Ako musí byť kaucia uložená
Prenajímateľ musí zo zákona uchovávať peňažnú kauciu (Kaution) oddelene od vlastného majetku — na bankovom účte s obvyklým úrokom pre úspory s trojmesačnou výpovednou lehotou alebo v inej forme dohodnutej s vami. Úroky patria vám a zvyšujú kauciu. Vaše peniaze sú tak chránené aj pri platobnej neschopnosti prenajímateľa. Môžete prenajímateľa požiadať, aby vám ukázal, kde je kaucia uložená. Obzvlášť prehľadný je kaučný účet na vaše meno, založený v prospech prenajímateľa (Mietkautionskonto).
Odsťahovanie: odovzdanie bytu
- Byt vráťte načas ku koncu nájmu, úplne vypratený vrátane pivnice, a odovzdajte všetky kľúče. Vypýtajte si písomné potvrdenie o vrátených kľúčoch.
- Dohodnite si s prenajímateľom termín odovzdania a ak sa dá, vezmite si svedka. Protokol o odovzdaní (Übergabeprotokoll) podpíšte, len ak je správny; zapíšte všetko, s čím nesúhlasíte.
- Odfoťte s dátumom každú miestnosť a každý merač. Stavy meračov (elektrina, voda, kúrenie) zapíšte do protokolu a oznámte ich dodávateľom elektriny a plynu.
- Ak vás platná doložka v zmluve zaväzuje k maliarskym a drobným úpravám (Schönheitsreparaturen), urobte ich pred odovzdaním poriadne. Inak zvyčajne stačí nechať byt vymetený (besenrein) a zatmeliť diery po hmoždinkách.
- Dajte prenajímateľovi písomne svoju novú adresu a bankové spojenie.
Koľko času má prenajímateľ
Prenajímateľ nemusí kauciu vrátiť v deň, keď sa odsťahujete: má primeranú lehotu na preverenie, či voči vám ešte má nároky. Súdy často považujú za primerané až približne šesť mesiacov, v osobitných prípadoch aj dlhšie. Ak ešte chýba vyúčtovanie nákladov (Nebenkostenabrechnung) a doplatok je pravdepodobný, prenajímateľ si môže dovtedy ponechať primeranú časť kaucie — nie však celú. Samotné vyúčtovanie vám musí prísť do 12 mesiacov od konca zúčtovacieho obdobia; pozri nášho sprievodcu o vyúčtovaní nákladov.
Čo si môže strhnúť — a čo nie
- Môže strhnúť: nezaplatené nájomné, doplatok z vyúčtovania nákladov a škody, ktoré ste spôsobili nad rámec bežného užívania — napríklad prepálené miesta, prasknuté obkladačky alebo škvrny na koberci.
- Aj náklady na maliarske a drobné úpravy — ale len ak vás k nim zaväzuje platná doložka a neurobili ste ich napriek lehote, ktorú vám prenajímateľ určil.
- Nemôže strhnúť: bežné opotrebenie z každodenného bývania, napríklad ošúchaný koberec. Bežné užívanie platíte nájomným.
- Prenajímateľ musí svoje nároky pomenovať a vyčísliť a môže si ponechať len toľko, koľko je potrebné na ich pokrytie. Pri poškodených veciach, ktoré už boli staré, zvyčajne nemusíte platiť plnú cenu novej.
Nebývajte „na kauciu“: spravidla nemôžete jednoducho prestať platiť nájomné za posledné mesiace a povedať prenajímateľovi, nech si namiesto toho ponechá kauciu. Nezaplatené nájomné zostáva dlhom na nájomnom.
Ako požiadať o vrátenie kaucie
- Ak sa niekoľko týždňov po odovzdaní nič neozve, napíšte prenajímateľovi — ideálne doporučeným listom alebo iným spôsobom, ktorý viete preukázať — a požiadajte ho, aby kauciu do určitého dátumu vyúčtoval a vyplatil, napríklad do dvoch týždňov.
- Uveďte byt, výšku a dátum zaplatenia kaucie a svoj bankový účet. Žiadajte kauciu vrátane úrokov a výpis z kaučného účtu.
- Ak si prenajímateľ niečo strhne, vypýtajte si podrobný rozpis s faktúrami alebo cenovými ponukami. Proti zrážkam, ktoré považujete za neoprávnené, písomne namietajte.
- Ak je kaucia na účte na vaše meno založenom v prospech prenajímateľa, požiadajte prenajímateľa, aby účet uvoľnil, aby vám banka mohla peniaze vyplatiť.
Ak prenajímateľ nezaplatí
Poraďte sa so združením nájomníkov (Mieterverein), v bezplatnej poradni pre nájomníkov, ktorú ponúkajú mnohé mestá a mestské časti (v Berlíne úrady mestských častí; na radnici sa opýtajte, čo existuje tam, kde bývate), alebo s advokátom; pri nízkom príjme môžete na miestnom súde (Amtsgericht) v mieste bydliska požiadať o pomoc s právnym poradenstvom (Beratungshilfe). Nájomné spory rieši Amtsgericht príslušný pre oblasť, kde sa byt nachádza, a advokáta tam nepotrebujete. Ak prenajímateľ vôbec nereaguje, možnosťou môže byť súdne upomínacie konanie (Mahnverfahren): vedú ho centrálne upomínacie súdy (Mahngerichte) v každej spolkovej krajine — pre ľudí s bydliskom v Berlíne alebo Brandenbursku je to Amtsgericht Wedding — a návrh sa dá pre celé Nemecko pripraviť na online-mahnantrag.de. Ak prenajímateľ podá námietku, vec môže pokračovať ako bežná žaloba.
Lehoty: váš nárok na vrátenie kaucie sa premlčí (Verjährung) po troch rokoch, počítaných od konca roka, v ktorom sa stal splatným — teda po uplynutí lehoty prenajímateľa na kontrolu. Nároky prenajímateľa na náhradu škody na byte sa premlčia šesť mesiacov po vrátení bytu, prenajímateľ si ich však spravidla môže aj potom započítať voči kaucii. Týchto šesť mesiacov teda nie je lehota na vrátenie kaucie.
Keď sa dom predá
Ak prenajímateľ predá byt alebo dom, kupujúci preberá povinnosť vrátiť kauciu — aj keď mu predávajúci peniaze nikdy neodovzdal. Ak kauciu od kupujúceho na konci nájmu nedostanete, ručí za ňu naďalej predchádzajúci prenajímateľ. Doklad o zaplatení kaucie si uschovajte počas celého nájmu.
Alternatívy k peňažnej kaucii
Niektorí prenajímatelia namiesto hotovosti akceptujú záruku banky alebo poisťovne (Mietkautionsbürgschaft, často nazývaná Kautionsversicherung). Úspory si ponecháte, ale platíte ročný poplatok, ktorý sa vám nevráti; ak prenajímateľ uplatní nárok, poskytovateľ zaplatí a peniaze potom vymáha od vás. Prenajímateľ takú záruku prijať nemusí a všetky zábezpeky spolu nesmú presiahnuť tri mesačné Kaltmiete.
Ak vám kauciu požičal Jobcenter, nesplatená časť pôžičky sa stane splatnou, hneď ako vám prenajímateľ kauciu vráti. Skontrolujte si rozhodnutie (Bescheid) a informujte Jobcenter.
Plánujete ďalšie sťahovanie? Pred podpisom si prečítajte čo skontrolovať v nájomnej zmluve a ak hľadáte v Berlíne, ako nájsť byt v Berlíne. Na Flat-Radar si môžete vytvoriť bezplatnú žiadosť o bývanie: prenajímatelia ju vidia a nové vhodné inzeráty vám prídu e-mailom.