1. Порахуйте бюджет
У німецьких оголошеннях зазвичай дві суми. Kaltmiete («холодна» оренда) — плата лише за саму квартиру. Warmmiete («тепла» оренда) включає ще авансові платежі за комунальні послуги (Nebenkosten) і, як правило, опалення. Електрику та інтернет найчастіше оплачують окремо.
Заплануйте й одноразові витрати: заставу (Kaution), переїзд, меблі, а можливо, і кухню — не в кожній квартирі є вбудована кухня (Einbauküche).
Багато орендодавців очікують, що «тепла» оренда не перевищуватиме приблизно третини чистого доходу домогосподарства.
2. Підготуйте документи
На хороші квартири за кілька годин приходять десятки запитів, і орендодавці часто обирають серед перших повних заявок. Підготуйте документи заздалегідь у форматі PDF:
- анкету орендаря (Mieterselbstauskunft) — її зазвичай дає орендодавець або маклер;
- копію паспорта чи ID-картки і, якщо є, дозволу на проживання;
- підтвердження доходу за останні три місяці: розрахункові листи, довідку від роботодавця або рішення про виплати;
- кредитну довідку — дивіться нашу пораду про Schufa;
- довідку про відсутність боргів з оренди (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) від попереднього орендодавця, якщо вона у вас є;
- короткий супровідний лист: хто житиме в квартирі, чим ви займаєтеся і чому будете надійним орендарем.
Надсилайте копії документів лише після перегляду і лише орендодавцю чи маклеру, якого ви перевірили. Позначайте кожну копію написом «Лише для заявки на оренду» і датою.
3. Де шукати
- Flat-Radar: каталог оголошень з фільтрами за містом, районом і кількістю кімнат. Також можна створити запит на житло: орендодавці бачать його, а нові відповідні оголошення приходять вам на e-mail.
- Державні житлові компанії: degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND і WBM. Вони публікують вільні квартири на своїх сайтах і на спільному порталі inberlinwohnen.de. Для багатьох їхніх квартир потрібен WBS.
- Житлові кооперативи (Genossenschaften): оренда часто нижча, але потрібно купити паї кооперативу, а черги бувають довгими.
- Великі портали та групи: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, районні групи в соцмережах, а для кімнат — WG-Gesucht. Там будьте особливо уважні до шахраїв.
- Знайомі: розкажіть колегам, друзям і сусідам, що шукаєте житло, — багато квартир передають без оголошень.
4. Перегляд і договір
Приходьте на перегляд вчасно і з готовими документами. Запитайте про розмір комунальних платежів і опалення, тип опалення та енергетичний сертифікат (Energieausweis) — орендодавець зобов’язаний показати його не пізніше ніж під час перегляду.
Перед підписанням уважно прочитайте договір: оренда та авансові платежі, дата початку, строковий договір (befristet), ступінчаста або індексована оренда (Staffelmiete, Indexmiete). Якщо сумніваєтеся, дайте договір на перевірку спілці орендарів (Mieterverein); у багатьох районах Берліна також є безкоштовні консультації для орендарів.
5. Застава, комісія маклера та обмеження оренди
- Застава (Kaution): не більше трьох «холодних» орендних плат. Її можна сплатити трьома рівними щомісячними частинами; перша — на початку оренди.
- Комісія маклера (Maklerprovision): платить той, хто найняв маклера. Якщо маклера найняв орендодавець, ви комісію не сплачуєте.
- Обмеження орендної плати (Mietpreisbremse): у Берліні діє до кінця 2029 року. Для більшості квартир оренда на початку нового договору може перевищувати місцеву порівняльну ставку (Mietspiegel) не більше ніж на 10%. Винятки — зокрема новобудови, вперше здані після 1 жовтня 2014 року, і квартири після капітальної модернізації.
6. Якщо оренду оплачує Jobcenter або соцслужба
Перед підписанням покажіть пропозицію оренди своєму Jobcenter або соціальній службі (Sozialamt) і отримайте письмову згоду (Zusicherung). Без неї вам можуть покрити лише частину оренди. Заставу часто надають як позику.
7. Заселення
- Приймайте квартиру разом з орендодавцем і підпишіть акт приймання-передачі (Übergabeprotokoll): показники лічильників, ключі та наявні пошкодження, з фото.
- Зареєструйте адресу протягом двох тижнів — дивіться нашу пораду про Anmeldung.
- Укладіть договори на електрику та інтернет.
Як розпізнати шахрайство
- Оренда значно нижча за ринкову, а «власник» за кордоном і хоче надіслати ключі поштою.
- Вас просять сплатити заставу, оренду чи «плату за бронювання» до перегляду або до підписання договору.
- Оплату просять через сервіси грошових переказів, подарункові картки чи посилання на невідомі «сервіси бронювання».
- На вас тиснуть, щоб ви вирішили негайно або надіслали копії документів незнайомцям.
Ніколи не переказуйте гроші, доки не побачили квартиру особисто і не підписали договір. Підозрілі оголошення на Flat-Radar позначайте кнопкою «Поскаржитися» на сторінці оголошення.