Kuka on kuka alivuokrasuhteessa
Alivuokrauksessa (Untermiete) päävuokralainen (Hauptmieter) vuokraa sinulle huoneen tai koko asunnon, jota hän itse vuokraa. Jos kyse on vain määräajasta — esimerkiksi päävuokralaisen ollessa ulkomailla — puhutaan usein Zwischenmietestä. Tärkeää: alivuokralainen (Untermieter) tekee sopimuksen vain päävuokralaisen kanssa, ei omistajan. Päävuokralainen vastaa edelleen vuokranantajalle vuokrasta ja asunnosta.
Jos haluat vuokrata alivuokralle
- Jokainen alivuokraus vaatii vuokranantajan luvan (Untervermietungserlaubnis) — yhdelle huoneelle, koko asunnolle ja jopa muutamaksi viikoksi. Kysy kirjallisesti ja kerro alivuokralaisen nimi, huoneet ja ajanjakso.
- Jos sinulle on syntynyt oikeutettu intressi sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen (esimerkiksi perhetilanteen muutos, taloudelliset syyt tai tilapäinen työ toisessa kaupungissa), voit yleensä vaatia lupaa vuokrata osan asunnosta. Vuokranantaja voi kieltäytyä painavasta syystä — esimerkiksi alivuokralaisen henkilön tai ylikansoituksen vuoksi.
- Jos alivuokraus on vuokranantajalle hyväksyttävä vain korkeammalla vuokralla, hän voi asettaa luvan ehdoksi kohtuullisen lisämaksun (Untermietzuschlag). Laki ei määrää kiinteää summaa.
- Jos vuokranantaja kieltäytyy luvasta ilman alivuokralaista koskevaa painavaa syytä, voit irtisanoa oman sopimuksesi ennenaikaisesti lakisääteisellä irtisanomisajalla. Hae neuvoa vuokralaisyhdistykseltä ennen kuin teet niin.
Alivuokraus ilman lupaa on riskialtista: vuokranantaja voi antaa varoituksen (Abmahnung) ja irtisanoa sopimuksen, vakavissa tapauksissa ilman irtisanomisaikaa. Alkuvuodesta 2026 liittovaltion korkein oikeus (BGH) linjasi, että vuokralaisella, joka vuokraa alivuokralle voittoa tavoitellen, ei ole oikeutta lupaan, ja vahvisti irtisanomisen tällaisessa berliiniläisessä tapauksessa. Vastaat myös alivuokralaisesi aiheuttamista vahingoista.
Jos olet alivuokralainen: asemasi
- Maksat vuokran ja vuokravakuuden päävuokralaiselle, ja kaikki vaatimuksesi kohdistuvat vain häneen. Pyydä nähdä vuokranantajan alivuokrauslupa.
- Jos päävuokrasuhde päättyy, vuokranantaja voi vaatia myös sinua muuttamaan pois — vaikka oma sopimuksesi olisi vielä voimassa. Sinulla voi silloin olla vaatimuksia vain päävuokralaista kohtaan.
- Jos vuokraat kalustetun huoneen asunnosta, jossa päävuokralainen asuu, tai asunnon vain tilapäiseen käyttöön, irtisanomissuojasi on paljon heikompi ja irtisanomisajat voivat olla hyvin lyhyitä.
- Jos taas vuokraat oman asunnon tai kalustamattoman huoneen pitkäaikaisesti, sinulla on yleensä päävuokralaista kohtaan vuokralaisen tavalliset oikeudet.
Vuokra: vuokrakatto ja kalustetut asunnot
Vuokrakatto (Mietpreisbremse) on voimassa vain siellä, missä osavaltio on ottanut sen käyttöön — esimerkiksi Berliinissä koko kaupungissa. Siellä se koskee yleensä myös alivuokrausta: Berliner Mietervereinin mukaan BGH vahvisti tämän vuonna 2026. Poikkeuksia ovat vain tilapäiseen käyttöön vuokratut asunnot sekä kalustettu huone asunnossa, jossa päävuokralainen asuu. Kohtuullinen lisä kalusteista on sallittu, mutta sillä ei saa kiertää vuokrakattoa. Liittovaltion hallitus suunnittelee uusia sääntöjä kalustetulle ja lyhytaikaiselle vuokraukselle, joten tarkista ajantasainen tilanne ennen allekirjoittamista.
Sopimus, vuokravakuus ja Anmeldung
- Tee kirjallinen sopimus: osapuolet, mitä huoneita käytät yksin ja mitä jaat, vuokra ja mitä siihen sisältyy, vuokravakuus, kesto ja irtisanominen. Liitä mukaan luettelo kalusteista ja kuvat kunnosta.
- Vuokravakuus (Kaution) saa olla enintään kolmen kuukauden nettokylmävuokra. Maksa tilisiirrolla käteisen sijaan tai pyydä kirjallinen kuitti.
- Vuokranantajan vahvistuksen (Wohnungsgeberbestätigung) rekisteröintiä varten antaa se, joka todella antaa sinulle asunnon — alivuokrasuhteessa päävuokralainen. Hänen on annettava se kahden viikon kuluessa sisäänmuutosta, ja sinun on myös rekisteröidyttävä kahden viikon kuluessa. Katso oppaamme Anmeldungista.
- Tällaisen vahvistuksen antaminen henkilöille, jotka eivät oikeasti asu osoitteessa, on kielletty ja voi johtaa suureen sakkoon. Älä koskaan osta ”rekisteröintiosoitetta”.
Loma- ja lyhytaikainen vuokraus
Asunnon vuokraaminen turisteille tai muutamaksi yöksi ei ole tavallista alivuokrausta. Monilla kaupungeilla ja osavaltioilla on omat säännöt asuntojen väärinkäyttöä vastaan (Zweckentfremdungsverbot), joten kysy kaupungiltasi etukäteen, tarvitsetko luvan tai rekisteröinnin. Berliinissä tällainen vuokraus, jopa oman vakituisen kodin, vaatii yleensä luvan tai rekisteröinnin kaupunginosavirastolta (Bezirksamt), ja rikkomuksista voi seurata suuria sakkoja; tiedot löytyvät berlin.de-sivustolta. Joka tapauksessa tarvitset vuokranantajasi luvan.
Miten tunnistat huijaukset
- Älä maksa vuokraa tai vuokravakuutta ennen kuin olet nähnyt asunnon ja allekirjoittanut sopimuksen.
- Ole varovainen, jos ”omistaja on ulkomailla” ja haluaa lähettää avaimet postitse tai väitetyn sulkutilipalvelun kautta maksusi jälkeen.
- Epäilyttävän halvat tarjoukset keskeisillä paikoilla, kiirehtiminen ja pyynnöt maksaa rahansiirtopalvelujen kautta ovat tyypillisiä varoitusmerkkejä.
- Älä lähetä passin kopiota tai muita asiakirjoja ennen kuin olet varma, että tarjous on aito.
- Tarkista, että henkilö todella asuu asunnossa ja vuokraa sen: pyydä nähdä hänen vuokrasopimuksensa ja alivuokrauslupa.
Etkö vielä tiedä, kumpi sopii sinulle paremmin? Lue oppaamme WG-huone vai oma asunto. Flat-Radarissa voit luoda maksuttoman asunnonhakupyynnön: vuokranantajat näkevät sen, ja uudet sopivat ilmoitukset tulevat sähköpostiisi.