Що таке житловий кооператив
Житловий кооператив (Wohnungsbaugenossenschaft, eG) належить своїм членам. Хто живе в кооперативній квартирі, той не просто орендар, а член і співвласник. Замість звичайного договору оренди ви зазвичай підписуєте договір безстрокового користування (Dauernutzungsvertrag); як правило, на нього теж поширюється німецьке орендне право. Кооперативи не працюють заради максимального прибутку, тому оренда там часто нижча за ринкову — але це не гарантовано й залежить від кооперативу та будинку. Члени голосують на загальних зборах або обирають представників (Vertreterversammlung).
Членство і паї
- Щоб отримати квартиру, ви вступаєте в кооператив і купуєте паї (Genossenschaftsanteile). Статут (Satzung) визначає обов’язковий пай для членства; для квартири багато кооперативів вимагають додаткові паї залежно від її розміру (Pflichtanteile).
- Суми дуже різняться між кооперативами; у новобудовах вони часто значно вищі, ніж у старому фонді. Дізнайтеся точну суму ще до заявки. Деякі кооперативи також беруть вступний внесок (Eintrittsgeld), який не повертають.
- Паї — це не оренда і не застава, а ваша частка в капіталі кооперативу. Відсотків на них зазвичай немає або вони невеликі; деякі кооперативи виплачують невеликі дивіденди.
- Коли ви виходите з кооперативу, гроші за паї повертають — але не одразу. Членство розривають щонайменше за три місяці до кінця фінансового року (статут може встановити довший строк, максимум п’ять років), а виплата має відбутися протягом шести місяців після виходу. Якщо кооператив мав збитки, сума може бути меншою.
Листи очікування і закритий прийом
Попит у Берліні значно перевищує пропозицію. Багато берлінських кооперативів повністю припинили приймати нових членів або приймають лише для конкретних новобудов; інші ведуть довгі листи очікування. Саме членство квартири не гарантує: вільні квартири зазвичай спершу пропонують наявним членам, наприклад тим, кому потрібна більша чи менша квартира. Очікування може тривати роки, тож подавайте заявки рано й одразу в кілька кооперативів.
Як знайти кооперативи, що приймають членів
- Почніть із сайту маркетингового об’єднання житлових кооперативів (wohnungsbaugenossenschaften.de, регіон Berlin). Там є перелік кооперативів-учасників із посиланнями на їхні сайти.
- Перевірте сайт кожного кооперативу, зазвичай розділи «Mitglied werden» або «Wohnungsangebote». Там видно, чи відкритий прийом, чи є лист очікування і як подати заявку.
- Шукайте новобудови: кооперативи, які будують, часто шукають нових членів для нових квартир, але паї там зазвичай вищі.
- Подавайте заявку з повним пакетом документів і вчасно оновлюйте контактні дані. Деякі кооперативи публікують вільні квартири для членів або розміщують оголошення на порталах оренди.
Хто може вступити
Німецьке громадянство не потрібне: закон про кооперативи не ставить умов щодо громадянства, і багато кооперативів приймають усіх, хто живе в Берліні або хоче сюди переїхати. Про прийом вирішують статут і правління, і кооператив, як і інші орендодавці, може запитати про дохід, реєстрацію (Anmeldung) або довідку SCHUFA. Деякі кооперативні квартири, збудовані за державні кошти, надають лише домогосподарствам із WBS.
Допомога з оплатою паїв
Земля Берлін підтримує домогосподарства з довідкою на соціальне житло (Wohnberechtigungsschein, WBS) через програму Інвестиційного банку Берліна (IBB) «IBB Genossenschaftsförderung – Anteilserwerb»: безвідсоткова позика від 2 000 до 50 000 євро на домогосподарство для першої купівлі паїв, частину якої списують. Її дають лише один раз на домогосподарство і лише для першого заселення в кооперативну квартиру в Берліні; заселитися треба протягом шести місяців. Подайте заяву до IBB ще до підписання договору й перевірте там актуальні умови — вони час від часу змінюються.
Якщо ви отримуєте Grundsicherungsgeld (раніше Bürgergeld), Jobcenter може оплатити кооперативні паї — як і заставу, зазвичай у вигляді позики і лише за попередньою згодою (Zusicherung). Подайте заяву до підписання. Детальніше — у нашій пораді про Jobcenter і оренду.
Переваги і недоліки
- Плюс: часто нижча оренда й помірніше підвищення, бо кооператив не прагне максимального прибутку.
- Плюс: висока захищеність: як член кооперативу ви зазвичай можете жити в квартирі все життя; розірвання договору через власні потреби (Eigenbedarf) кооперативу не стосується.
- Плюс: право голосу: члени голосують на загальних зборах або зборах представників, а в багатьох кооперативах є спільні приміщення й сусідські заходи.
- Мінус: потрібні гроші наперед на паї, а повертають їх лише через кілька місяців після виходу.
- Мінус: довге очікування, багато закритих списків і малий вибір — зазвичай берете те, що пропонують членам.
Кооператив — лише один із шляхів. Прочитайте також, як отримати квартиру в берлінських державних житлових компаніях і як знайти квартиру в Берліні. На Flat-Radar можна безкоштовно створити запит на житло: орендодавці бачать його, а нові відповідні оголошення приходять вам на e-mail.