Що таке Nebenkostenabrechnung?
У більшості договорів оренди ви, крім «холодної» оренди, щомісяця сплачуєте авансові платежі (Vorauszahlungen) за експлуатаційні витрати (Betriebskosten), які в побуті називають комунальними платежами (Nebenkosten). Раз на рік орендодавець звіряє їх із фактичними витратами в Betriebskostenabrechnung, яку зазвичай називають Nebenkostenabrechnung; опалення і гаряча вода часто йдуть окремим розрахунком (Heizkostenabrechnung). Результат — доплата (Nachzahlung) або переплата (Guthaben).
Перекладати на вас можна лише витрати з переліку постанови про експлуатаційні витрати (Betriebskostenverordnung, BetrKV), які ваш договір оренди покладає на вас, — у фактичному розмірі й економно. «Інші експлуатаційні витрати» (sonstige Betriebskosten) враховують, лише якщо договір їх називає. Типові позиції:
- податок на нерухомість (Grundsteuer);
- водопостачання і водовідведення;
- опалення і гаряча вода;
- прибирання вулиці, вивезення сміття і боротьба зі шкідниками;
- ліфт, прибирання будинку, догляд за зеленою зоною і освітлення спільних приміщень;
- чищення димоходів, страхування будинку і доглядач будинку (Hauswart).
Що не можна включати
- витрати на управління: керуюча компанія, банківські комісії, поштові витрати;
- ремонт і утримання, наприклад ліфта чи опалення; включати можна лише регулярне обслуговування і перевірки;
- резервний фонд на ремонт (Instandhaltungsrücklage), який з’являється, коли орендодавець пересилає розрахунок спільноти власників (Hausgeldabrechnung);
- частка порожніх квартир: її, як правило, несе орендодавець;
- оренда датчиків диму;
- плата за кабельне телебачення з 1 липня 2024 року.
Строки
- Розрахунковий період — не більше 12 місяців; він не мусить збігатися з календарним роком.
- Розрахунок має надійти до вас протягом 12 місяців після закінчення періоду: за 2025 рік — до 31 грудня 2026 року.
- Якщо він надійде пізніше, орендодавець уже не може вимагати доплату, хіба що затримка сталася не з його вини. Переплату вам однаково повернуть.
- Заперечити розрахунок можна протягом 12 місяців після його отримання, пізніше — як правило, вже ні.
Що має бути в правильному розрахунку
- розрахунковий період і, якщо ви в цей час в’їхали чи виїхали, період вашого користування;
- загальні витрати за кожним видом витрат;
- ключ розподілу — площа, кількість осіб чи споживання — з поясненням, якщо потрібно;
- розрахунок вашої частки;
- вирахування авансових платежів, які ви фактично сплатили.
Опалення, гаряча вода і витрати на CO2
- Якщо одна система опалення обслуговує кілька квартир, 50–70% витрат на опалення і гарячу воду розподіляють за виміряним споживанням, решту — зазвичай за площею (Heizkostenverordnung).
- Якщо ці витрати всупереч правилам розподілили не за споживанням, ви можете зменшити свою частку на 15%.
- Якщо прилади обліку зчитуються дистанційно, вам належить щомісячна інформація про споживання; як правило, до кінця 2026 року всі прилади мають зчитуватися дистанційно. Якщо цього немає, ви можете зменшити свою частку на 3%.
З 2023 року витрати на CO2 від опалення газом, рідким та іншим викопним паливом ділять між орендодавцем і орендарем за десятьма рівнями — залежно від викидів CO2 будинку на квадратний метр за рік: у дуже ефективних будинках (менше 12 кг) орендар платить усе, у найменш ефективних (від 52 кг) — лише 5%. Розподіл має бути вказаний у розрахунку за опалення; якщо його немає, ви можете зменшити витрати на опалення на 3%. Якщо ви самі купуєте газ для поквартирного опалення (Gasetagenheizung), вимагайте частку орендодавця в текстовій формі, наприклад електронною поштою, протягом 12 місяців після рахунку постачальника. Для газових і рідкопаливних систем, встановлених з кінця липня 2026 року, з 2028 року діятиме поділ навпіл.
Перевірка документів і заперечення
- Перевірте розрахунок невдовзі після отримання і порівняйте з минулорічним. Якщо бракує одного з наведених вище пунктів, розрахунок формально неправильний: доплату не треба сплачувати, доки орендодавець його не виправить.
- Якщо щось незрозуміло, письмово вимагайте ознайомлення з підтвердними документами (Belegeinsicht) — рахунками, договорами, показниками лічильників. Це ваше право. Зазвичай це відбувається в офісі орендодавця чи керуючої компанії; документи можна фотографувати, а орендодавець може надати їх і в електронному вигляді.
- Подайте заперечення письмово і назвіть конкретні пункти — найкраще протягом 30 днів, не пізніше ніж через 12 місяців після отримання. Збережіть підтвердження відправлення.
- Доки орендодавець не дав вам ознайомитися з документами, ви, як правило, можете не сплачувати доплату — прямо напишіть про це. Якщо спірний лише один пункт, решту сплатіть. Якщо платите до перевірки, зазначте «unter Vorbehalt» (із застереженням).
Доплата, переплата і нові авансові платежі
- Доплата: якщо розрахунок правильний, сплатіть її, як правило, протягом 30 днів після отримання. Якщо це складно, заздалегідь попросіть про розстрочку; орендодавець не зобов’язаний погоджуватися.
- Переплата: її мають повернути, щойно ви отримали розрахунок. Якщо її не виплатили приблизно за 30 днів, зазвичай її можна зарахувати в наступну оплату оренди; деякі договори вимагають попередити про це за місяць.
- Авансові платежі: після кожного розрахунку і ви, і орендодавець можете змінити їх до належного розміру заявою в текстовій формі — наприклад, зменшити після великої переплати.
- Jobcenter: якщо він оплачує ваше житло, одразу надішліть йому розрахунок. Він вирішить, чи покриє доплату, а переплата зменшить його подальші виплати, — дивіться пораду оренда і Jobcenter.
- Виїзд: якщо очікується доплата, орендодавець може затримати розумну частину застави до останнього розрахунку — дивіться, як повернути заставу.
Типові помилки
- неправильна площа, кількість осіб або період користування;
- авансові платежі не враховані або враховані менше, ніж ви сплатили;
- витрати з іншого розрахункового періоду;
- позиції, які не можна включати або яких немає у вашому договорі;
- витрати на доглядача, що включають ремонт чи адміністрування;
- опалення розподілено не за споживанням або немає розподілу витрат на CO2;
- різке зростання порівняно з минулим роком без пояснення.
Для орієнтиру порівняйте розрахунок із минулорічним і з Berliner Betriebskostenübersicht — таблицею середніх показників по Берліну на berlin.de. Вона не обов’язкова, але показує, які позиції надто високі.
Де отримати допомогу
Спілки орендарів (Mietervereine), наприклад Berliner Mieterverein, перевіряють розрахунки для своїх членів за щомісячний внесок. У багатьох районах Берліна є безкоштовні консультації для орендарів (Mieterberatung) — дивіться сторінки свого району на berlin.de. Допомагає також Verbraucherzentrale (центр захисту прав споживачів), а з низьким доходом можна попросити в місцевому суді (Amtsgericht) допомогу з оплатою юридичної консультації (Beratungshilfe). Які витрати ви сплачуєте, визначає договір оренди — дивіться, як перевірити договір оренди. Якщо витрати на житло завеликі для вашого доходу, перевірте, чи можете ви отримати Wohngeld (допомогу на житло).