Як розірвати договір оренди в Німеччині: строк і зразок листа

Форма: на папері, з власноручним підписом

• Розірвання договору (Kündigung) має бути в письмовій формі (Schriftform) з власноручним підписом. E-mail, факс, SMS, повідомлення у WhatsApp чи скан листа не підходять — таке розірвання недійсне, навіть якщо орендодавець його отримав.
• Якщо договір як орендарі підписали кілька людей, лист мають підписати всі. Один орендар не може сам розірвати договір за всіх.
• Адресуйте лист усім орендодавцям, зазначеним у договорі. Якщо договір або орендодавець називає контактом керуючу компанію (Hausverwaltung), надсилайте туди; якщо сумніваєтеся, надішліть копію й самому орендодавцю.
• Пояснювати причину не потрібно. Вкажіть квартиру, договір і дату, коли оренда має закінчитися, і додайте «або на найближчу можливу дату» — на випадок, якщо ваша дата надто рання.

Строк: три місяці

Для орендарів законний строк розірвання безстрокового договору становить, як правило, близько трьох місяців (§ 573c BGB) — незалежно від того, скільки ви прожили в квартирі; пункт договору з довшим строком для орендаря недійсний. Правило таке: якщо лист надійде орендодавцю не пізніше третього робочого дня місяця, цей місяць зараховується, і оренда закінчується наприкінці другого місяця після нього. Приклад: якщо лист надійде до середи, 4 листопада 2026 року, оренда закінчиться 31 січня 2027 року; якщо 5 листопада — лише 28 лютого 2027 року. Важливо, коли лист надійшов, а не коли ви його відправили.

Субота тут вважається робочим днем (так вирішив Федеральний верховний суд, BGH, у 2005 році), неділя і святкові дні — ні. Чи переноситься строк, якщо третій робочий день сам припадає на суботу, остаточно не вирішено. Не ризикуйте: надсилайте лист так, щоб він прийшов на кілька днів раніше, найкраще ще наприкінці попереднього місяця.

Як довести, що лист дійшов

• Einwurf-Einschreiben: пошта фіксує, коли лист вкинули в поштову скриньку орендодавця. Збережіть квитанцію і перевірте статус доставки онлайн. Це доводить доставку, але не зміст — тож бажано, щоб хтось бачив, як ви кладете підписаний лист у конверт.
• Доставка особисто зі свідком: людина, яка не є стороною договору, читає лист, кидає його в поштову скриньку орендодавця (або передає особисто) і записує дату, час і місце, ставлячи свій підпис. Можна також передати лист самому й попросити підписане й датоване підтвердження отримання на копії.
• Зберігайте підписану копію листа і всі докази доставки, доки не повернуть заставу. Лист, вкинутий у скриньку пізно ввечері, може вважатися отриманим лише наступного дня.

Строковий договір, Kündigungsverzicht і Staffelmiete

Багато договорів на певний час виключають звичайне розірвання (Kündigungsverzicht). У типовому договорі така відмова, як правило, дійсна щонайбільше на чотири роки від підписання; до того часу ви зазвичай можете піти лише за згодою орендодавця або маючи особливе право на розірвання. При ступінчастій оренді (Staffelmiete) право орендаря на розірвання теж можна виключити щонайбільше на чотири роки від укладення такої угоди. Справжній строковий договір (Zeitmietvertrag) не можна достроково розірвати звичайним порядком; він дійсний, лише якщо орендодавець під час підписання письмово назвав визнану законом причину, наприклад власне користування, — інакше він вважається безстроковим. Якщо сумніваєтеся, дайте перевірити договір; дивіться також, що перевірити в договорі оренди.

Міф про трьох наступних орендарів

Багато хто вважає, що можна виїхати раніше, якщо знайти трьох наступних орендарів (Nachmieter). Такого загального правила немає. Орендодавець мусить прийняти наступника, лише якщо в договорі є відповідний пункт (Nachmieterklausel) або у виняткових випадках — якщо у вас є вагома причина, наприклад переїзд через роботу чи хворобу, яка явно переважає інтерес орендодавця, як правило, коли ви ще довго прив’язані до договору. Навіть тоді орендодавець може відхилити непридатного кандидата. За звичайного тримісячного строку права на це зазвичай немає; але ви завжди можете запропонувати орендодавцю угоду про дострокове припинення (Aufhebungsvertrag) — оформіть її письмово.

Особливі права на розірвання

• Після підвищення оренди: якщо орендодавець вимагає підвищити оренду до місцевого порівняльного рівня або після модернізації, ви можете розірвати договір до кінця другого місяця після отримання вимоги; оренда тоді закінчується наприкінці другого місяця після розірвання, а підвищення не набуває чинності (§ 561 BGB).
• Перед модернізацією: після отримання повідомлення про модернізацію ви можете розірвати договір до кінця наступного місяця з дією наприкінці місяця, що йде за ним (§ 555e BGB). Для незначних робіт це не діє.
• Смерть орендаря: інші орендарі за договором можуть розірвати його протягом місяця після того, як дізналися про смерть; спадкоємці, якщо ніхто не продовжує оренду, — теж протягом місяця, в обох випадках із законним тримісячним строком (§§ 563a, 564 BGB).
• Відмова в суборенді: якщо орендодавець не дозволяє здати квартиру в суборенду без причини, пов’язаної з особою суборендаря, ви можете мати право розірвати договір із законним строком (§ 540 BGB).

Спільна квартира (WG) і суборенда

У спільній квартирі (WG), де договір підписали всі мешканці, розірвати його можуть лише всі разом. Якщо виїжджає одна людина, для зміни орендаря потрібна згода орендодавця та інших мешканців. Якщо ви живете як суборендар (Untermieter), ви розриваєте договір з основним орендарем, а не з власником, — як правило, теж письмово і з тримісячним строком. Для мебльованої кімнати у квартирі, де живе сам основний орендар, часто діє коротший строк: повідомлення до 15-го числа місяця — до кінця цього місяця. Детальніше — у наших порадах про суборенду та WG чи окрему квартиру.

Зразок листа про розірвання

Надсилайте лист німецькою мовою. Заповніть місця у квадратних дужках, роздрукуйте лист, нехай кожен орендар підпише його власноручно, і збережіть копію. Текст у лапках — це текст самого листа:

1. Відправник (імена всіх орендарів і адреса квартири): „[Vor- und Nachname aller Mieter], [Straße, Hausnummer, PLZ Ort]“
2. Одержувач (усі орендодавці або керуюча компанія): „[Name aller Vermieter bzw. der Hausverwaltung], [Anschrift laut Mietvertrag]“
3. Місто й дата: „Berlin, [TT.MM.JJJJ]“
4. Тема листа: „Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage]“
5. Розірвання (до певної дати або на найближчу можливу): „Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (kündigen wir) das oben genannte Mietverhältnis fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
6. Прохання підтвердити: „Bitte bestätigen Sie mir (uns) den Erhalt dieser Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses schriftlich.“
7. Здача квартири: „Für die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel bitte ich (bitten wir) um einen Terminvorschlag.“
8. Застава й нова адреса: „Bitte zahlen Sie die Kaution nach Abrechnung auf folgendes Konto: [IBAN, Kontoinhaber]. Meine (unsere) neue Anschrift teile ich (teilen wir) Ihnen rechtzeitig mit.“
9. Прощання й підписи: „Mit freundlichen Grüßen“ — під ним власноручні підписи всіх орендарів.

Що далі

• Сплачуйте оренду до кінця строку оренди. Якщо орендодавець не підтверджує дату закінчення, запитайте ще раз письмово.
• Домовтеся про дату здачі, поверніть квартиру звільненою з усіма ключами і запишіть показники лічильників. Як підготувати здачу й повернути заставу — у пораді про заставу.
• Після переїзду зареєструйте нову адресу в Bürgeramt протягом двох тижнів (Ummeldung; якщо виїжджаєте за кордон — зніміться з реєстрації) і повідомте банк, страхові компанії, роботодавця та установи: як змінити адресу.
• Розірвіть або перенесіть договори, пов’язані з квартирою: електрика, газ, інтернет. Перевірте умови заздалегідь — деякі договори мають власні строки розірвання.

Шукаєте нове житло? Прочитайте, як знайти квартиру в Берліні. На Flat-Radar можна безкоштовно створити запит на житло: орендодавці бачать його, а нові відповідні оголошення приходять вам на e-mail.