Перед підписанням
Більшість орендодавців використовують готовий типовий договір (Formularmietvertrag). Пункти, які ставлять вас у невиправдано невигідне становище або порушують обов’язковий захист орендарів, недійсні — решта договору зберігає силу, а замість таких пунктів діють норми закону. Проте всі питання краще з’ясувати до підписання, прочитати всі додатки, наприклад правила будинку (Hausordnung), і зберегти примірник, підписаний обома сторонами. Почніть з основного:
- Тип договору: для квартири, в якій ви живете, це має бути договір оренди житла (Wohnraummietvertrag). Будьте обережні з «комерційними» чи «частково комерційними» договорами — на них значна частина захисту орендарів може не поширюватися.
- Сторони: повне ім’я та адреса орендодавця — вони потрібні для листів, повідомлень про недоліки і для розірвання договору. Кожен, хто підписує договір, стає орендарем з усіма правами і повною відповідальністю за оплату оренди.
- Квартира: адреса, поверх і розташування (наприклад, «2-й поверх ліворуч»), кімнати та житлова площа (Wohnfläche). Якщо квартира виявиться більш ніж на 10% меншою, ніж зазначено, це вважається недоліком, і оренду зазвичай можна зменшити.
- Додатково: підвал, горище, паркомісце чи гараж мають бути вказані в договорі — інакше ви можете не мати права ними користуватися.
- Дата початку й обіцянки: коли починається оренда і коли ви отримаєте ключі. Роботи, які пообіцяв орендодавець, наприклад усунення недоліків, варто записати в договір.
Безстроковий чи строковий?
Звичайний варіант — безстроковий договір (unbefristet). Тоді орендодавець може розірвати його лише з визнаної законом причини — наприклад, якщо квартира потрібна йому самому чи його сім’ї (Eigenbedarf). Строковий договір (Zeitmietvertrag) дійсний, лише якщо під час підписання орендодавець письмово вказав причину: наприклад, що після закінчення строку він хоче сам жити в квартирі або суттєво її перебудувати. Без такої причини договір вважається безстроковим.
Багато договорів на певний час виключають звичайне розірвання (Kündigungsverzicht). У типовому договорі суди визнають таку відмову щонайбільше на чотири роки від підписання; відмова, яка зобов’язує лише вас як орендаря, як правило, дійсна тільки разом зі ступінчастою орендою (Staffelmiete). Ваш строк повідомлення про розірвання як орендаря — три місяці: заява має бути письмовою з вашим власноручним підписом (e-mail чи повідомлення в месенджері не підходять) і надійти орендодавцю не пізніше третього робочого дня місяця — наприклад, до третього робочого дня березня, щоб оренда закінчилася 31 травня. Пояснювати причину не потрібно.
Оренда та поточні витрати
- Kaltmiete («холодна» оренда): плата за саму квартиру. До неї додаються авансові платежі (Vorauszahlungen) за експлуатаційні витрати (Betriebskosten), а також за опалення й гарячу воду. Раз на рік за ними складають розрахунок: ви або доплачуєте, або отримуєте гроші назад; за фіксованої суми (Pauschale) розрахунку немає.
- Попросіть показати останній розрахунок комунальних платежів: занизькі авансові платежі згодом обертаються великими доплатами. Детальніше — у нашій пораді про розрахунок комунальних платежів.
- Staffelmiete (ступінчаста оренда): майбутні підвищення вже записані в договорі в євро, не частіше ніж раз на рік. Поки вона діє, інші підвищення — до місцевої порівняльної орендної плати чи після модернізації — виключені.
- Indexmiete (індексована оренда): оренда змінюється слідом за індексом споживчих цін, не частіше ніж раз на рік і лише після письмового повідомлення орендодавця (e-mail достатньо). Підвищення до місцевої порівняльної орендної плати виключені, а після модернізації можливі лише у виняткових випадках. За високої інфляції індексована оренда може швидко зростати; федеральний уряд планує обмежити такі підвищення — перевірте, чи нові правила вже діють.
Mietpreisbremse: чи допустима оренда?
У Берліні обмеження орендної плати (Mietpreisbremse) діє по всьому місту до кінця 2029 року. На початку нового договору оренда, як правило, може перевищувати місцеву порівняльну орендну плату (ortsübliche Vergleichsmiete) не більше ніж на 10%. Оцінити її можна за берлінською таблицею орендних ставок (Berliner Mietspiegel) — онлайн-калькулятор є на mietspiegel.berlin.de. Винятки — зокрема квартири, вперше заселені та здані після 1 жовтня 2014 року, перша здача після капітальної модернізації і вища оренда, яку вже платив попередній орендар. Якщо орендодавець посилається на такий виняток, він мусить повідомити вас про це до підписання.
Можна спершу підписати, а потім перевірити. Якщо оренда завищена, заявіть орендодавцю претензію (Rüge) листом або e-mail. Якщо зробити це протягом 30 місяців від початку оренди, переплату, як правило, можна повернути з першого місяця. Перед відправленням претензії порадьтеся з фахівцями.
Застава та одноразові платежі
Застава (Kaution) — не більше трьох «холодних» орендних плат, без авансових платежів. Її можна сплатити трьома рівними щомісячними частинами; перша сплачується на початку оренди, а не під час підписання. Орендодавець мусить зберігати заставу окремо від власних грошей і з нарахуванням відсотків, а ці відсотки належать вам. Плата лише за те, що попередній орендар звільняє квартиру (Abstandszahlung), заборонена; купити в нього меблі можна, якщо ціна не завищена явно. Як згодом повернути заставу, читайте в пораді про повернення застави.
Ремонт, тварини та суборенда
- Schönheitsreparaturen (косметичний ремонт: фарбування стін, стель, радіаторів і дверей): за законом це обов’язок орендодавця, але договори часто перекладають його на орендаря. Такі пункти нерідко недійсні — наприклад, якщо ви заїжджаєте в неремонтовану квартиру без належної компенсації, якщо договір встановлює жорсткі строки або вимагає ремонту при виїзді незалежно від того, коли ви робили його востаннє. Сфотографуйте стан квартири під час заселення.
- Kleinreparaturen (дрібний ремонт): пункт договору може зобов’язувати вас оплачувати дрібний ремонт речей, якими ви часто користуєтеся, — кранів, вимикачів, дверних ручок. Як правило, він дійсний лише з лімітом на один ремонт (суди часто визнають близько 100 €, деякі — приблизно до 120 €) і річним лімітом (часто 6–8% річної орендної плати). Ви лише оплачуєте — ремонт організовує орендодавець; якщо рахунок перевищує ліміт, орендодавець оплачує його повністю.
- Домашні тварини: дрібних тварин, як-от хом’яків, хвилястих папужок чи рибок, тримати, як правило, можна. Пункт типового договору, що забороняє будь-яких собак і котів, недійсний: орендодавець мусить зважувати кожен випадок окремо. Запитайте дозволу, перш ніж заводити собаку чи кота, і отримайте його письмово.
- Суборенда (Untervermietung): потрібен дозвіл орендодавця. Якщо згодом у вас з’являється вагома причина — наприклад, ви хочете розділити витрати або до вас переїжджає партнер, — зазвичай можна вимагати дозволу на частину квартири. Чоловік чи дружина та діти можуть переїхати до вас без дозволу.
- Правила будинку (Hausordnung): перевірте години тиші, а також те, чи мусите ви самі прибирати сходи або чистити сніг, чи це робить фірма, а витрати входять до експлуатаційних.
Мебльовані квартири і «Wohnen auf Zeit»
Mietpreisbremse діє і для мебльованих квартир: орендодавець може додати розумну надбавку за меблі, а ви можете запитати, як її розраховано. Проте ні обмеження оренди, ні звичайний захист від розірвання не діють, якщо квартиру здають лише для тимчасового користування. За судовою практикою для цього, як правило, потрібна особлива короткострокова потреба з вашого боку, наприклад проєкт чи стажування; самої назви договору «Wohnen auf Zeit» («житло на час») недостатньо. Плануються нові федеральні правила для мебльованого та короткострокового житла. Якщо сумніваєтеся, дайте такий договір на перевірку до підписання.
Заселення і де отримати допомогу
У день заселення огляньте квартиру разом з орендодавцем і підпишіть акт приймання-передачі (Übergabeprotokoll): наявні пошкодження, показники лічильників і ключі, з фото з датою. Він захистить вас згодом, коли ви захочете повернути заставу. Попросіть в орендодавця підтвердження для Anmeldung (Wohnungsgeberbestätigung). А наш чек-лист для перегляду допоможе помітити недоліки ще до підписання.
Якщо щось незрозуміло, дайте договір на перевірку до підписання. Спілки орендарів (Mieterverein) консультують своїх членів за річний внесок; страхування судових витрат часто діє лише після періоду очікування, тож вступайте заздалегідь. Райони Берліна також пропонують безкоштовні консультації для орендарів (Mieterberatung) — час і адреси є на berlin.de. Ще шукаєте житло? Прочитайте, як знайти квартиру в Берліні, або створіть запит на житло на Flat-Radar.