Як має зберігатися застава
За законом орендодавець мусить зберігати грошову заставу (Kaution) окремо від власного майна — на рахунку в банку під звичайний відсоток для ощадних вкладів з тримісячним строком повідомлення або в іншій формі, погодженій з вами. Відсотки належать вам і збільшують суму застави. Так ваші гроші захищені і в разі неплатоспроможності орендодавця. Ви можете попросити орендодавця показати, де зберігається застава. Особливо прозорий варіант — рахунок застави на ваше ім’я, переданий орендодавцю в заставу (Mietkautionskonto).
Виїзд: здача квартири
- Поверніть квартиру вчасно, коли закінчується оренда, повністю звільненою, разом із підвалом, і віддайте всі ключі. Отримайте письмове підтвердження, які ключі ви повернули.
- Домовтеся з орендодавцем про дату здачі й за можливості візьміть свідка. Підписуйте акт приймання-передачі (Übergabeprotokoll), лише якщо він правильний; запишіть, із чим ви не згодні.
- Сфотографуйте всі кімнати та лічильники з датою. Внесіть показники (електрика, вода, опалення) в акт і передайте їх своїм постачальникам електроенергії та газу.
- Якщо дійсний пункт договору зобов’язує вас робити косметичний ремонт (Schönheitsreparaturen), якісно виконайте його до здачі. Інакше зазвичай достатньо залишити квартиру прибраною (besenrein) і зашпаклювати отвори від дюбелів.
- Письмово повідомте орендодавцю свою нову адресу та банківські реквізити.
Скільки часу має орендодавець
Орендодавець не мусить повертати заставу в день вашого виїзду: він отримує розумний строк, щоб перевірити, чи є в нього ще претензії до вас. Суди часто вважають розумним строк приблизно до шести місяців, а в особливих випадках — і довший. Якщо розрахунок комунальних платежів (Nebenkostenabrechnung) ще не готовий і очікується доплата, орендодавець може до того часу утримувати розумну частину застави — але не всю заставу. Сам розрахунок має надійти вам не пізніше ніж через 12 місяців після закінчення розрахункового періоду; дивіться нашу пораду про розрахунок комунальних платежів.
Що можна утримати — а що ні
- Можна утримати: несплачену оренду, доплату за розрахунком комунальних платежів і вартість пошкоджень, які ви спричинили понад звичайне користування, — наприклад, пропалини, тріснуту плитку чи плями на килимовому покритті.
- Також вартість косметичного ремонту — але лише якщо дійсний пункт договору зобов’язує вас його робити і ви не зробили його, попри строк, встановлений орендодавцем.
- Не можна утримати: звичайне зношення від повсякденного життя, наприклад протерте килимове покриття. За звичайне користування ви платите орендою.
- Орендодавець мусить назвати й розрахувати свої претензії і може утримати лише стільки, скільки потрібно для їх покриття. За пошкоджені речі, які вже були старими, зазвичай не доводиться платити повну ціну нових.
Не «проживайте» заставу: як правило, не можна просто перестати платити оренду за останні місяці й запропонувати орендодавцю залишити собі заставу. Несплачена оренда залишається боргом з оренди.
Як вимагати повернення застави
- Якщо через кілька тижнів після здачі квартири ви нічого не отримали, напишіть орендодавцю — бажано рекомендованим листом або іншим способом, який можна довести, — і попросіть розрахувати й виплатити заставу до певної дати, наприклад протягом двох тижнів.
- Вкажіть квартиру, суму й дату сплати застави та свій банківський рахунок. Вимагайте заставу разом із відсотками і виписку з рахунку застави.
- Якщо орендодавець утримує гроші, попросіть детальний розрахунок з рахунками чи кошторисами. Письмово заперечте утримання, які вважаєте необґрунтованими.
- Якщо застава лежить на рахунку на ваше ім’я, переданому орендодавцю в заставу, попросіть орендодавця зняти обтяження, щоб банк міг виплатити гроші вам.
Якщо орендодавець не платить
Зверніться по пораду до спілки орендарів (Mieterverein), у безкоштовну консультацію для орендарів у районах Берліна або до адвоката; якщо у вас низький дохід, можна подати заяву на правову допомогу (Beratungshilfe) до дільничного суду (Amtsgericht) за місцем проживання. Спори щодо оренди розглядає Amtsgericht за місцем розташування квартири, і адвокат там не обов’язковий. Якщо орендодавець зовсім не реагує, варіантом може бути судова процедура стягнення боргу (Mahnverfahren): для тих, хто живе в Берліні чи Бранденбурзі, її централізовано веде Amtsgericht Wedding, а заяву можна підготувати на online-mahnantrag.de. Якщо орендодавець заперечить, справа може продовжитися як звичайний судовий позов.
Строки: ваша вимога про повернення застави погашається давністю (Verjährung) через три роки, які рахують від кінця року, коли настав строк її виконання, — тобто після строку перевірки орендодавця. Претензії орендодавця щодо пошкоджень квартири погашаються давністю через шість місяців після того, як ви її повернули, але, як правило, він може зарахувати їх проти застави і пізніше. Тож ці шість місяців — не строк для повернення застави.
Якщо будинок продають
Якщо орендодавець продає квартиру чи будинок, обов’язок повернути заставу переходить до покупця — навіть якщо продавець так і не передав йому гроші. Якщо наприкінці оренди ви не можете отримати заставу від покупця, відповідальність і далі несе попередній орендодавець. Зберігайте підтвердження сплати застави протягом усієї оренди.
Альтернативи грошовій заставі
Деякі орендодавці замість грошей приймають гарантію банку чи страхової компанії (Mietkautionsbürgschaft, її часто називають Kautionsversicherung). Ваші заощадження залишаються у вас, але ви платите щорічну комісію, яку не повернуть; якщо орендодавець пред’являє претензію, компанія платить, а потім стягує ці гроші з вас. Орендодавець не зобов’язаний погоджуватися на таку гарантію, а всі види забезпечення разом не можуть перевищувати трьох «холодних» орендних плат.
Якщо заставу вам позичив Jobcenter, непогашену частину позики треба повернути одразу, щойно орендодавець поверне заставу. Перевірте своє рішення (Bescheid) і повідомте Jobcenter.
Плануєте наступний переїзд? Перед підписанням прочитайте, що перевірити в договорі оренди і як знайти квартиру в Берліні. На Flat-Radar можна безкоштовно створити запит на житло: орендодавці бачать його, а нові відповідні оголошення приходять вам на e-mail.