Ennen kuin allekirjoitat
Useimmat vuokranantajat käyttävät valmiiksi painettua vakiosopimusta (Formularmietvertrag). Sen ehdot, jotka asettavat sinut kohtuuttoman huonoon asemaan tai rikkovat pakottavia vuokralaissuojasääntöjä, ovat pätemättömiä — muu sopimus pysyy voimassa, ja niiden tilalla sovelletaan lain säännöksiä. Selvitä silti avoimet kysymykset ennen allekirjoittamista, lue kaikki liitteet, kuten järjestyssäännöt (Hausordnung), ja säilytä molempien osapuolten allekirjoittama kopio. Aloita perusasioista:
- Sopimustyyppi: asunnossa, jossa asut, sen pitäisi olla asuinhuoneiston vuokrasopimus (Wohnraummietvertrag). Ole varovainen ”liike-” tai ”osittain liikehuoneiston” sopimusten kanssa — suuri osa vuokralaissuojasta ei välttämättä koske niitä.
- Osapuolet: vuokranantajan koko nimi ja osoite — tarvitset ne kirjeisiin, vikailmoituksiin ja irtisanomiseen. Jokaisesta allekirjoittajasta tulee vuokralainen, jolla on täydet oikeudet ja täysi vastuu vuokrasta.
- Asunto: osoite, kerros ja sijainti (esimerkiksi ”2. kerros vasen”), huoneet ja asuinpinta-ala (Wohnfläche). Jos asunto osoittautuu yli 10 % ilmoitettua pienemmäksi, se katsotaan viaksi, ja vuokraa voi yleensä alentaa.
- Lisät: kellari, ullakkohuone, pysäköintipaikka tai autotalli pitäisi mainita sopimuksessa — muuten sinulla ei välttämättä ole oikeutta käyttää niitä.
- Alkamispäivä ja lupaukset: milloin vuokrasuhde alkaa ja milloin saat avaimet. Kaikki vuokranantajan lupaamat työt, kuten vikojen korjaaminen, pitäisi kirjata sopimukseen.
Toistaiseksi voimassa vai määräaikainen?
Tavallinen tapaus on toistaiseksi voimassa oleva sopimus (unbefristet). Vuokranantaja voi silloin irtisanoa sen vain laissa hyväksytystä syystä — esimerkiksi, jos hän tarvitsee asunnon itselleen tai perheelleen (Eigenbedarf). Määräaikainen sopimus (Zeitmietvertrag) on pätevä vain, jos vuokranantaja ilmoittaa sinulle syyn kirjallisesti allekirjoitettaessa: esimerkiksi, että hän haluaa sen jälkeen asua asunnossa itse tai rakentaa sen olennaisesti uudelleen. Ilman tällaista syytä sopimusta pidetään toistaiseksi voimassa olevana.
Monet sopimukset sulkevat tavallisen irtisanomisen pois tietyksi ajaksi (Kündigungsverzicht). Vakiosopimuksessa tuomioistuimet hyväksyvät tämän enintään neljäksi vuodeksi allekirjoittamisesta; luopuminen, joka sitoo vain sinua vuokralaisena, on pääsääntöisesti pätevä vain yhdessä porrastetun vuokran (Staffelmiete) kanssa. Irtisanomisaikasi vuokralaisena on kolme kuukautta: irtisanomisen on oltava kirjallinen ja omakätisesti allekirjoitettu (sähköposti tai pikaviesti ei riitä), ja sen on tultava vuokranantajalle kuukauden kolmanteen arkipäivään mennessä — esimerkiksi maaliskuun kolmanteen arkipäivään mennessä, jotta vuokrasuhde päättyy 31. toukokuuta. Sinun ei tarvitse kertoa syytä.
Vuokra ja juoksevat kulut
- Kaltmiete (kylmävuokra): itse asunnon vuokra. Sen päälle tulevat käyttökulujen (Betriebskosten) sekä lämmityksen ja lämpimän veden ennakkomaksut (Vorauszahlungen). Ne tilitetään kerran vuodessa, joten joko maksat lisää tai saat rahaa takaisin; kiinteällä maksulla (Pauschale) tilitystä ei tehdä.
- Pyydä nähdä viimeisin käyttökulujen tilitys: liian pienet ennakkomaksut johtavat myöhemmin suuriin lisämaksuihin. Lisää oppaassamme käyttökulujen tilityksestä.
- Staffelmiete (porrastettu vuokra): tulevat korotukset on jo kirjattu sopimukseen euromäärinä, enintään kerran vuodessa. Sen voimassa ollessa muut korotukset — paikalliseen vertailuvuokraan asti tai modernisoinnin jälkeen — ovat poissuljettuja.
- Indexmiete (indeksivuokra): vuokra seuraa kuluttajahintaindeksiä, enintään kerran vuodessa ja vain vuokranantajan kirjallisen ilmoituksen jälkeen (sähköposti riittää). Korotukset paikalliseen vertailuvuokraan asti ovat poissuljettuja, ja modernisoinnin jälkeiset korotukset ovat mahdollisia vain poikkeustapauksissa. Korkean inflaation aikana indeksivuokrat voivat nousta nopeasti; liittovaltion hallitus suunnittelee tällaisten korotusten rajoittamista — tarkista, ovatko uudet säännöt jo voimassa.
Mietpreisbremse: onko vuokra sallittu?
Vuokrakatto (Mietpreisbremse) ei ole voimassa kaikkialla Saksassa, vaan vain tiukan asuntomarkkinan alueilla, jotka osavaltion hallitus on nimennyt — tarkista, onko kaupunkisi luettelossa. Berliinissä se on voimassa koko kaupungissa vuoden 2029 loppuun. Siellä, missä se on voimassa, vuokra saa uuden vuokrasuhteen alussa pääsääntöisesti olla enintään 10 % paikallista vertailuvuokraa (ortsübliche Vergleichsmiete) korkeampi. Sen voi usein arvioida kaupunkisi vuokrataulukon (Mietspiegel) avulla; Berliinissä Berliner Mietspiegelin verkkolaskuri on osoitteessa mietspiegel.berlin.de. Poikkeuksia ovat asunnot, jotka on otettu käyttöön ja vuokrattu ensimmäisen kerran 1. lokakuuta 2014 jälkeen, ensimmäinen vuokraus perusteellisen modernisoinnin jälkeen ja edellisen vuokralaisen jo maksama korkeampi vuokra. Jos vuokranantaja vetoaa tällaiseen poikkeukseen, hänen on kerrottava siitä sinulle ennen allekirjoittamista.
Voit allekirjoittaa ensin ja tarkistaa jälkikäteen. Jos vuokra on liian korkea, vastusta sitä kirjeellä tai sähköpostilla vuokranantajalle (Rüge). Jos teet sen 30 kuukauden kuluessa vuokrasuhteen alkamisesta, voit pääsääntöisesti vaatia liikaa maksetun vuokran takaisin aivan ensimmäisestä kuukaudesta lähtien. Hae neuvoa ennen huomautuksen lähettämistä.
Vuokravakuus ja kertamaksut
Vuokravakuus (Kaution) saa olla enintään kolmen kuukauden kylmävuokra ilman ennakkomaksuja. Voit maksaa sen kolmessa yhtä suuressa kuukausierässä; ensimmäinen erääntyy vuokrasuhteen alkaessa, ei allekirjoitettaessa. Vuokranantajan on säilytettävä se erillään omista rahoistaan ja korollisena, ja korko kuuluu sinulle. Maksu pelkästään siitä, että edellinen vuokralainen muuttaa pois (Abstandszahlung), ei ole sallittu; huonekalujen ostaminen häneltä on, kunhan hinta ei ole törkeän liiallinen. Miten saat vakuuden myöhemmin takaisin: vuokravakuuden takaisin saaminen.
Korjaukset, lemmikit ja alivuokraus
- Schönheitsreparaturen (pintaremontti, kuten seinien, kattojen, patterien ja ovien maalaus): lain mukaan se on vuokranantajan tehtävä, mutta sopimukset siirtävät sen usein vuokralaiselle. Tällaiset ehdot ovat usein pätemättömiä — esimerkiksi, jos muutat remontoimattomaan asuntoon ilman riittävää korvausta tai jos sopimus asettaa jäykät määräajat tai vaatii loppuremontin riippumatta siitä, milloin viimeksi remontoit. Valokuvaa kunto, kun muutat sisään.
- Kleinreparaturen (pienet korjaukset): ehto voi velvoittaa sinut maksamaan pienet korjaukset usein käyttämissäsi asioissa, kuten hanoissa, valokatkaisijoissa tai ovenkahvoissa. Pääsääntöisesti se on pätevä vain korjauskohtaisella ylärajalla (tuomioistuimet hyväksyvät usein noin 100 €, jotkin noin 120 €:oon asti) ja vuotuisella ylärajalla (usein 6–8 % vuosivuokrasta). Sinä vain maksat — vuokranantaja järjestää korjauksen; jos lasku ylittää rajan, vuokranantaja maksaa sen kokonaan.
- Lemmikit: pieneläimet, kuten hamsterit, undulaatit tai kalat, ovat yleensä sallittuja. Vakioehto, joka kieltää kaikki koirat ja kissat, on pätemätön; vuokranantajan on harkittava jokaista tapausta erikseen. Kysy ennen kuin hankit koiran tai kissan, ja hanki lupa kirjallisena.
- Alivuokraus (Untervermietung): tarvitset vuokranantajan luvan. Jos sinulla on myöhemmin oikeutettu syy — esimerkiksi haluat jakaa kuluja tai kumppanisi muuttaa luoksesi — voit yleensä vaatia lupaa osalle asuntoa. Puolisosi ja lapsesi saavat muuttaa luoksesi ilman lupaa.
- Järjestyssäännöt (Hausordnung): tarkista hiljaiset tunnit ja se, pitääkö sinun itse siivota porraskäytävä tai luoda lunta, vai hoitaako sen yritys ja ovatko kulut osa käyttökuluja.
Kalustetut asunnot ja ”Wohnen auf Zeit”
Mietpreisbremse koskee myös kalustettuja asuntoja: vuokranantaja saa lisätä kalusteista kohtuullisen lisän, ja voit kysyä, miten se on laskettu. Vuokrakatto tai tavallinen irtisanomissuoja ei kuitenkaan koske asuntoa, joka on vuokrattu vain tilapäiseen käyttöön. Oikeuskäytännön mukaan tämä edellyttää pääsääntöisesti sinulta erityistä lyhytaikaista tarvetta, kuten projektia tai harjoittelua; pelkkä sopimuksen nimeäminen ”Wohnen auf Zeit” ei riitä. Uusia liittovaltion sääntöjä kalustetulle ja lyhytaikaiselle vuokraukselle suunnitellaan. Jos olet epävarma, tarkistuta tällainen sopimus ennen allekirjoittamista.
Sisäänmuutto ja avun saaminen
Kulje muuttopäivänä asunto läpi vuokranantajan kanssa ja allekirjoita luovutuspöytäkirja (Übergabeprotokoll): olemassa olevat vauriot, mittarilukemat ja avaimet päivättyine kuvineen. Se suojaa sinua myöhemmin, kun haluat vakuutesi takaisin. Pyydä vuokranantajalta Anmeldungia varten tarvitsemasi vahvistus (Wohnungsgeberbestätigung). Näytön tarkistuslistamme auttaa huomaamaan viat ennen allekirjoittamista.
Jos olet epävarma, tarkistuta sopimus ennen allekirjoittamista. Vuokralaisyhdistykset (Mieterverein) neuvovat jäseniään vuosimaksua vastaan; oikeusturvavakuutus on usein voimassa vasta karenssiajan jälkeen, joten liity ajoissa. Monet kaupungit ja kaupunginosat tarjoavat myös maksutonta vuokralaisneuvontaa (Mieterberatung) — kysy kaupungintalolta; Berliinissä sitä tarjoavat kaupunginosat, ja ajat ja osoitteet löytyvät berlin.de-sivustolta. Etsitkö vielä? Selaa Flat-Radarin ilmoituksia, lue miten löydät asunnon Berliinistä, jos etsit sieltä, tai luo asunnonhakupyyntö Flat-Radarissa.