita on monissa kaupungeissa — Berliinissä esimerkiksi Berliner Mieterverein — tarkistavat jäsentensä tilityksiä kuukausimaksua vastaan. Jotkin kaupungit ja kunnat tarjoavat maksutonta vuokralaisneuvontaa (Mieterberatung) — kysy kaupungintalolta; Berliinissä monet kaupunginosat tarjoavat sitä, joten katso kaupunginosasi sivut berlin.de-sivustolla. Myös Verbraucherzentrale (kuluttajaneuvonta) voi auttaa, ja pienituloisena voit hakea käräjäoikeudesta (Amtsgericht) tukea oikeusneuvonnan kuluihin (Beratungshilfe). Se, mitkä kulut maksat, määräytyy sopimuksesi mukaan: katso miten tarkistat vuokrasopimuksen. Jos asumiskulusi ovat tuloihisi nähden liian suuret, tarkista, voitko saada Wohngeldiä, asumistukea.