1. Vypočítajte si rozpočet
Nemecké inzeráty zvyčajne uvádzajú dve sumy. Kaltmiete („studené“ nájomné) je nájomné za samotný byt. Warmmiete („teplé“ nájomné) zahŕňa aj zálohy na prevádzkové náklady (Nebenkosten) a zvyčajne kúrenie. Elektrina a internet sa väčšinou platia zvlášť.
Počítajte aj s jednorazovými nákladmi: kaucia (Kaution), sťahovanie, nábytok a možno aj kuchyňa — nie každý byt má zabudovanú kuchyňu (Einbauküche).
Mnohí prenajímatelia očakávajú, že Warmmiete nebude viac ako asi tretina čistého príjmu domácnosti.
2. Pripravte si doklady
Na dobré byty príde v priebehu hodín desiatky dopytov a prenajímatelia často vyberajú z prvých úplných žiadostí. Pripravte si doklady vopred ako PDF:
- dotazník nájomníka (Mieterselbstauskunft) — zvyčajne ho dá prenajímateľ alebo maklér;
- pas alebo občiansky preukaz a prípadne povolenie na pobyt — len na ukázanie: kópiu odovzdať nemusíte (pozri náš kontrolný zoznam na obhliadku);
- doklady o príjme za posledné tri mesiace: výplatné pásky, potvrdenie od zamestnávateľa alebo rozhodnutie o dávkach;
- výpis o bonite — pozri nášho sprievodcu k Schufa;
- potvrdenie o bezdlžnosti z nájmu (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) od predchádzajúceho prenajímateľa, ak ho máte;
- krátky motivačný list: kto bude v byte bývať, čo robíte a prečo budete spoľahlivý nájomník.
Kópie dokladov posielajte až po obhliadke a len prenajímateľovi alebo maklérovi, ktorého ste si overili. Každú kópiu označte „Len pre žiadosť o nájom“ a doplňte dátum.
3. Kde hľadať
- Flat-Radar: katalóg inzerátov s filtrami podľa mesta, mestskej časti a počtu izieb. Môžete si aj vytvoriť žiadosť o bývanie: prenajímatelia ju vidia a nové vhodné inzeráty vám prídu e-mailom.
- Mestské bytové spoločnosti: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND a WBM. Voľné byty zverejňujú na svojich weboch a na spoločnom portáli inberlinwohnen.de. Mnohé ich byty vyžadujú WBS.
- Bytové družstvá (Genossenschaften): nájomné je často nižšie, ale musíte si kúpiť družstevné podiely a poradovníky môžu byť dlhé.
- Veľké portály a skupiny: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, susedské skupiny na sociálnych sieťach a pri izbách WG-Gesucht. Dávajte tam pozor na podvody.
- Osobné kontakty: povedzte kolegom, priateľom a susedom, že hľadáte — veľa bytov sa odovzdá ďalej bez inzerátu.
4. Obhliadka a zmluva
Na obhliadku príďte načas a s pripravenými dokladmi. Pýtajte sa na prevádzkové náklady a náklady na kúrenie, typ kúrenia a energetický certifikát (Energieausweis) — prenajímateľ ho musí ukázať najneskôr na obhliadke.
Pred podpisom si zmluvu pozorne prečítajte: nájomné a zálohy, dátum začiatku, dobu určitú (befristet), odstupňované alebo indexované nájomné (Staffelmiete, Indexmiete). Ak máte pochybnosti, nechajte ju skontrolovať v združení nájomníkov (Mieterverein); mnohé berlínske mestské časti ponúkajú aj bezplatné poradenstvo pre nájomníkov.
5. Kaucia, provízia makléra a strop nájomného
- Kaucia (Kaution): najviac tri mesačné Kaltmiete. Môžete ju zaplatiť v troch rovnakých mesačných splátkach; prvá je splatná pri začiatku nájmu.
- Provízia makléra (Maklerprovision): platí ten, kto makléra najal. Ak makléra poveril prenajímateľ, províziu neplatíte.
- Strop nájomného (Mietpreisbremse): v Berlíne platí do konca roka 2029. Pri väčšine bytov môže byť nájomné na začiatku nového nájmu najviac o 10 % vyššie ako miestne porovnateľné nájomné (Mietspiegel). Výnimkou sú okrem iného novostavby prvýkrát prenajaté po 1. októbri 2014 a komplexne modernizované byty.
6. Ak vám nájomné platí Jobcenter alebo úrad sociálnych vecí
Pred podpisom ukážte ponuku nájmu na Jobcenter alebo úrade sociálnych vecí (Sozialamt) a získajte písomný súhlas (Zusicherung). Bez neho môže úrad uhradiť len časť nájomného. Kaucia sa často poskytuje ako pôžička.
7. Nasťahovanie
- Odovzdanie urobte spolu s prenajímateľom a podpíšte protokol o odovzdaní (Übergabeprotokoll): stavy meračov, kľúče a existujúce poškodenia s fotkami.
- Do dvoch týždňov prihláste adresu — pozri nášho sprievodcu k Anmeldung.
- Uzavrite zmluvy na elektrinu a internet.
Ako rozpoznať podvod
- Nájomné je ďaleko pod trhom a „vlastník“ je v zahraničí a chce kľúče poslať poštou.
- Žiadajú vás zaplatiť kauciu, nájomné alebo „rezervačný poplatok“ pred obhliadkou alebo pred podpisom.
- Žiadajú platbu cez služby na prevod peňazí, poukážky alebo odkazy na neznáme „rezervačné služby“.
- Tlačia na vás, aby ste sa rozhodli hneď alebo poslali kópie dokladov neznámym ľuďom.
Nikdy neposielajte peniaze, kým byt neuvidíte osobne a nepodpíšete zmluvu. Na Flat-Radar nahláste podozrivé inzeráty tlačidlom „Nahlásiť“ na stránke inzerátu.
Hľadáte mimo Berlína?
Kroky z tohto návodu fungujú v celom Nemecku: rozpočet, doklady, obhliadka, zmluva, kaucia a prihlásenie adresy do dvoch týždňov od nasťahovania sú všade rovnaké. Čo sa líši podľa miesta: Mietpreisbremse platí len v oblastiach, ktoré určila spolková krajina, miestne bytové spoločnosti a družstvá sú iné a každý Jobcenter si stanovuje vlastné limity nájomného. Prezrite si inzeráty pre vaše mesto v katalógu Flat-Radar a na radnici sa opýtajte na bezplatné poradenstvo pre nájomníkov v okolí.