Kto je kto v podnájme
V podnájme (Untermiete) vám hlavný nájomník (Hauptmieter) prenajme izbu alebo celý byt, ktorý si sám prenajíma. Ak je to len na obmedzený čas — napríklad kým je hlavný nájomník v zahraničí — často sa to nazýva Zwischenmiete. Dôležité: podnájomník (Untermieter) uzatvára zmluvu len s hlavným nájomníkom, nie s vlastníkom. Hlavný nájomník zostáva voči prenajímateľovi zodpovedný za nájomné a byt.
Ak chcete dať byt do podnájmu
- Každý podnájom potrebuje súhlas prenajímateľa (Untervermietungserlaubnis) — pri jednej izbe, pri celom byte, aj keď ide len o niekoľko týždňov. Požiadajte písomne a uveďte meno podnájomníka, izby a obdobie.
- Ak po podpise zmluvy vznikol oprávnený záujem (napríklad zmena rodinnej situácie, finančné dôvody alebo dočasná práca v inom meste), zvyčajne môžete žiadať súhlas s podnájmom časti bytu. Prenajímateľ môže odmietnuť z dôležitého dôvodu — napríklad pre osobu podnájomníka alebo preľudnenie.
- Ak je pre prenajímateľa podnájom prijateľný len za vyššie nájomné, môže súhlas podmieniť primeraným príplatkom (Untermietzuschlag). Zákon pevnú sumu neurčuje.
- Ak prenajímateľ odmietne súhlas bez dôležitého dôvodu týkajúceho sa podnájomníka, môžete svoju zmluvu predčasne vypovedať so zákonnou výpovednou lehotou. Predtým sa poraďte so združením nájomníkov.
Podnájom bez súhlasu je riskantný: prenajímateľ vám môže dať písomné napomenutie (Abmahnung) a vypovedať zmluvu, v závažných prípadoch aj bez výpovednej lehoty. Začiatkom roka 2026 Spolkový súdny dvor (BGH) rozhodol, že nájomník, ktorý dáva byt do podnájmu za účelom zisku, nemá nárok na súhlas, a potvrdil výpoveď v takom berlínskom prípade. Zodpovedáte aj za škody, ktoré spôsobí váš podnájomník.
Ak ste podnájomník: vaše postavenie
- Nájomné a kauciu platíte hlavnému nájomníkovi a všetky nároky máte len voči nemu. Vypýtajte si súhlas prenajímateľa s podnájmom.
- Ak sa hlavný nájom skončí, prenajímateľ môže žiadať, aby ste sa odsťahovali aj vy — aj keď vaša zmluva ešte platí. Nároky potom môžete mať len voči hlavnému nájomníkovi.
- Ak si prenajímate zariadenú izbu v byte, kde býva hlavný nájomník, alebo bývanie len na dočasné užívanie, vaša ochrana pred výpoveďou je oveľa slabšia a výpovedné lehoty môžu byť veľmi krátke.
- Ak si naopak dlhodobo prenajímate celý byt alebo nezariadenú izbu, voči hlavnému nájomníkovi máte zvyčajne bežné práva nájomníka.
Nájomné: strop nájomného a zariadené bývanie
Strop nájomného (Mietpreisbremse) platí len tam, kde ho zaviedla spolková krajina — v Berlíne napríklad v celom meste. Tam sa zvyčajne vzťahuje aj na podnájmy: podľa Berliner Mieterverein to BGH potvrdil v roku 2026. Výnimkou je bývanie prenajaté len na dočasné užívanie a zariadená izba v byte, kde býva hlavný nájomník. Primeraný príplatok za nábytok je povolený, nesmie sa však používať na obchádzanie stropu. Spolková vláda pripravuje nové pravidlá pre zariadené a krátkodobé prenájmy, preto si pred podpisom overte aktuálny stav.
Zmluva, kaucia a Anmeldung
- Podpíšte písomnú zmluvu: zmluvné strany, ktoré izby užívate sami a ktoré spoločne, nájomné a čo zahŕňa, kaucia, doba trvania a výpoveď. Priložte zoznam nábytku a fotky stavu.
- Kaucia (Kaution) môže byť najviac tri mesačné čisté Kaltmiete. Plaťte radšej prevodom než v hotovosti, alebo si vypýtajte písomné potvrdenie.
- Potvrdenie prenajímateľa (Wohnungsgeberbestätigung) na prihlásenie vydáva ten, kto vám bývanie skutočne poskytuje — v podnájme hlavný nájomník. Musí vám ho dať do dvoch týždňov od nasťahovania a vy sa tiež musíte do dvoch týždňov prihlásiť. Pozri nášho sprievodcu k Anmeldung.
- Vydať také potvrdenie pre ľudí, ktorí tam v skutočnosti nebývajú, je zakázané a hrozí za to vysoká pokuta. Nikdy si nekupujte „adresu na prihlásenie“.
Prenájom turistom a krátkodobý prenájom
Prenajať byt turistom alebo na pár nocí nie je bežný podnájom. Mnohé mestá a spolkové krajiny majú vlastné pravidlá proti zneužívaniu bytov (Zweckentfremdungsverbot), preto sa vopred opýtajte vo svojom meste, či potrebujete povolenie alebo registráciu. V Berlíne na takýto prenájom, aj vlastného hlavného bydliska, zvyčajne potrebujete povolenie alebo registráciu od úradu mestskej časti (Bezirksamt) a porušenia môžu viesť k vysokým pokutám; podrobnosti sú na berlin.de. V každom prípade potrebujete súhlas prenajímateľa.
Ako rozpoznať podvod
- Neplaťte nájomné ani kauciu, kým bývanie neuvidíte a nepodpíšete zmluvu.
- Buďte opatrní, ak je „vlastník v zahraničí“ a po zaplatení chce kľúče poslať poštou alebo cez údajnú úschovnú službu.
- Podozrivo lacné ponuky v centre, časový tlak a žiadosti o platbu cez služby na prevod hotovosti sú typické varovné signály.
- Neposielajte kópiu pasu ani iných dokladov, kým si nie ste istí, že ponuka je skutočná.
- Overte si, že osoba v byte naozaj býva a prenajíma ho: vypýtajte si jej nájomnú zmluvu a súhlas s podnájmom.
Stále neviete, čo vám viac vyhovuje? Prečítajte si nášho sprievodcu izba vo WG alebo vlastný byt. Na Flat-Radar si môžete vytvoriť bezplatnú žiadosť o bývanie: prenajímatelia ju vidia a nové vhodné inzeráty vám prídu e-mailom.