Čo je bytové družstvo
Bytové družstvo (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) patrí svojim členom. Kto býva v družstevnom byte, nie je len nájomník, ale člen a spoluvlastník. Namiesto bežnej nájomnej zmluvy zvyčajne podpíšete zmluvu o trvalom užívaní (Dauernutzungsvertrag); spravidla sa na ňu vzťahuje aj nemecké nájomné právo. Družstvá nesledujú maximálny zisk, preto je ich nájomné často pod úrovňou trhu — nie je to však zaručené a líši sa podľa družstva a domu. Členovia hlasujú na členskej schôdzi alebo volia zhromaždenie zástupcov (Vertreterversammlung).
Členstvo a podiely
- Aby ste dostali byt, vstúpite do družstva a kúpite si podiely (Genossenschaftsanteile). Stanovy (Satzung) určujú jeden podiel za členstvo; za byt mnohé družstvá vyžadujú ďalšie podiely odstupňované podľa jeho veľkosti (Pflichtanteile).
- Sumy sa medzi družstvami veľmi líšia; v novostavbách sú často oveľa vyššie ako v starších domoch. Pred podaním žiadosti sa opýtajte na presnú sumu. Niektoré družstvá si účtujú aj nevratný vstupný poplatok (Eintrittsgeld).
- Podiely nie sú nájomné ani kaucia: sú to váš kapitálový vklad v družstve. Zvyčajne nenesú žiadny alebo len veľmi malý úrok; niektoré družstvá vyplácajú malú dividendu.
- Keď odídete, vklad dostanete späť — ale nie hneď. Výpoveď podávate aspoň tri mesiace pred koncom obchodného roka (stanovy môžu určiť dlhšiu lehotu, najviac päť rokov) a zostatok sa vyplatí do šiestich mesiacov po vašom odchode. Ak malo družstvo straty, suma môže byť nižšia.
Poradovníky a uzavretý príjem
V Berlíne je dopyt oveľa vyšší ako ponuka. Mnohé berlínske družstvá úplne prestali prijímať nových členov alebo ich prijímajú len pre konkrétne projekty novostavieb; iné vedú dlhé poradovníky. Samotné členstvo byt nezaručuje: voľné byty zvyčajne najprv dostanú existujúci členovia, napríklad keď potrebujú väčší alebo menší byt. Čakanie môže trvať roky, preto žiadajte včas a súčasne vo viacerých družstvách.
Ako nájsť družstvá, ktoré prijímajú členov
- Začnite webom marketingovej iniciatívy bytových družstiev (wohnungsbaugenossenschaften.de, región Berlín). Uvádza zúčastnené družstvá s odkazmi na ich weby.
- Pozrite si vlastný web každého družstva, zvyčajne v časti „Mitglied werden“ alebo „Wohnungsangebote“. Uvidíte tam, či je príjem otvorený, či existuje poradovník a ako sa prihlásiť.
- Sledujte projekty novostavieb: družstvá, ktoré stavajú, často hľadajú nových členov pre nové byty — potrebné podiely sú tam však zvyčajne vyššie.
- Prihlášku podajte s úplnými dokladmi a kontaktné údaje majte aktuálne. Niektoré družstvá zverejňujú voľné byty pre členov alebo inzerujú na realitných portáloch.
Kto môže vstúpiť
Nemecké občianstvo nepotrebujete: zákon o družstvách nestanovuje žiadnu podmienku štátnej príslušnosti a mnohé družstvá prijmú každého, kto žije v Berlíne alebo sa sem plánuje presťahovať. O prijatí rozhodujú stanovy a predstavenstvo a ako iní prenajímatelia sa vás družstvo môže pýtať na príjem, prihlásenie (Anmeldung) alebo výpis zo SCHUFA. Niektoré verejne dotované družstevné byty sú vyhradené pre domácnosti s WBS.
Pomoc pri platení podielov
Spolková krajina Berlín podporuje domácnosti s oprávnením na sociálne bývanie (Wohnberechtigungsschein, WBS) cez program Investitionsbank Berlin (IBB) „IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb“: bezúročnú pôžičku od 2 000 € do 50 000 € na domácnosť na prvý nákup podielov, z ktorej sa časť odpúšťa. Poskytuje sa len raz na domácnosť a len pri prvom nasťahovaní do družstevného bytu v Berlíne; nasťahovať sa musíte do šiestich mesiacov. Požiadajte IBB ešte pred podpisom a overte si tam aktuálne podmienky — z času na čas sa menia.
Ak poberáte Grundsicherungsgeld (predtým Bürgergeld), Jobcenter môže družstevné podiely zaplatiť — ako kauciu, zvyčajne formou pôžičky a len s predchádzajúcim súhlasom (Zusicherung). Požiadajte pred podpisom. Viac v našom sprievodcovi o Jobcenter a nájomnom.
Výhody a nevýhody
- Plus: často nižšie nájomné a miernejšie zvyšovanie, pretože družstvo nesleduje maximálny zisk.
- Plus: vysoká istota: ako člen môžete zvyčajne zostať doživotne; družstvo vám nemôže vypovedať zmluvu pre vlastnú potrebu (Eigenbedarf).
- Plus: spolurozhodovanie: členovia hlasujú na členskej schôdzi alebo zhromaždení zástupcov a mnohé družstvá majú spoločenské miestnosti a susedské aktivity.
- Mínus: na podiely potrebujete peniaze vopred a späť ich dostanete až mesiace po odchode.
- Mínus: dlhé čakanie, veľa uzavretých zoznamov a malý výber — zvyčajne beriete, čo sa členom ponúkne.
Družstvá v iných mestách
Wohnungsbaugenossenschaften existujú v celom Nemecku a členstvo a podiely fungujú podľa zákona o družstvách všade na rovnakom princípe. Poradovníky, výšku podielov a pravidlá prijímania určuje každé družstvo a podpora pri platení podielov ako berlínsky program je regionálna vec. Hľadajte «Wohnungsbaugenossenschaft» spolu s názvom vášho mesta.
Družstvo je len jedna z ciest. Prečítajte si aj ako získať byt od berlínskych mestských bytových spoločností a ako nájsť byt v Berlíne. Na Flat-Radar si môžete vytvoriť bezplatnú žiadosť o bývanie: prenajímatelia ju vidia a nové vhodné inzeráty vám prídu e-mailom.